Để thị trường bất động sản bớt “ngáo” giá

Nghìn lẻ chiêu trò

Chiêu trò đẩy giá cao để gây chú ý sau đó mất hút thực tế đã manh nha từ lâu trên thị trường nhà đất, dưới nhiều hình thức khác nhau, tuy nhiên chỉ thực sự gây chú ý trong thời gian gần đây khi một facebooker nổi tiếng kể câu chuyện thật của mình trên trang cá nhân.

Cụ thể, câu chuyện bắt đầu vào đầu tháng 10 vừa qua, khi vị chủ nhà trên có nhu cầu cho thuê một căn hộ rộng 120 mét vuông, 3 phòng ngủ, vị trí đắc địa, có chỗ để ô tô riêng, giá thuê 25 triệu đồng/ tháng, hợp đồng cho thuê ít nhất 3 năm, thanh toán mỗi năm 1 lần.

Sau thời gian đăng tin trên trang cá nhân có gần 100 nghìn lượt theo dõi, chủ nhà cho biết mỗi ngày có trung bình 10-20 lượt cả môi giới lẫn khách gọi đến hỏi thuê, hứa lên hứa xuống, hẹn đưa khách đến. Nhưng rồi sau gần 1 tháng vẫn chưa tìm được khách, cũng không thấy môi giới gọi lại.

“Khi chưa có nhu cầu cho thuê, ngày cả chục lượt môi giới gọi hỏi có bán hay cho thuê không, cứ tưởng thị trường đang nóng lắm. Đến lúc có nhu cầu cho thuê thì cả tháng không có khách. Vậy thì thị trường nhà đất có sốt thật không, hay toàn chiêu trò”, vị chủ nhà đặt câu hỏi.

Câu chuyện của vị chủ nhà cũng là một “hot” facebooker nhanh chóng gây chú ý, hàng chục nghìn bình luận trái chiều với những câu chuyện cũng theo kiểu “người thật, việc thật” xuất hiện. Và trên các phương tiện truyền thông, giới chuyên gia cũng lên tiếng, chỉ ra đây thực chất là chiêu trò được “cò” tung ra.

Cụ thể, “cò” địa ốc liên tục tung tin đồn, hỏi mua, thuê giá cao để gây nhiễu thị trường, đẩy mặt bằng giá lên cao. Khi giá cả thị trường “nhảy múa” sẽ tạo tâm lý chờ đợi của các chủ nhà, khiến nguồn cung thêm hạn chế. Ngược lại, phía người mua thấy thị trường nóng sốt, sợ giá còn tăng, sẽ quyết định xuống tiền nhanh hơn, giúp môi giới tăng hiệu suất.

Chị Ngọc Phương (Văn Phú, Hà Đông) vì cần tiền nên rao bán căn nhà trong ngõ với diện tích 40m, 5 tầng, nhà còn khá mới. Để nhanh chóng bán được nhà, chị khảo giá qua môi giới và sau đó người môi giới này cũng nhận bán nhà cho chị theo thỏa thuận, chị thu về 7,1 tỉ, còn môi giới sẽ rao chênh lệch lên vài trăm triệu. Thế nhưng sau đó cả một tháng trời, chị liên tục nhận được hàng chục cuộc gọi một ngày, lúc xưng là môi giới, lúc xưng là khách muốn đến xem nhà, nhưng người thực sự muốn mua nhà thì vẫn không thấy tăm hơi.

Chị Ngọc Phương cho hay, “Khả năng đó là chiêu trò của môi giới, liên tục gọi hỏi xem nhà, để cho người bán thấy giá nhà đất đang sốt, chứ suốt tháng nay tôi không thấy khách nào đến xem đâu, cũng sợ mình rao bán giá cao quá. Hàng xóm cũng kêu tôi rao quá cao và hứa nếu bán dưới 5 tỉ sẽ mua ngay. Môi giới cũng bảo nếu tôi để lại 6,6 tỉ sẽ ôm ngay, nhưng sợ tôi thiệt, nên cứ bảo để thêm thời gian nữa. Thế nhưng tôi cũng chả muốn bán rẻ thế, ai bán nhà chả mong bán được giá cao nên đành đợi vậy”.

