Chính chủ bán thì ít, chủ yếu vẫn do môi giới, “cò” dự án tự đẩy giá lên cao, tạo nên cơn sốt hòng kiếm lời. Bài học từ những vụ sốt đất ăn theo quy hoạch, dự án vẫn còn nguyên giá trị cho những ai có ý định đầu tư bất động sản trong thời điểm này.
“Cò” tự đẩy giá?
Theo phương án thiết kế, dự án sẽ đi qua địa bàn các quận: Hoàn Kiếm (phường Phan Chu Trinh, Chương Dương Độ); Hai Bà Trưng (phường Bạch Đằng) và Long Biên (phường Long Biên, Bồ Đề, Gia Thụy). Điểm đầu dự án là ngã 5 Trần Hưng Đạo - Trần Thánh Tông thuộc địa bàn phường Phan Chu Trinh quận Hoàn Kiếm. Điểm cuối dự án tại khu vực giao cắt với quốc lộ 5A (đường Nguyễn Văn Linh), thuộc địa bàn phường Gia Thụy, quận Long Biên. Tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 8.938 tỉ đồng, trong đó vốn nhà nước chiếm 50%, vốn nhà đầu tư BOT chiếm 50%. Thời gian thu phí hoàn vốn dự kiến khoảng 20 năm, tiến độ thực hiện dự án từ năm 2022-2025.
Theo khảo sát của phóng viên, giá nhà đất khu vực phường Phan Chu Trinh, Chương Dương Độ có giá cao từ nhiều năm nay. Dự án cầu Trần Hưng Đạo không khiến giá nhà đất khu vực này nhiều biến động. Quỹ đất khu vực phường này cũng không còn nên cả môi giới và chính chủ đều rao bán nhà ở kiên cố, lâu dài.
Liên hệ theo một số điện thoại trên một trang bất động sản để mua nhà gần dự án cầu Trần Hưng Đạo, anh N.H.T., một môi giới nhà đất cho biết: “Mặt tiền các phố lớn đều không có nhà rao bán vì khu vực này giá cho thuê để kinh doanh rất cao, người dân thường để cho thuê sẽ có lợi nhiều hơn. Chủ yếu là nhà ở trong các ngõ, ngách được rao bán. Tùy vào vị trí, ngõ đẹp, tiện đường tiện chợ, kinh doanh tốt thì giá nhà dao động từ 90-150 triệu/m2. Có những nhà biệt thự, nhà liền kề vị trí đẹp, kinh doanh thu lời tốt thì giá vô cùng, 200-300 triệu đồng/m2 cũng có mà 500-700 triệu đồng/m2 cũng có. Với những nhà riêng ở ngõ ngách nhỏ, sâu, xe ô tô không vào tận nơi được thì giá dao động 40-70 triệu đồng/m2. Mức giá này là đã tăng 10-15% so với thời điểm sau Tết khi có thông tin chi tiết về dự án cầu Trần Hưng Đạo. Muốn mua đất thì chỉ có sang bên Long Biên thôi, quỹ đất bên đó vẫn còn nhiều nhưng giá tương đối cao. Em có nhu cầu như thế nào thì anh sẽ đưa em đi xem, nhưng giá đất khá cao, thậm chí còn cao hơn bên trung tâm này nhiều”.
Khi tôi hỏi lý do vì sao mà đất bên Long Biên còn cao hơn nhiều so với nhà ở khu vực trung tâm thì anh này cho biết: “Do quỹ đất giờ hiếm, nếu mua đầu tư sẽ được hưởng lợi rất nhiều từ dự án cầu Trần Hưng Đạo. Sau còn nhiều tiện ích khác. Khu vực trung tâm đã ổn định nhiều năm nay, rất khó xuất hiện thêm những dự án mới như ở các khu vực khác. Tương lai thành phố sẽ phát triển về phía bên kia sông Hồng nhiều hơn. Đầu tư đất bên đó là hợp lý”.
Khi tìm thông tin bán đất tại các phố Hồng Tiến, hoặc phố Cổ Linh, quận Long Biên, đa số đều do môi giới rao bán, giá dao động từ 130-300 triệu đồng/m2 với những lô đất đắc địa, nằm ngay mặt phố lớn. Còn với nhà, đất trong ngõ thì tuỳ vị trí có giá dao động từ 60- 130 triệu đồng/m2. Các tuyến phố khác có giá thấp hơn như Tư Đình, Phố Trạm, Thạch Cầu giá từ 80-135 triệu đồng/m2. Đi kèm với thông tin về lô đất là những lời quảng cáo có cánh gắn “Cơ hội đầu tư sinh lời cao”, “vị trí tương lai đẹp nhất quận Long Biên vì ngay điểm giao với đường dẫn lên cầu Trần Hưng Đạo”, “nằm ở giữa phố, gần vị trí cầu Trần Hưng Đạo. Giá trị lô đất ngày càng cao”.
Liên hệ một văn phòng bất động sản ngay khu vực đường Hồng Tiến, Long Biên, Hà Nội, chúng tôi được nhiệt tình dẫn đi xem những mảnh đất “đắc địa” mà văn phòng này có được để giới thiệu cho khách.
