Ham bất động sản, coi chừng dính dự án "ma"

Tuy nhiên, qua đó cũng cho thấy rõ những mánh khóe, chiêu trò, thủ đoạn chung của các “siêu lừa” áp dụng trong các vụ mua bán lừa đảo…

Lập dự án “ma” chiếm đoạt hàng trăm tỷ đồng

Ngày 11-11, Cơ quan CSĐT Công an TP Hồ Chí Minh đã ra quyết định khởi tố bị can và bắt tạm giam đối với Hoàng Thị Hồng (43 tuổi, ngụ quận Bình Thạnh) để điều tra hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty CP Đầu tư bất động sản Phát An Gia, trụ sở tại quận 9. (Công ty Phát An Gia). Vụ án này hơn một năm mở rộng điều tra vi phạm pháp luật tại Công ty Phát An Gia do Hoàng Mạnh Cường (36 tuổi, làm Tổng giám đốc).

Trong vụ án này, Hồng được xác định đã câu kết với Tổng giám đốc Công ty Phát An Gia lập nhiều dự án “ma” đem bán, chiếm đoạt hàng chục tỷ đồng. Trước khi bắt giam Hồng, tháng 10-2020, Công an TP Hồ Chí Minh cũng đã khởi tố, bắt tạm giam Cường.

Theo điều tra ban đầu, các cơ quan chức năng không hề tiếp nhận hồ sơ và cấp phép đầu tư, xây dựng cho cá nhân Cường hay Công ty Phát An Gia do Cường làm Tổng giám đốc, hay tổ chức, cá nhân nào khác tại các thửa đất do Cường đứng tên quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Cường vẫn “vẽ” ra 5 dự án khu dân cư Central House Đường 4, khu dân cư Đường 8, khu dân cư Trường Lưu; khu dân cư Long Phước và khu dân cư Võ Văn Hát.

Cường tự đặt tên dự án, lập bảng quảng cáo, bản vẽ, phân thành 193 nền đất để ký kết hợp đồng đặt cọc hứa chuyển nhượng và hứa nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng đặt cọc khu dân cư chuyển nhượng 91 nền đất cho hàng chục khách hàng, chiếm đoạt số tiền hơn 97 tỷ đồng. Sau khi đã ký hợp đồng và thu tiền của khách hàng, Cường ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ các thửa đất tại các dự án này cho nhiều cá nhân khác.

Nhiều khách hàng đã tố cáo hành vi có dấu hiệu lừa đảo của Cường đến cơ quan Công an để yêu cầu xử lý. Mở rộng điều tra, được biết tại dự án khu dân cư Central House Đường 4 thuộc một số thửa đất tại phường Trường Thạnh (TP Thủ Đức), Hồng cùng tham gia với Cường trong việc tổ chức, thực hiện phân lô bán nền trái phép.

Một trong các nạn nhân của Cường là bà N.A. (SN 1986, ngụ TP Thủ Đức) cho biết, đầu tháng 12-2018, bà và Cường ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng lô đất diện tích 57,6m2 với giá hơn 2 tỷ đồng, bà A. đã đặt cọc 1 tỷ đồng.

Hợp đồng thể hiện, sau 210 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc thì hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bà A. liên hệ làm thủ tục nhận nền đất thì phía Cường không thực hiện.

Sau đó, bà A. lại liên hệ công ty thì phía Cường đề nghị khách hàng ký hợp đồng thanh lý hợp đồng đặt cọc và hứa sẽ trả lại số tiền đã nhận của khách. Nhưng sau đó thì Cường “lặn mất tăm” và công ty cũng đóng cửa nên bà A. đã đến cơ quan công an tố cáo.

Đối với Hồng, Cơ quan CSĐT xác định đã cùng với Cường ký 10 hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nền đất tại dự án không có thật cho 5 khách hàng, thu khoảng 18 tỷ đồng. Hiện Cơ quan CSĐT vẫn đang mở rộng điều tra, xử lý trách nhiệm các cá nhân, tổ chức liên quan.

Tương tự, ngày 10-11, Viện Kiểm sát nhân dân TP Hồ Chí Minh cũng đã hoàn tất cáo trạng truy tố Trần Thị Hồng Hạnh (SN 1970), Nguyễn Ngọc Hoàng (SN 1986) cùng 4 bị can khác về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Các bị can này liên quan trực tiếp đến vụ án lừa đảo do Trần Thị Mỹ Hiền (SN 1963, nguyên Giám đốc Công ty Đất Vàng Hoàng Gia) cấu kết với các bị can cùng thực hiện với số tiền chiếm đoạt hàng trăm tỷ đồng.

Trước đó, kết quả điều tra của Cơ quan CSĐT Công an TP Hồ Chí Minh đã xác định Trần Thị Mỹ Hiền với vai trò Giám đốc Công ty Đất Vàng Hoàng Gia, chủ mưu tham gia xuyên suốt quá trình thực hiện hành vi phạm tội cùng đồng phạm nhằm chiếm đoạt 259,2 tỷ đồng của khách hàng bằng dự án không có thật, nhưng được cho là “mắc bệnh tâm thần”.

