Kỳ 1: "Mở khóa" không gian bầu trời và lòng đất

Luật Phát triển đô thị chính thức có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Ngày 22/6/2026, trong kỳ họp HĐND TP Hồ Chí Minh lần thứ V, khóa XI, HĐND TP Hồ Chí Minh đã thông qua 38 nghị quyết, trong đó có 24 nghị quyết cụ thể hóa Luật Phát triển đô thị. Với thẩm quyền được trao, có thể nói đây là bệ phóng vững chắc để TP Hồ Chí Minh bứt phá, vươn mình mạnh mẽ, thật sự trở thành một “siêu đô thị” trong tương lai.

Khai thông “hạ tầng xương sống” TOD

Theo quy định mới, phạm vi khu vực TOD có thể bao gồm nhà ga, đề-pô và vùng phụ cận, với bán kính tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước. Việc xác định ranh giới không thực hiện theo một khuôn mẫu duy nhất mà phải căn cứ điều kiện tự nhiên, ranh giới hành chính, ô phố và khả năng tiếp cận thực tế.

Một cơ chế đáng chú ý là cho phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất gộp chung đối với các ô chức năng thuộc khu hỗn hợp, thương mại dịch vụ và khu ở trong phạm vi TOD, với mức tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia theo điều kiện và quy hoạch được phê duyệt.

Cơ chế này mở thêm dư địa để khai thác giá trị đất đai quanh các đầu mối giao thông, đồng thời tạo nguồn lực cho chỉnh trang những khu vực đô thị hiện hữu, nhưng tăng chỉ tiêu phát triển không thể tách rời khả năng đáp ứng của hạ tầng.

Đây cũng là yêu cầu được đặt ra trong chính sách TOD của thành phố: quy mô dân số, diện tích sàn và các chỉ tiêu phát triển phải được tính toán trên cơ sở năng lực của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Việc tăng chỉ tiêu không phải là quyền mặc nhiên của từng dự án mà phải được xem xét trong tổng thể quy hoạch, bảo đảm không gây quá tải giao thông, trường học, cơ sở y tế và các công trình thiết yếu khác.

Cùng với quy hoạch, bài toán nguồn lực tài chính là yếu tố quyết định khả năng hiện thực hóa TOD. Theo cơ chế được Quốc hội trao cho TP Hồ Chí Minh, nguồn thu từ khai thác quỹ đất trong khu vực TOD được sử dụng để đầu tư phát triển đường sắt đô thị và hạ tầng giao thông kết nối theo quy định.

Đây là cách tiếp cận đặt giá trị gia tăng của đất đai trong mối quan hệ trực tiếp với đầu tư hạ tầng. Khi hạ tầng giao thông được đầu tư, khả năng tiếp cận và giá trị sử dụng đất có thể tăng lên; phần giá trị được khai thác trở lại tạo thêm nguồn lực cho hạ tầng.

Nếu được triển khai đồng bộ, TOD không chỉ là câu chuyện xây thêm nhà ga hay phát triển các dự án bất động sản quanh nhà ga. Vấn đề cốt lõi là tổ chức lại không gian đô thị, tạo sự liên kết giữa giao thông, đất đai, dân cư và các dịch vụ đô thị, từ đó giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.

Chinh phục lòng đất

Nếu TOD mở ra dư địa phát triển mới trên mặt đất thì không gian ngầm lại tạo thêm một hướng đi khác cho một đô thị đang chịu áp lực ngày càng lớn về quỹ đất.

Trước khi có cơ chế quản lý thống nhất, các công trình ngầm như tầng hầm, bãi đỗ xe, lối đi bộ và các hạng mục kỹ thuật chủ yếu được xem xét trong phạm vi từng dự án. Việc quản lý dữ liệu về vị trí, cao độ và công năng của các công trình ngầm cũng đặt ra yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện.

Chính sách mới về quản lý, khai thác và sử dụng không gian ngầm hướng tới việc xác lập rõ hơn quyền, nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm của các chủ thể khi khai thác không gian dưới mặt đất.

Đối với phần không gian ngầm vượt quá độ sâu 15m, cơ chế thu tiền được thiết kế theo hướng phân tầng. Phần từ trên 15m đến 30m áp dụng hệ số 0,3; từ trên 30m đến 50m áp dụng hệ số 0,15; phần sâu trên 50m áp dụng hệ số 0.

Cách tính này có ý nghĩa trong việc phân định nghĩa vụ tài chính theo mức độ khai thác không gian ngầm. Đồng thời, các kết cấu kỹ thuật bắt buộc như móng, cọc, neo, tường vây và hệ thống chịu lực không tạo lập công năng sử dụng thương mại được tách khỏi diện tích tính tiền theo quy định.

Một hướng khác được thành phố đặt ra là khuyến khích phát triển các công trình ngầm phục vụ giao thông. Đối với các dự án bãi đỗ xe ngầm độc lập tại khu vực trung tâm và khu vực TOD, chủ đầu tư được kết hợp một phần diện tích thương mại, dịch vụ hỗ trợ theo tỷ lệ quy định.