T.A, nhân viên môi giới của văn phòng này khẳng định, đất khu vực Hồng Tiến là đẹp nhất, giá cao nhất hiện giờ, nhất là sau khi có dự án cầu Trần Hưng Đạo được phê duyệt. Theo anh T.A, đất khu vực gần cầu Trần Hưng Đạo đã tăng cao so với hai năm trở lại đây. Trước đây ở khu vực Hồng Tiến, một mảnh đất đẹp, ngay mặt đường có giá cao nhất là hơn 200tr đồng/m2, thì giờ giá lên trên 300 triệu đến hơn 400 triệu đồng/m2. Thậm chí không có đất mà bán vì vị trí đẹp nên người dân giữ lại để xây nhà cho thuê hoặc kinh doanh.
Đưa chúng tôi đi xem một ngôi nhà 5 tầng, diện tích chưa đến 70m2 gần khu vực được cho sẽ là chân cầu Trần Hưng Đạo, anh T.A cho biết, chủ nhà đang phát giá 10 tỷ. Tương đương với hơn 140 triệu đồng/m2. Ngôi nhà này gần mặt đường lớn, ngõ rộng, xe ôtô vào tận nhà.
Đất “sốt” qua miệng “cò”
Trên thực tế, cứ mỗi khi có một dự án, một thông tin quy hoạch nào được đưa ra là chỉ một thời gian ngắn sau, giá nhà đất được đẩy lên chóng mặt. Hiện tượng này từ lâu đã quá quen thuộc với thị trường bất động sản Việt Nam. Từ những mảnh đất đẹp, có giá trị đến những mảnh đất “khỉ ho cò gáy”, thậm chí vẫn là đồng ruộng, ao chuôm đều được đẩy giá lên cao.
Khi ngỏ ý muốn tìm một mảnh đất dưới 10 tỷ, có thể kinh doanh được, gần dự án cầu Trần Hưng Đạo, chị N.T.T một người dân sống khu vực đường Hồng Tiến cho biết: “Trước đợt giãn cách xã hội ở Hà Nội, quán trà đá của tôi đông khách lắm, có ngày hơn chục môi giới, cò nhà đất ngồi đây. Muốn mua nhà đất chính chủ khó lắm, giờ làm gì có ai bán, toàn môi giới thôi. Mua qua môi giới giá đã khác, vì đương nhiên họ phải nâng giá để ăn chênh rồi. Gặp được chính chủ mà mua bán thì còn cần cả cái duyên nữa”.
Chị T. cũng khẳng định khu vực chị ở không có đất để bán. Còn với giá mà môi giới giới thiệu cho chúng tôi căn nhà gần 70m2 giá 10 tỷ là quá đắt. Rồi chị giới thiệu cho chúng tôi một căn nhà phân lô, trong ngõ hai xe ôtô tránh nhau, rộng hơn 120m2, 7 tầng, có thang máy đầy đủ giá chỉ 15 tỷ.
Theo giới thiệu, chúng tôi tới một căn nhà ngay mặt đường chân đê diện tích 60m2, giá 9 tỷ, đầy đủ tiện nghi có thể về ở và kinh doanh được luôn. “Anh không phải môi giới nhé, ngay cạnh nhà anh có nhà bán thì anh giới thiệu cho các em. Mua được thì anh xin tí lộc uống trà đá thôi. Chứ còn em hỏi mua đất giờ không có đâu, mà những chỗ em xem quá đắt. Người dân ở đây họ sinh sống yên ổn bao năm rồi, vị trí đẹp, thuận lợi nên ít bán lắm, thực sự có việc thì họ mới bán thôi”.
Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Luyện, Chủ tịch UBND phường Bồ Đề khẳng định: “Không có chuyện thổi giá tăng giá nhà đất khu vực phường Long Biên. Mọi thứ ở đây vẫn diễn ra bình thường”.
Theo anh T.D.T, giám đốc một công ty bất động sản ở Hà Nội thì câu chuyện “sốt” đất bao năm qua vẫn chỉ là câu chuyện giữa dân môi giới với giới đầu cơ, lướt sóng. Còn thực tế, người dân mua bán chính chủ không qua trung gian rất ít. Do ảnh hưởng của dịch bệnh và do mặt bằng giá ở khu vực Long Biên cũng đã cao sẵn từ trước nên sóng bất động sản ăn theo quy hoạch cầu Trần Hưng Đạo chủ yếu ở miệng “cò” còn giao dịch thực sự không nhiều. Nhà đầu tư vẫn nghe ngóng thị trường là chính, bởi tất cả đều hiểu cây cầu vẫn còn đang nằm trên giấy. Từ quy hoạch cho đến khi triển khai thực hiện các dự án là một quá trình rất dài, không ai dám mạo hiểm mua lúc giá đang đỉnh, để rồi chờ đợi dài cổ cho đến khi dự án hoàn thành.
Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng cảnh báo, ở thời điểm hiện tại trước khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần phải hết sức lưu ý vì trong mấy tháng đầu năm đã xảy ra tình trạng “sốt đất”. Khi “sốt đất” tức là “giá ảo”, “giá bong bóng” nên nếu đầu tư lúc này chỉ có thua thiệt…
Luật sư Trương Quốc Hòe, Đoàn Luật sư Hà Nội cũng khẳng định: “Để có được khoản đầu tư mạo hiểm nhưng hạn chế được tối đa rủi ro thì các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu đầy đủ thông tin về thửa đất tại UBND cấp xã, phường, văn phòng đăng ký nhà đất và nhà quận huyện rồi mới quyết định xuống tiền”.
Dự án xây dựng cầu Trần Hưng Đạo: Phải có cơ chế và quy hoạch rõ ràng 