Hành vi của bà Hiền cùng đồng phạm được xác định là đã tìm mua những thửa đất có mục đích sử dụng đất trồng cây, đất công viên, đất trồng lúa, đất ở..., sau đó thỏa thuận việc mua bán và thanh toán một phần tiền, có lập vi bằng để ghi nhận sự việc mua bán. Tuy chỉ dừng lại giai đoạn thỏa thuận mua bán, thanh toán một phần, nhưng Hiền đã thuê kiến trúc sư thiết kế các thửa đất thành dự án đất ở đô thị có tỷ lệ bản vẽ 1/500 hoàn chỉnh, có đầy đủ cơ sở hạ tầng như điện, cấp nước và thoát nước. 

Cụ thể, từ tháng 3 - 6-2018, Hiền lập dự án phân lô, ký chuyển nhượng 12 thửa đất tại phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân cho một số khách hàng. Đến thời hạn giao đất nền nhưng Hiền không thực hiện… Ngoài ra, Hiền còn lập Công ty Hoàng Kim Land (phường Tân Hưng, quận 7) thuê Trần Thị Hồng Hạnh đứng tên giám đốc, người đại diện theo pháp luật. Hiền sử dụng pháp nhân công ty này và Công ty Đất Vàng Hoàng Gia quảng cáo, rao bán nền tại 8 “dự án” ở quận 12, Bình Tân, huyện Bình Chánh và Hóc Môn dưới nhiều dạng hợp đồng khác nhau, như “Hợp đồng đặt cọc”, “Hợp đồng góp vốn”.

Tin những quảng cáo này, hàng trăm người đã ký 230 hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận chuyển nhượng 256 nền đất với Công ty Đất Vàng Hoàng Gia và Hoàng Kim Land. Đáng nói, hai công ty này chẳng những lừa đảo người dân để bán nhà, đất nền từ dự án “ma”, mà còn dùng chiêu trò cùng một căn nhà hoặc một nền đất đem bán cho nhiều người.

Khách hàng Phạm Văn Hồng (ngụ quận 5), nạn nhân của Công ty Hoàng Kim Land cho biết: “Năm 2017, tôi đã ký hợp đồng mua đất với Công ty Hoàng Kim Land với trị giá lô đất hơn 1 tỷ đồng. Tôi đã đặt cọc trước 580 triệu đồng. Tuy nhiên đến thời hạn giao sổ nhưng công ty cứ khất lần, khất nữa…”. Cũng là nạn nhân mua đất dự án “ma” của Công ty Hoàng Kim Land, anh Nguyễn Ngọc Thành (ngụ quận Gò Vấp) phân trần: “Trước khi mua, tôi cũng cẩn thận đi xem đất, thấy vị trí đẹp nên tôi mới đồng ý mua. Nhưng tôi đâu có ngờ, trong thời gian chờ Công ty Hoàng Kim Land giao sổ thì tôi cũng phát hiện lô đất của tôi, công ty đã bán cho mấy người khác nữa…”.

Cơ quan điều tra xác định, hai công ty Đất Vàng Hoàng Gia và Hoàng Kim Land không được cấp phép làm chủ đầu tư dự án, 8 dự án rao bán đều được vẽ trái phép, các thông tin về hạ tầng kỹ thuật như nội dung thể hiện trong hợp đồng với khách hàng đều không có thật...

Riêng Trần Thị Hồng Hạnh với vai trò là Giám đốc Công ty Hoàng Kim Land đã ký 158 hợp đồng thuộc 7 dự án và 4 căn nhà để thỏa thuận chuyển nhượng nền đất thổ cư không có thật chiếm đoạt 184 tỷ đồng.

Theo Cơ quan CSĐT Công an TP Hồ Chí Minh, mặc dù trước đó Hiền được chẩn đoán có bệnh lý tâm thần, nhưng bản thân rất tinh vi trong các giao dịch thỏa thuận mua bán đất đai có giá trị rất lớn, pháp lý nguồn gốc đất phức tạp như kể trên. Hiện Cơ quan CSĐT đã ra quyết định tạm đình chỉ điều tra vụ án hình sự và quyết định tạm đình chỉ điều tra bị can đối với Hiền. Hành vi sai phạm của Hiền sẽ đề nghị truy tố sau khi áp dụng biện pháp chữa bệnh bắt buộc.

Dự án biệt thự vừa “cắm” ngân hàng vừa đem bán

Mới đây, Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đã hoàn tất cáo trạng truy tố Phạm Quốc Dũng (nguyên Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn - Dịch vụ - Thương mại Thanh Bình, có trụ sở tại quận 1, TP Hồ Chí Minh) - chủ đầu tư dự án khu biệt thự Thanh Bình (phường 10, TP Vũng Tàu) về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”. Vụ án này đã gây xôn xao dư luận mấy năm gần đây.