Còn anh Tô Minh, cư dân một tòa nhà chung cư đường Cầu Giấy cho hay, bản thân anh cũng bị dính chiêu trò này của môi giới khi đầu tư mua một căn liền kề ở một dự án ngoại thành Hà Nội. Trước khi mua, báo chí truyền thông liên tục đưa tin về dự án với đầy đủ tiện ích, chủ đầu tư lại uy tín, môi giới liên tục gọi điện mời chào, thổi phồng rằng khu vực nằm giữa các đường vành đai, cao tốc, với đủ dịch vụ tiện ích như bệnh viện, trung tâm thương mại, nhà ở xã hội, chung cư cao cấp… sẽ có tiềm năng sinh lời cao, nên anh đã vay ngân hàng mua một căn liền kề 8 tỷ cộng với 500 triệu đồng tiền chênh. Vừa mua xong, rất nhiều môi giới gọi hỏi mua lại, nếu anh đồng ý sẽ lấy chênh lên vài chục triệu, nên anh càng tin giá nhà tăng, mình mua nhà sẽ có lợi nên quyết giữ. Thế nhưng chỉ một năm sau, các căn biệt thự tại dự án anh đầu tư lần lượt phải cắt lỗ, có căn cắt lỗ sâu từ 30-40% chỉ vì không đủ tiền trả lãi ngân hàng. Lúc này môi giới lại tiếp tục gọi điện hỏi mua nhà của anh với giá chỉ hơn 7 tỉ và cho rằng giá đã nhỉnh hơn so với lúc tạo đáy.

“Sau đó, tôi tiếp tục nhận được nhiều cuộc gọi mời chào của môi giới mua một dự án khác cùng chủ đầu tư căn liền kề mà tôi đã mua trước đó, cũng với những “bài” y như cũ, nhưng bất ngờ là những căn biệt thự, liền kề này có giá cao gấp đôi, gấp 3 lần dự án cũ tôi đã mua. Hy vọng nhiều người tỉnh táo không lao đầu vào rồi lại phải âm thầm cắt lỗ, hoặc mệt mỏi trả lãi như tôi, không biết bao giờ giá nhà mới tăng được về như giá cũ tôi đã mua”, anh Minh chia sẻ.

Quả thật chưa bao giờ giá nhà đất, chung cư lại tăng chóng mặt như thời gian gần đây, nhưng giao dịch thật gần như không có. Có những căn chung cư cũ nát nhưng được rao bán với giá hơn 60 triệu/ mét vuông.

Mới đây trên một trang mua bán bất động sản, một số căn hộ trong khu tập thể số 11 Vọng Đức, hay còn được gọi là khu tập thể Điện cơ cũ, thuộc phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm  (Hà Nội) được rao bán với giá lên tới gần 10 tỉ đồng khiến nhiều người choáng váng. Mặc dù nằm ở khu đất vàng, diện tích căn hộ khá bé, vỏn vẹn 30 mét vuông đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng không hiểu sao lại có giá “trên trời” như vậy.

Cần các giải pháp cụ thể

Tại buổi họp báo ngày 17/10 vừa qua, đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định, giá nhà đất tăng cao như thời gian vừa qua là vô lý và bất thường. Từ đầu năm đến nay, giá đất bất động sản, giá nhà đất liên tục tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ chung cư đến nhà liền kề, đến biệt thự…, không chỉ ở các khu vực trung tâm mà sức nóng đang lan dần sang các thị trường quận, huyện vùng ven đô. Nhất là sự tăng giá đột biến ở các chung cư (cả chung cư mới và cũ), tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với thời gian trước đây. Đất nền ven đô cũng nóng lên từ chuyện đấu giá đất ở một số huyện ven đô, lên tới hơn 100 triệu/ mét vuông, tương đương với đất dự án đã được đầu tư hạ tầng và liên tục thiết lập mặt bằng mới, vượt xa thu nhập của đại bộ phận người dân.

Sáng 28/10, trong Chương trình Kỳ họp thứ 8 của Quốc hội, các đại biểu Quốc hội cũng bày tỏ sự lo lắng về vấn đề này. Đại biểu Nguyễn Thị Thủy, Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Kạn cho biết, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng rất cao thời gian qua, nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã khiến cho thị trường bất động sản vừa mới phục hồi thì lại xuất hiện những dấu hiệu bất ổn. Cử tri lo lắng trước các hiện tượng thổi giá, tạo sóng, gây nhiễu loạn thông tin thị trường.

