Nhiều lợi ích, đa mục tiêu
Tại buổi làm việc về phát triển nhà ở xã hội với Đảng uỷ Chính phủ và các bộ, ngành mới đây, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã nhấn mạnh rằng việc tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp khả năng chi trả là quyền cơ bản của người dân và là thước đo của tiến bộ xã hội.
Trong chiến lược phát triển đô thị quốc gia đến năm 2030, dù nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và vùng tập trung lao động nhập cư.
Nhấn mạnh của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm trong giai đoạn phát triển hiện nay, rất cần thiết phải thay đổi tư duy về phát triển nhà ở xã hội. Đề cập đến vấn đề này, các chuyên gia đều rất đồng tình và cho rằng, chính sách phát triển nhà ở xã hội cho thuê là cần thiết trong bối cảnh quỹ đất ngày càng thu hẹp.
Thực tế, câu chuyện phát triển nhà ở xã hội cho thuê đã được đặt ra từ hàng chục năm nay, tuy nhiên đến nay, kết quả đạt được vẫn rất khiêm tốn. Theo con số của Bộ Xây dựng, cả nước hiện chỉ có khoảng 42.275 căn nhà ở xã hội đang cho thuê, tập trung chủ yếu ở một vài địa phương như: TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Bắc Ninh.
Đề cập đến vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm là đúng đắn, phù hợp với chính sách phát triển nhà ở trong giai đoạn mới này.
“Bối cảnh hiện nay phải thay đổi tư duy chuyển từ sở hữu nhà ở sang đảm bảo nhà ở ổn định, lâu dài, đặc biệt với người thu nhập thấp. Thực tế hiện nay, nhà ở xã hội cũng phải có giá từ 1,5 tỷ đồng trở lên, không phải người thu nhập thấp nào cũng có thể mua được. Thế nên, trước khi tích luỹ đủ để mua nhà ở xã hội, người ta có thể thuê, thuê mua để đảm bảo chỗ ở lâu dài, phù hợp”, ông Châu phân tích.
Trong khi đó, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, phát triển nhà ở cho thuê mang lại nhiều lợi ích, đa mục tiêu. Trước hết là đảm bảo công bằng xã hội, giúp những người không đủ khả năng tài chính mua nhà vẫn có chỗ ở chất lượng, ổn định lâu dài.
Trong nền kinh tế hiện đại, sự dịch chuyển lao động là tất yếu. Hệ thống nhà cho thuê chuyên nghiệp giúp người lao động dễ dàng di chuyển theo cơ hội việc làm mà không bị "mắc kẹt" bởi các khoản nợ mua nhà hay tài sản khó thanh khoản.
“Một lợi ích lớn nữa cho thị trường là khi quỹ nhà thuộc quyền quản lý của nhà nước hoặc các định chế công ích, nhà ở xã hội sẽ quay về đúng giá trị cốt lõi là nơi để ở, thay vì trở thành công cụ tích sản hay hàng hóa để sang tay hưởng chênh lệch”, ông Đính phân tích.
Chính sách hỗ trợ đủ mạnh để doanh nghiệp tham gia
Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân chính khiến nhà ở xã hội cho thuê phát triển không như mong muốn nhiều năm qua là chính là việc các doanh nghiệp không mặn mà đầu tư. Rủi ro về tính thanh khoản và thu hồi vốn chậm (thường kéo dài 20-30 năm) khiến các doanh nghiệp tư nhân không muốn đầu tư vào lĩnh vực được ví là "bỏ tiền cục, thu tiền lẻ" này.
Theo TS.KTS Nguyễn Trung Dũng (Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia), xét trên quan điểm đầu tư thì theo quy định, chủ đầu tư nhà ở xã hội chỉ được phép hưởng 15% lợi nhuận biên, là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các loại hình dự án bất động sản khác.
Do đó trong thực tế các doanh nghiệp chỉ chú trọng xây dựng phân khúc nhà ở cho những người khá giả, vốn không bị ràng buộc về điều kiện tiếp cận nhà ở và có khả năng chi trả nhanh hơn, tạo điều kiện quay vòng vốn và thu lợi nhanh cho chủ đầu tư. Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư cũng không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định, do đó họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình.
“Nhà ở xã hội cho thuê là loại hình nhà ở mang tính chất “xã hội” nhất trong các loại hình nhà ở xã hội. Do vậy cần có các ưu đãi đặc biệt và mạnh mẽ hơn so với các loại nhà ở xã hội bán đứt. Thông thường ở các nước phát triển nhà ở xã hội cho thuê thường mang tính phi lợi nhuận do chính quyền và các tổ chức xã hội tham gia phát triển vận hành. Để thu hút khối doanh nghiệp cần có chính sách hỗ trợ lớn hơn về chi phí đầu tư xây dựng và vận hành cũng như sự cho phép chủ động trong giá cho thuê, thuê mua”, TS.KTS Nguyễn Trung Dũng nói.
Việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê phải dựa trên quan điểm “trách nhiệm xã hội” và “phi lợi nhuận”, do vậy theo TS.KTS Nguyễn Trung Dũng để thu hút sự tham gia của khối doanh nghiệp, cá nhân thì nhà nước và chính quyền địa phương phải có cơ chế bù đắp chi phí đầu tư cho doanh nghiệp như: Giao đất sạch để phát triển dự án; Miễn 100% thuế sử dụng đất; Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm đầu vận hành và giảm 50% trong toàn bộ vòng đời dự án.
Cùng với đó, có thể cho phép bán một phần quỹ căn hộ cho thuê sau thời gian cho thuê tối thiểu 5 năm và toàn bộ sau thời gian cho thuê 20 năm dưới dạng căn hộ thuê mua. Nhà nước cũng cần hỗ trợ về lãi suất và nguồn vay cho doanh nghiệp tham gia từ Ngân hàng chính sách xã hội. Có cơ chế thưởng điểm cho các chủ đầu tư phát triển, vận hành nhà ở xã hội cho thuê khi tham gia đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án bất động sản khác.
