Trả lời: Luật sư Nguyễn Xuân Nghĩa – Công ty luật TNHH CENFIP LAW cho biết: Về mặt nguyên tắc, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, việc áp dụng phạt cọc còn cần phải xem xét nguyên nhân và lỗi dẫn đến việc hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện.
Cụ thể, điểm a và điểm d mục 1 Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn:
“a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.
… d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.
Trong trường hợp trên, mặc dù bạn chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa ký kết được hợp đồng chuyển nhượng trong thời hạn đã thỏa thuận nhưng sự chậm trễ không phải vì bạn từ chối ký hợp đồng hoặc không thực hiện thủ tục, mà do cơ quan đăng ký đất đai tạm dừng giải quyết để xác minh nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất.
Để khẳng định việc vi phạm cam kết hợp đồng xuất phát từ "trở ngại khách quan", bạn cần có đầy đủ hồ sơ, tài liệu chứng minh: Bạn đã nộp hồ sơ đúng thời hạn và đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận; việc tạm dừng giải quyết xuất phát từ yêu cầu xác minh của cơ quan nhà nước. Như vậy, theo quy định trên, bạn chỉ có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng cho bên đặt cọc mà không phải chịu khoản tiền phạt cọc.
Nhận định này cũng hoàn toàn phù hợp với tinh thần của Án lệ số 25/2018/AL, khẳng định bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc khi việc không thực hiện đúng cam kết xuất phát từ nguyên nhân khách quan.