Đại biểu Thủy cũng cho rằng, nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà đất tăng cao như thời gian qua là tình trạng đầu cơ thổi giá, đẩy giá. Một số nhà đầu tư thổi giá, gây nhiễu loạn thông tin thị trường nhằm thao túng tâm lý người dân để trục lợi. Nguyên nhân tiếp theo mà đại biểu Thủy đưa ra là do tồn tại tâm lý của một bộ phận người dân mua nhà đất để chờ tăng giá, và thực tiễn này có xu hướng này ngày càng tăng. Và hiện đang thiếu trầm trọng nguồn cung cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, không thể không đề cập đến nguyên nhân quan trọng khiến mức giá đấu trúng tăng cao, là do các hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền trúng đấu giá, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích “thổi giá”, tạo mặt bằng giá cao, làm căn cứ để đẩy mức giá của các lô đất có liên quan nhằm trục lợi.

Ngày 19/10, quận Hà Đông đã đấu giá thành công 27 thửa đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội. Nhiều người sốc khi một  khách hàng trúng giá cao nhất lên đến 262 triệu đồng/ mét vuông, điều đáng nói mảnh đất này nằm sát nghĩa trang nhưng lại được đẩy lên gấp 8 lần. Trước đó, phiên đấu giá đất ở Thanh Oai cũng khiến thị trường bất động sản dậy sóng khi có lô trúng đấu giá hơn 100 triệu đồng/ mét vuông nhưng sau đó hơn 80% lô đất bị bỏ cọc.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từ đầu năm 2024 đến nay, bên cạnh những tín hiệu tích cực thì thị trường cũng còn nhiều tồn tại như: nguồn cung nhà ở giá rẻ, nguồn cung nhà ở xã hội chưa được cải thiện; áp lực cung cầu chưa được giải quyết. Đặc biệt, giá bất động sản khu vực Hà Nội bị tác động theo hướng tiêu cực, dẫn đến hiện tượng giá chung cư bị đẩy lên rất mạnh. Các phiên đấu giá gần đây cũng bị lợi dụng làm cho giá cả tăng lên bất thường, làm lệch lạc thị trường.

“Luật quy định rất rõ công khai thông tin nhà ở, bất động sản, tuy nhiên kết quả thực hiện vẫn còn hạn chế. Hiện nay, người dân vẫn gặp không ít khó khăn trong việc nắm bắt chính xác thông tin về các sản phẩm bất động sản, nhất là tại dự án nhà ở đang triển khai. Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, việc minh bạch thông tin là một trong những yêu cầu hàng đầu. Đẩy mạnh số hóa thông tin thị trường, công khai thông tin quy hoạch, cấp phép dự án, pháp lý dự án, niêm yết giá bán sản phẩm... người dân sẽ căn cứ vào đó để tìm hiểu trước khi quyết định mua bán. Cơ quan chức năng cần công bố công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, nhất là các dự án lớn, trọng điểm tại địa phương để minh bạch thông tin, có biện pháp quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới”, TS Nguyễn Văn Đính cho biết.

Hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, đề xuất hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm phù hợp với tình hình thực tiễn, theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu sát tình hình thực tế khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ. Có giải pháp, biện pháp hạn chế tác động tiêu cực của việc ban hành bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 đến mặt bằng giá đất, giá nhà, đến cung cầu của thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai xuất phát từ thực trạng, việc đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua tại một số khu vực, một số thời điểm cho thấy xuất hiện hiện tượng nhiều cá nhân, hội nhóm mua nhà, đất nhằm mục đích đầu cơ trong thời gian ngắn để kiếm lời, “tạo giá ảo”, “thổi giá”… để trục lợi của giới đầu cơ, các cá nhân môi giới bất động sản gây nhiễu loạn thị trường.

Người dân cũng đang trông chờ những giải pháp cụ thể, hữu hiệu để tình trạng nhà đất bớt “ngáo giá”, người có thu nhập thấp có điều kiện mua được nhà ở. Trên mạng xã hội, nhiều hội nhóm được lập ra kêu gọi người dân không mua nhà Hà Nội lúc này vì “ngáo giá”, thế nhưng so với các hội nhóm môi giới lập ra để đầu cơ, thổi giá… vẫn chỉ như muối bỏ biển. Việc thổi giá bất động sản có thể khiến người mua chịu thiệt hại nghiêm trọng về tài chính và thời gian. Giữ vững tỉnh táo, cảnh giác trước các chiêu trò tinh vi, và nghiên cứu kỹ lưỡng là cách tốt nhất để bảo vệ bạn khỏi những cạm bẫy tài chính trong thị trường bất động sản hiện nay.