Theo cáo trạng, từ năm 2006 đến 2019, Dũng đã trực tiếp ký hơn 60 hợp đồng chuyển nhượng đất nền biệt thự cho khách hàng và thu về số tiền hơn 220 tỷ đồng. Theo hợp đồng, chủ đầu tư phải tách thửa, sang tên cho khách hàng khi họ đóng được 95% giá trị nền đất. Thế nhưng đến nay, hầu hết khách hàng vẫn chưa nhận được “sổ đỏ” dù có nhiều người đã xây nhà trên đất và sinh sống ở đó. Lý do là vì Dũng đã dùng “sổ đỏ” của dự án mang thế chấp tại nhiều ngân hàng ở TP Hồ Chí Minh để vay tiền hoặc bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn.

Do không trả được tiền, ngân hàng đã đem khoản nợ ra đấu giá và được các công ty khác mua lại, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua nhà đất. Khi bị tố giác, Dũng đã trả lại cho khách được gần 22 tỷ đồng.

Ngoài vụ việc trên, Công ty Thanh Bình còn thế chấp nhiều “sổ đỏ” chung và riêng cho nhiều ngân hàng để đảm bảo khoản vay cho cả chục công ty khác… Dũng khai nhận đã đứng ra thành lập một số công ty và cho người thân trong gia đình đứng tên trong giấy đăng ký kinh doanh, đại diện theo pháp luật của công ty, số tiền vay từ các ngân hàng được bảo lãnh từ tài sản của Công ty Thanh Bình tại dự án khu biệt thự Thanh Bình đã chuyển lại cho Công ty Thanh Bình và bị can Dũng sử dụng…

Đến nay cơ quan điều tra xác định, số tiền mà Công ty Thanh Bình được 6 ngân hàng và chi nhánh ngân hàng giải ngân cho vay lên tới gần 800 tỷ đồng. Các công ty này hiện cũng mất khả năng chi trả số tiền gốc nói trên và cả tiền lãi…

Cảnh giác với các cơn sốt đất nền bất thường

Một số vụ án điển hình kể trên cộng với hàng chục vụ án liên quan tới các dự án bất động sản “ma” bị khách hàng tố cáo và cơ quan chức năng các địa phương vào cuộc trong vòng 2 năm trở lại đây cho thấy một thực trạng đáng báo động. Những địa phương đã và đang nổi cộm về các dự án “ma” như TP Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương… Nguyên nhân khiến cho nhiều người lao vào những dự án “ma” phần lớn là do thiếu hiểu biết và hám lợi, đồng thời cũng còn có nguyên nhân chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng không xử lý kịp thời.

Từ các vụ việc kể trên, có thể thấy các doanh nghiệp và cá nhân đã cố tình dùng các mánh khóe lừa đảo rao bán các dự án đất nền “ma” để chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng, hoặc thủ đoạn một lô đất nhưng bán cho nhiều người. Các hình thức này thường được các đối tượng lừa đảo sử dụng ở những mảnh đất, ngôi nhà đang đợi làm thủ tục chuyển đổi, ra sổ, đợi đền bù… Vì chưa có giấy tờ, không thể mua bán qua công chứng, nên hầu hết các giao dịch được thực hiện bằng các “hợp đồng góp vốn, đặt cọc”... Với một mảnh đất, các đối tượng lừa đảo sẵn sàng ký hợp đồng bán cho bất kỳ người nào muốn mua vì ham rẻ hoặc nhẹ dạ, cả tin…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), các dự án “ma” tập trung nhiều tại TP Hồ Chí Minh và một số tỉnh Đông Nam Bộ như kể trên, trước hết là do nhu cầu đất nền tại những địa bàn này rất lớn.Thị trường có nhu cầu thì tất yếu dẫn đến nguồn cung. Tuy nhiên, theo ông Châu, nhu cầu mua để ở thực sự chỉ chiếm khoảng 10%, còn lại là mua để đầu tư, lướt sóng. Tiếp đó là yếu tố quy hoạch hạ tầng xung quanh các các dự án lớn: Sân bay Long Thành, Cao tốc Biên Hòa- Vũng Tàu… kéo theo sự kỳ vọng dẫn đến các cơn sốt đất nền tại khu vực xung quanh…

Cơ quan CSĐT Công an TP Hồ Chí Minh cũng đã cảnh báo người dân đề cao cảnh giác với các quảng cáo bán đất nền dự án không rõ ràng, hoặc kêu gọi mua đất nền với hình thức hợp đồng góp vốn. Người dân nên tìm hiểu kỹ tại địa phương để biết dự án đó có thật hay không, có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định của pháp luật hay không mới mua, để tránh tiền mất tật mang.