Trong khi nhu cầu nhà ở xã hội giá rẻ đang rất cao cùng với áp lực tăng dân số tự nhiên và cơ học, thì cũng là lúc TP Hồ Chí Minh phải đặt ra những mục tiêu và quyết tâm cao nhất để quy hoạch, chỉnh trang đô thị. Trong đó vấn đề cải tạo chung cư cũ, di dời dân ven kênh rạch, xây dựng nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp đang đặt ra những bức xúc, cấp bách hơn bao giờ hết.
Mới đây, đồng chí Đinh La Thăng - Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy đã dẫn đoàn lãnh đạo thành phố lên tỉnh Bình Dương làm việc, tham khảo, học hỏi kinh nghiệm về triển khai, thực hiện dự án nhà ở xã hội giá 100 triệu đồng dành cho người thu nhập thấp.
 |
| Bí thư Tỉnh ủy Bình Dương Trần Văn Nam (phải), hướng dẫn đồng chí Đinh La Thăng - Ủy viên Bộ chính trị, Bí thư Thành ủy TP Hồ Chí Minh (giữa) tham quan nhà ở xã hội tại Bình Dương. |
Thành phố đang sống “nghẹt thở” vì thiếu nhà ở
TP Hồ Chí Minh là một đô thị đặc biệt, được ví như mảnh “đất lành” nên rất nhiều “chim đậu”. Do đó, dân số tăng cơ học khá cao khoảng 2,5%/năm, dân số tăng tự nhiên trung bình mỗi năm tương đương dân số của một quận nên hiện có gần 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư từ các nơi đến học tập, lao động. Từ con số thống kê 8,3 triệu dân trước đây, khi triển khai “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị” của thành phố đã dẫn tới quy hoạch về chỉ tiêu dân số từng quận, huyện không phù hợp thực tế và phát triển bền vững trong tương lai.
Trong vấn đề này, việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ là một điển hình. Đơn cử như quy hoạch chỉ tiêu dân số của quận Bình Thạnh đến năm 2020 là 560.000 dân, nhưng thực tế từ năm 2014 đã đủ lượng dân số này. Cũng từ đó phát sinh hàng loạt vấn đề xã hội khác.
Toàn thành phố hiện có 474 chung cư cũ, nhà tập thể rải khắp 15 quận được xây dựng từ trước 1975, nay đã hết niên hạn sử dụng và xuống cấp trầm trọng, nguy cơ mất an toàn rất cao. Tập trung nhiều nhất tại quận 5, với 207 lô chung cư, quận 1 với 98 lô chung cư cũ... Chính quyền và cơ quan chức năng cũng đã xác định khoảng 70 chung cư cũ thuộc loại C đang hư hỏng rất nặng, không thể sử dụng.
Thế nhưng 470 chung cư cũ này đang gồng gánh sự sống của hơn 22.210 hộ dân, với những căn hộ chỉ rộng từ 10m2 đến 30 m2 hiện đang cơi nới, xuống cấp, rệu rã, thiếu nhiều tiện ích tối thiểu như điện nước, vệ sinh, thang bộ lên cao trên 10 tầng, cực kỳ nguy hiểm, mất an toàn về PCCC và nguy cơ sập đổ bất cứ lúc nào.
Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị TP Hồ Chí Minh có hai cấu phần: chỉnh trang đô thị cũ và phát triển các khu đô thị mới. Trong phần chỉnh trang đô thị cũ, đặt ra chỉ tiêu từ nay đến năm 2020 giải quyết xử lý cải tạo 50% số chung cư cũ xuống cấp, trong đó cấp bách nhất là 70 chung cư đã báo động đỏ về an toàn và chương trình di dời, tái định cư 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch.
Hiện đã có rất nhiều doanh nghiệp đăng ký tham gia chương trình chỉnh trang đô thị nhưng chủ yếu tập trung vào chương trình phát triển các khu đô thị mới, nên đến nay người dân có thu nhập thấp và công nhân lao động nghèo vẫn còn đang ôm ước mơ nhà ở 100 triệu như tỉnh lân cận Bình Dương đã triển khai và thực hiện rất có hiệu quả. Đến nay, đã có 29 doanh nghiệp đầu tư đăng ký tham gia chương trình cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, hư hỏng nặng trên địa bàn quận 1 và các chung cư có địa điểm thuận lợi như: chung cư Nguyễn Thiện Thuật, cư xá Đường sắt (Q3), chung cư Ngô Gia Tự (Q10), cư xá Thanh Đa (Bình Thạnh)...
