Đề xuất cũng bao gồm việc áp dụng thuế suất cao hơn đối với bất động sản được giữ trong thời gian ngắn, nhằm hạn chế đầu cơ và khuyến khích thị trường ổn định hơn. Mục tiêu là đảm bảo công bằng cho người nộp thuế, đặc biệt khi giao dịch không có lãi hoặc lãi thấp, đồng thời điều tiết thị trường bất động sản. Tuy vậy, xung quanh đề xuất này, nhiều chuyên gia lại cho rằng, việc thực hiện cần có lộ trình phù hợp với sự hoàn thiện của cơ sở dữ liệu và công nghệ thông tin.
Hết thời "lướt sóng" ?
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng với đề xuất thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) của Bộ Tài chính. Thay vì áp dụng mức thuế cố định 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện hành, Bộ Tài chính đề xuất một phương pháp mới: Thuế 20% trên phần lãi ròng - tức giá bán trừ giá mua và các chi phí liên quan.
Qua tính toán sơ bộ, Bộ Tài chính cho rằng mức thuế phải nộp theo phương án mới về tổng thể sẽ không chênh lệch nhiều so với phương pháp hiện hành, và thậm chí sẽ có lợi hơn cho cá nhân trong một số trường hợp có biên lợi nhuận thấp hoặc không có lãi. Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán với thuế suất luỹ tiến theo thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể mức thuế là 10% nếu dưới 2 năm; 6% từ 2 - 5 năm; 4% từ 5 - 10 năm và 2% nếu trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế. Bộ Tài chính cũng cho rằng, phương án này sẽ hạn chế đầu cơ, "lướt sóng" - những yếu tố gây bất ổn thị trường trong thời gian qua.
Một nghiên cứu của chuyên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư "lướt sóng", với 50% người mua giữ bất động sản dưới 6 tháng và 36% người mua giữ từ 6 - 12 tháng. Theo chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên thì phương pháp tính thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ có lợi hơn so với cách tính hiện nay (thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng) nếu người bán chứng minh được các chi phí phát sinh.
"Ví dụ, với một căn hộ mua 4 tỷ, chi phí là 800 triệu, bán 5 tỷ, thuế theo cách mới là 40 triệu (20% của lợi nhuận 200 triệu). Trong khi cách cũ là 100 triệu (2% của 5 tỷ). Điều này không chỉ mang lại sự công bằng và minh bạch hơn mà còn giúp tăng thu thuế đúng chỗ, đúng người, làm giảm các hoạt động đầu cơ ngắn. Những người bán bất động sản lỗ sẽ không phải đóng thuế", ông Kiên phân tích.
Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến "sốt nhà đất" tại nhiều địa phương. "Tại nhiều khu đô thị, dự án đất nền, tình trạng nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là đẩy giá kiếm lời. Việc nghiên cứu áp thuế bất động sản là cấp bách để điều tiết thị trường. Tôi cho rằng, chính sách này là hợp lý và cấp bách để điều tiết thị trường, không vì thấy khó ban hành mà bỏ qua", ông Đính nói.
Cần có lộ trình phù hợp
Đề xuất thu thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính là một bước tiến quan trọng, thể hiện định hướng rõ ràng trong việc điều tiết thị trường bất động sản, chống đầu cơ, và hướng tới sự minh bạch, công bằng hơn. Chính sách này có tiềm năng lớn để tái cấu trúc thị trường, khuyến khích đầu tư dài hạn và giảm thiểu các hành vi "lướt sóng" gây bất ổn. Tuy vậy, xung quanh đề xuất này vẫn có những ý kiến cho rằng, cần lộ trình phù hợp để triển khai.
Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, sự thay đổi thuế suất theo hướng đột biến dễ gây tâm lý hoang mang, phản ứng mạnh trong xã hội nếu thiếu truyền thông đầy đủ và lộ trình rõ ràng. "Nếu không đúng thời điểm, chính sách có thể khiến thị trường trầm lắng thêm, giao dịch sụt giảm, ảnh hưởng đến nền kinh tế", ông Điệp lo ngại.
Theo ông Điệp, nếu không có lộ trình phù hợp, việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng có thể gây nghẽn thanh khoản cục bộ, làm chậm dòng chảy vốn trong nền kinh tế. Tâm lý "lướt sóng" đã ăn sâu vào tư duy đầu tư của nhiều người Việt, với xu hướng "bán khi được giá" và linh hoạt dịch chuyển dòng vốn. Khi biên lợi nhuận bị bào mòn, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể bị loại khỏi cuộc chơi khiến thanh khoản thị trường sụt giảm, đặc biệt ở phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp.
Cùng với đó, để áp dụng chính sách một cách hiệu quả, ông Điệp cho rằng, cần có sự hoàn thiện về dữ liệu và hạ tầng. Để triển khai hiệu quả, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản nhằm xác định chính xác giá vốn, kèm theo các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí được khấu trừ.
"Để thành công, chính sách cần được triển khai thận trọng với lộ trình phù hợp, đồng thời phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về cơ sở dữ liệu, hạ tầng công nghệ thông tin, và các quy định rõ ràng về chi phí và xử phạt vi phạm. Bên cạnh đó, việc cân nhắc các trường hợp đặc biệt không vì mục đích lợi nhuận và nghiên cứu bổ sung các công cụ thuế khác như thuế tài sản sẽ là cần thiết để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả toàn diện của chính sách, đưa thị trường bất động sản về đúng giá trị thật và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân", ông Điệp kiến nghị.
Đánh thuế bất động sản thứ 2 thế nào cho phù hợp? 
"Vá" lỗ hổng thất thu thuế bất động sản 
