Nghị định này được kỳ vọng sẽ là hành lang pháp lý tăng tốc tiến độ cải tạo lại các nhà chung cư cũ sau bao nhiêu năm “rùa bò”. Tuy vậy, việc triển khai như thế nào vẫn phải chờ kết quả thực hiện thời gian tới.
Chung cư cũ hầu hết đã hết niên hạn sử dụng
TP Hà Nội là địa phương có tổng số chung cư cũ lớn nhất cả nước (1.579 chung cư), thế nhưng việc cải tạo lại những chung cư cũ đã xuống cấp, nguy hiểm trên địa bàn TP Hà Nội luôn rất nan giải nhiều năm qua. Trong tổng số 1.579 chung cư cũ, đến nay mới có 32 chung cư cũ được cải tạo, xây dựng mới, trong đó có 18 dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.
14 dự án còn lại vẫn đang trong quá trình đang triển khai. Thực tế hiện nay hầu hết chung cư cũ ở TP Hà Nội đã hết niên hạn sử dụng, bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập như: Hiện trạng quản lý, sử dụng phức tạp, đan xen trách nhiệm, quyền sử dụng giữa tư nhân, tổ chức, nhà nước; hiện tượng tự cơi nới, sửa chữa ảnh hưởng mỹ quan đô thị. Đồng thời do không được duy tu, bảo trì thường xuyên dẫn đến nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ, nguy hiểm đến tính mạng và tài sản người dân.
Một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay là chưa hài hòa được lợi ích của người dân, doanh nghiệp dẫn đến việc rất nhiều khu chung cư cũ có kế hoạch xây dựng, cải tạo lại không nhận được sự đồng thuận từ phía người dân. Là cư dân sống tại nhà chung cư cũ, bà Hoàng Thị Hường, nhà C4, tập thể Thành Công chia sẻ, hầu như người dân sống ở các nhà chung cư cũ đều có nguyện vọng được cải tạo xây dựng lại. Riêng đối với khu tập thể Thành Công đã xây dựng từ lâu hiện đã xuống cấp nặng nề nên người dân đang rất mong chờ được cải tạo để có được chỗ ở đàng hoàng hơn.
“Vấn đề người dân băn khoăn nhất hiện nay là thành phố cần đưa ra hệ số đền bù hợp lý với diện tích căn hộ đang sử dụng chứ không phải là diện tích được phân trước đây. Với khu vực phường Thành Công, nếu hệ số đền bù là 1,3 - 1,5 như mức thành phố đưa ra hiện nay chắc chắn người dân sẽ không đồng tình. Cần điều chỉnh lên hệ số 2 người dân mới thấy thỏa đáng”, bà Hoàng Thị Hường cho biết.
Trong khi đó, theo Sở Xây dựng Hà Nội, việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ ở Hà Nội gặp nhiều khó khăn do nhiều vướng mắc khác nữa. Đó là số lượng chung cư cũ lớn, đan xen sở hữu, thiếu hồ sơ tài liệu, hiện trạng căn hộ thay đổi... dẫn đến khó khăn trong việc kiểm định và lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại.
“Quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai theo nguyên tắc toàn khu mà không thực hiện phân kỳ đầu tư như hiện nay là không khả thi. Bên cạnh đó, quy định hiện hành còn thiếu cụ thể về bố trí kinh phí kiểm định đối với diện tích nhà chung cư cũ không thuộc sở hữu nhà nước, về các hình thức lựa chọn chủ đầu tư, phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư…”, ông Võ Nguyên Phong, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội giải thích nguyên nhân.
Tháo gỡ nhiều nút thắt
Theo con số của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ với khoảng hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng trước năm 1994. Tính đến thời điểm này, cơ quan chức năng đã rà soát, thực hiện việc kiểm định được 600/2.500 nhà chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm cấp C, D (chiếm khoảng 25%) tập trung chủ yếu tại 2 đô thị lớn là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Số lượng chung cư cũ thuộc cấp C, D rất nhiều, thế nhưng 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%. Con số này quá thấp so với kỳ vọng, bởi còn nhiều nút thắt khiến các dự án, phương án cải tạo mãi chỉ nằm trên giấy, hoặc dừng lại ở mức độ khảo sát.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Nghị định 69/2021/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được một nút thắt rất quan trọng, đó là tỷ lệ đồng thuận của người dân. Nghị định 69/2021/NĐ-CP và Luật Nhà ở quy định rõ 3 trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch mà không cần sự đồng thuận 100% cư dân. Điều này nhằm đảm bảo việc triển khai đồng bộ với quy hoạch và kiến trúc.
“Luật Nhà ở quy định, khi xây dựng nhà chung cư cần phải xây dựng đồng bộ cả một khu và khi xây dựng cả một khu sẽ xuất hiện tình trạng trong khu đó có nhiều trường hợp như: Nhà chung cư nguy hiểm thuộc diện bắt buộc phải phá dỡ; nhà chung cư hư hỏng nặng bắt buộc phải phá dỡ và cả nhà chung cư chưa đến mức phải phá dỡ. Tuy nhiên, khi quy hoạch cả khu thì loại này cũng phải đưa vào diện phải phá dỡ ngay. Những trường hợp này không cần nhận được sự đồng thuận 100% vẫn có thể triển khai nhưng là thời điểm thực hiện chậm hơn”, ông Khởi phân tích.
Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam thì Nghị định 69/2021/NĐ-CP tạo ra sự đột phá mới trong chính sách cải tạo chung cư cũ. Bởi nghị định này đã quy định cụ thể cơ chế như đất đai, huy động vốn, các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc bố trí nhà ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư cũng đã được quy định chi tiết. Trách nhiệm của Bộ Xây dựng, của UBND các địa phương, người dân, của chủ đầu tư… đều đã được đề cập cụ thể.
“Đáng chú ý, Chính phủ tái khẳng định, việc cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch, trên cơ sở những quy hoạch cấp trên, Nhà nước sẽ đứng ra lập quy hoạch chi tiết. Đặc biệt, chính sách mới khẳng định, chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm tham gia vào quy hoạch và được tham gia lựa chọn chủ đầu tư”, ông Nghiêm cho hay.
Đồng quan điểm là phương án cải tạo chung cư sẽ do Nhà nước chủ trì, có sự tham gia của người dân, trên nguyên tắc chia sẻ lợi ích công bằng, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đây cũng là cách mà nhiều quốc gia trên thế giới đang thực hiện rất hiệu quả và nên khuyến khích.
Vấn đề đặt ra là phương án phải phù hợp với quy định của Nhà nước, quy hoạch đô thị và được đa số cộng đồng dân cư ở đấy ủng hộ. Phương án đóng vai trò quyết định, phải được lập trên cơ sở chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng cư dân.