Một số địa phương có chung cư cũ nhưng không thể thu hút các nhà đầu tư vào đây là do, hầu hết các chung cư cũ có diện tích nhỏ hơn 500m2, nằm sâu trong hẻm hoặc phải chuyển đổi công năng, không thể xây dựng mới để tái định cư và thu hồi vốn rất lâu... Từ đó cho thấy, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố đã và đang gặp phải nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp cho dù chủ trương xã hội hóa đang được nêu tên hàng đầu.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết: Thành phố hoàn toàn có thể làm được căn hộ 100 triệu đồng cho người thu nhập thấp theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng có diện tích tối thiểu là 25m2. Nhưng để thực hiện, thành phố cần có quỹ đất sạch, miễn tiền sử dụng đất và quy định chiều cao chung cư từ 4-5 tầng, không sử dụng thang máy, nhà nước hỗ trợ 100% vốn để đầu tư hạ tầng, đường giao thông, điện nước...
Có thể triển khai ngay từ đất ở các nông trường, lâm trường thuộc các huyện ngoại thành như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ... Nếu như đảm bảo được 3 điều kiện quan trọng là: xây căn hộ diện tích 25m2, quỹ đất do Nhà nước quản lý, nhà đầu tư không bỏ ra chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và đảm bảo hạ tầng thì chắc chắn TP Hồ Chí Minh sẽ sớm có nhà ở 100 triệu đồng cho người thu nhập thấp.
Ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng thành phố cho biết: Từ năm 2006 đến nay, thành phố đã hoàn thành 14 dự án nhà ở xã hội với 5.146 căn hộ. Giai đoạn 2016-2020 tiếp tục triển khai 39 dự án, với khoảng 45.000 căn hộ. Riêng trong năm 2017, sẽ hoàn thành 1.650 căn hộ, khởi công 23 dự án với quy mô khoảng 19.000 căn hộ. Trong số này có 20% căn hộ dành cho thuê không bán, theo ước tính trong 3 năm sau, thành phố có khoảng 9.000 căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội dành cho thuê.
Số nhà ở xã hội mà thành phố dành cho thuê xuất phát từ thực tế, khi triển khai chương trình di dời 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch, ước tính chỉ 50% số hộ có đủ khả năng tìm chổ ở mới, số còn lại phải tính toán đến việc tạm cư, tạm ở chờ tái định cư nên nhu cầu khá cao về nhà ở xã hội. Bài toán nan giải này, về cơ bản đã có đáp án nhưng cũng phải điều chỉnh, bổ sung và rà soát để khi áp dụng sát thực tế, phù hợp với điều kiện và túi tiền người nghèo, người có thu nhập thấp.
 |
| Nhà ở xã hội Bình Dương do Becamex IDC đầu tư xây dựng. |
Nhà ở 100 triệu đồng nhìn từ Bình Dương
Ngày 5-2-1017, đồng chí Đinh La Thăng - Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Thành ủy TP Hồ Chí Minh đã dẫn đầu đoàn công tác lên tỉnh Bình Dương tham quan học hỏi kinh nghiệm triển khai, xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp giá 100 triệu đồng. Việc Bình Dương thành công dự án nhà ở xã hội giá 100 triệu, do đáp ứng thỏa mãn 3 điều kiện: diện tích căn hộ nhỏ 25m2, giá thành nhà ở không gánh thêm chi phí về đất và giá bán không bao hàm giá chi phí hạ tầng.
Trong buổi làm việc với ông Đinh La Thăng, lãnh đạo tỉnh Bình Dương cho biết: Trong số các doanh nghiệp đăng ký phát triển nhà ở xã hội của Bình Dương chủ yếu tập trung vào hai công ty nhà nước là Becamex IDC và Tổng Công ty XNK Bình Dương.
Tỉnh Bình Dương có khoảng 2 triệu dân, trong đó dân nhập cư chiếm khoảng 50%. Là một tỉnh có tốc độ phát triển công nghiệp và đô thị hóa cực nhanh, nên ngay từ năm 2008, tỉnh Bình Dương đã triển khai 85 dự án nhà ở xã hội với 70.000 căn hộ. Đến nay đã có 25 dự án nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng. Riêng nhà ở xã hội do Becamex IDC đầu tư đến nay đã có hơn 15.000 lao động đã được an cư.
Từ đầu tháng 4-2015, Becamex IDC đã hoàn thành đưa vào sử dụng 4.895 căn hộ tại các địa phương có rất đông người lao động nhập cư như: TX Thuận An 752 căn, TP Thủ Dầu Một 2.435 căn, TX Bến Cát 1.388 căn và huyện Bàu Bàng 320 căn. Giá bán mỗi căn hộ từ 90 triệu/30m2, chỉ trả trước 20%, phần còn lại vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Chính phủ, mỗi hộ có thu nhập thấp trả hằng tháng khoảng 1 đến 2 triệu đồng. Tổng diện tích căn hộ thuộc nhà ở xã hội tại Bình Dương diện tích sàn 20m2 và gác lửng 10m2 trong khu chung cư cao chỉ từ 2 đến 5 tầng.