Đối với lối đi ngầm công cộng kết nối với nhà ga hoặc không gian công cộng, chính sách ưu đãi cũng được đặt ra trong trường hợp đáp ứng đầy đủ các điều kiện. Đổi lại, chủ đầu tư phải bảo đảm kinh phí quản lý, duy tu, bảo trì, an toàn phòng cháy chữa cháy và duy trì khả năng tiếp cận liên tục, thuận tiện cho cộng đồng.

Điểm quan trọng ở đây là lợi ích kinh tế phải đi cùng nghĩa vụ vận hành công trình. Không gian được ưu đãi để phục vụ cộng đồng không thể sau đó trở thành phần không gian khai thác riêng của dự án hoặc tạo thêm gánh nặng cho ngân sách trong quá trình duy tu, bảo trì.

Từ tiền kiểm sang hậu kiểm có điều kiện

Một trong những yêu cầu xuyên suốt trong các cơ chế mới là đơn giản hóa thủ tục nhưng không buông lỏng quản lý.

Đối với TOD và không gian ngầm, thay vì tạo thêm những thủ tục chấp thuận riêng biệt, các nội dung liên quan được tích hợp vào quá trình lập, thẩm định và phê duyệt dự án theo quy định. Dữ liệu đất đai, quy hoạch, xây dựng và nghĩa vụ tài chính được kết nối, qua đó hạn chế việc người dân, doanh nghiệp phải cung cấp lặp lại những thông tin mà cơ quan nhà nước đã có.

Nghĩa vụ tài chính đối với không gian ngầm phải được rà soát trên cơ sở hiện trạng và hồ sơ hoàn công. Khi diện tích hoặc công năng thực tế thay đổi so với hồ sơ được phê duyệt, nghĩa vụ tài chính cũng phải được xác định, điều chỉnh theo quy định.

Cùng với đó, chính sách phân định rõ các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng không gian ngầm. Các công trình hạ tầng kỹ thuật chung, công trình chống ngập, công trình phục vụ quốc phòng, an ninh và các dự án đầu tư công thuộc diện được xem xét miễn theo quy định. Một số công trình phục vụ y tế, giáo dục, văn hóa, khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo được áp dụng chính sách giảm theo điều kiện cụ thể.

Trường hợp công trình được hưởng chính sách nhưng sau đó tự ý thay đổi công năng, sử dụng sai mục đích hoặc lợi dụng chính sách phải được xử lý và thu hồi ưu đãi theo quy định.

Để cơ chế này vận hành hiệu quả, trách nhiệm của các cơ quan quản lý liên quan cũng phải được xác định rõ, từ cơ quan xây dựng, quy hoạch - kiến trúc, thuế đến chính quyền cơ sở. Dữ liệu chuyên ngành phải được chia sẻ và cập nhật thống nhất, hạn chế những khoảng trống thông tin có thể dẫn tới thất thoát nguồn lực hoặc phát sinh tranh chấp.

Theo các chuyên gia, nếu được quy hoạch đồng bộ, quản lý bằng dữ liệu và kiểm soát chặt nghĩa vụ tài chính, hai không gian này có thể trở thành nguồn lực mới cho quá trình phát triển hạ tầng và tổ chức lại cấu trúc đô thị TP Hồ Chí Minh trong những năm tới.

“Luật Phát triển đô thị đã tạo ra một khuôn khổ pháp lý mới, trao cho thành phố nhiều thẩm quyền lớn hơn, chủ động hơn trong việc giải quyết những vấn đề đặt ra từ thực tiễn phát triển của một đô thị đặc biệt.

Trước đây, có những vấn đề thành phố nhìn thấy, có những việc thành phố muốn làm nhưng chưa có đầy đủ cơ sở pháp lý. Bây giờ, khi khuôn khổ pháp lý đã được mở ra, chúng ta phải thay đổi cách nghĩ, cách làm. Không nên chỉ dừng lại ở câu hỏi quy định cho phép chúng ta làm gì mà phải đặt câu hỏi cao hơn: trong phạm vi pháp luật cho phép, chúng ta có thể làm gì tốt hơn cho sự phát triển của thành phố.

Quan điểm của thành phố rất rõ: cán bộ quyết định đúng thẩm quyền, đúng quy định, công khai, minh bạch, không vụ lợi, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung thì phải được bảo vệ và tạo điều kiện để thực hiện nhiệm vụ. Chúng ta không thể yêu cầu cán bộ đổi mới, sáng tạo nhưng khi họ thực hiện đúng quy định, vì lợi ích chung mà gặp khó khăn thì lại để họ tự xoay xở.

Ngược lại, nếu lợi dụng cơ chế, chính sách để vụ lợi, phục vụ lợi ích nhóm, gây thất thoát, lãng phí nguồn lực thì phải xử lý nghiêm. Bảo vệ người dám làm đúng và kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng quyền lực không mâu thuẫn với nhau, đó là hai mặt của cùng một yêu cầu: Quyền hạn phải đi cùng trách nhiệm và trách nhiệm phải được kiểm chứng bằng kết quả”-

Đồng chí Trần Lưu Quang, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy TP Hồ Chí Minh phát biểu trong kỳ họp HĐND TP Hồ Chí Minh lần thứ V, khóa XI