Trong tương lai, tỉnh Bình Dương sẽ đầu tư nhà ở thương mại với mức giá cao hơn và cao tầng hơn gấp đôi với nhiều tiện ích cao cấp, hiện đại. Cũng tại Bình Dương, để giữ chân người lao động làm việc lâu dài, khoảng 200 doanh nghiệp đã xây dựng chung cư cho công nhân với diện tích sàn 270.000m2. Theo dự tính đến năm 2020, số diện tích nhà ở do doanh nghiệp đầu tư xây dựng lên tới 1,7 triệu m2 đáp ứng nhà ở cho 1,2 triệu công nhân trên địa bàn.
Có thể nói, Bình Dương là tỉnh có nhiều quyết sách đi đầu mang tính đột phá từ chiến dịch trải thảm đỏ đón nhà đầu tư vào các khu công nghiệp (KCN), đến việc xóa các trạm thu phí dày đặc gần đây và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện nay. Ngay từ quy hoạch các KCN, tỉnh Bình Dương đã chặt chẽ trong việc bắt buộc nhà đầu tư, doanh nghiệp phải dành quỹ đất đầu tư hạ tầng cho công viên cây xanh, nhà trẻ, trường học, y tế và khu lưu trú cho công nhân cho phép chuyển nhượng sau 5 năm thay vì 10 năm theo quy định của Chính phủ trước đây. Chính cách làm này, đến nay Bình Dương đã xây dựng được 300.000m2 nhà ở xã hội với giá bình quân 4 triệu đồng/m2.
Từ cách làm nhà ở xã hội rất hiệu quả của Bình Dương, với TP Hồ Chí Minh hoàn toàn có thể triển khai một số dự án tại các huyện ngoại thành. Nhưng các điều kiện cần, đủ đặc biệt về quỹ đất do Nhà nước quản lý, sự phát triển bền vững của đô thị về lâu dài cần có những tính toán phù hợp hơn. Hiện các KCN Hiệp Phước (Nhà Bè), KCX Linh Trung (Thủ Đức) có thể triển khai ngay dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp giá 100 triệu vì đất do Nhà nước quản lý, hạ tầng nhà ở đã được doanh nghiệp đầu tư sẵn...
Trong số 39 dự án nhà ở xã hội triển khai trong năm 2017, có 19 dự án đất do Nhà nước quản lý, nhưng hạ tầng chưa đầu tư. Do đó, nếu doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội sẽ phải chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng... và như thế, giá thành nhà ở sẽ cao hơn nhiều lần so với ước mơ khiêm tốn nhà ở giá 100 triệu.
TP Hồ Chí Minh hoàn toàn có thể triển khai ngay nhà ở xã hội giá 100 triệu dành cho người có thu nhập thấp, nhưng đồng thời phải tính toán luôn cơ chế, chính sách ưu đãi về vốn vay, đối tượng được mua nhà và những hệ lụy phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện dự án. Từng có những bài học từ các dự án nhà ở xã hội, nhà tái định cư... khi mở hồ sơ bán chưa quá 1.000 căn hộ đã có trên 8.000 hồ sơ đăng ký mua. Nhà ở dành cho người nghèo nhưng khi kiểm tra chỉ có mấy hộ thật sự nghèo, vài hộ thuộc diện di dời, giải tỏa đang ở, số còn lại đã bán chuyển nhượng qua người khác.
Trên thực tế, nhiều dự án nhà ở xã hội của Bình Dương trở thành cứu tinh cho người nghèo hầu hết là công nhân nhà trọ, người lao động nhập cư. Trị giá căn nhà 100 triệu trả trước 20% hoàn toàn phù hợp với mức thu nhập thấp của công nhân hiện nay.
Với người nghèo, người sống ven kênh rạch, người tạm cư khi mua được căn nhà ở giá 100 triệu, chắc chắn sẽ thành “túp lều vàng” vô giá mà họ chỉ có trong những giấc mơ. Nhưng với người thu nhập thấp tại một đô thị phát triển như khu vực nội thành TP Hồ Chí Minh, ngoài những khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp khi tham gia phát triển nhà ở xã hội còn phải tính đến giá thành, lợi ích và sự bền vững quy hoạch đô thị trong tương lai.
