Hàng ngàn lô đất bỏ hoang. Nhiều KDC “ma” không có cư dân. Sổ đỏ sang tay không ai nhận, hợp đồng cọc mất trắng. Ngân hàng siết nợ. Gia đình ly tán. Người từng hô hào “bắt sóng” thì nay bỏ trốn. Người vay tín chấp mua đất giờ sống lén lút vì bị giang hồ truy nợ. Một số người rơi vào trầm cảm, mất việc, và thậm chí có người đã… kết thúc cuộc đời mình trong im lặng. Nhưng đó mới chỉ là bề nổi của tảng băng. Bởi những hệ lụy sâu hơn, về quy hoạch phá vỡ, sản xuất đình trệ, niềm tin người dân bị bào mòn, mới là thứ khó khôi phục nhất.
Khi tỉnh “cơn mê”
Biết tôi tìm hiểu hệ lụy của “cơn sốt đất nền bong bóng” ở Quảng Trị, một người bạn thuở thiếu niên, anh Trần Quốc Bảo, sinh sống nhiều năm ở Đông Hà, cũng là một trong hàng trăm nạn nhân của cò đất ở đây, dẫn tôi đến thăm, tìm hiểu câu chuyện tương tự của một người hàng xóm. Đó là ông Lê Văn T., một người từng có thu nhập tốt bằng nghề vận tải ở Đông Hà. Nghe tiếng hàng xóm, ông mới chịu lê bước chân nặng nề ra mở cổng. “Lúc ấy, thấy ai cũng nói đất tăng, vợ con hối thúc mua đi, không là trễ. Tôi dồn hết tiền dành dụm, vay thêm ngân hàng, mua hai lô ở Hải Lăng. Giờ đất không bán được, nợ thì mỗi tháng trả 8 triệu cả lãi lẫn gốc. Xe phải bán, nhà cầm sổ”, tôi hỏi chuyện, ông T. kể lại với ánh mắt trũng sâu.
Một điểm nổi bật trong đợt sốt đất nền vừa qua ở Quảng Trị là sự nhập nhằng giữa tin đồn quy hoạch và quy hoạch thật. Người dân, cò đất, thậm chí cả doanh nghiệp nhỏ lẻ đều truyền tai nhau thông tin về các tuyến đường sẽ mở, các khu đô thị sinh thái, các tổ hợp nghỉ dưỡng, mà không ai biết chính xác căn cứ từ đâu. Thôn Mai Đàn, xã Hải Lâm, huyện Hải Lăng cũ, một thời là tâm điểm của cơn sốt. Những tấm biển “đã có người đặt cọc” xuất hiện dày đặc, dù thực tế nhiều thửa chưa có đường đi. Người ta đồn rằng sắp có khu công nghệ cao, có tuyến cao tốc mới cắt ngang. Chỉ trong vài tháng cuối năm 2021, giá đất khu vực này tăng gấp ba.
Thế nhưng đến nay, theo các lãnh đạo, cán bộ chức trách địa phương, họ chưa từng nhận được văn bản chính thức nào về các dự án lớn từng được đồn thổi. Một số tuyến đường mới theo quy hoạch đã bị đình lại do không có vốn. “Người dân giờ ngại nói tới đất. Ai cũng dè chừng, thậm chí có người cạch tới già”, một cán bộ địa phương này chia sẻ.
Câu chuyện của những người như ông T. không phải hiếm. Trong cơn lốc ảo tưởng, đã có rất nhiều người dân bình thường trở thành nhà đầu tư bất đắc dĩ. Mồi nhử là giấc mơ lên đời, bẫy là đòn bẩy tài chính. Khi bong bóng xẹp xuống, hậu quả là những món nợ dây dưa, những gia đình đổ vỡ, thậm chí vướng vào vòng lao lý. Giấc mộng làm giàu từ đất đai ở Quảng Trị đã đi qua như một cơn lốc. Nhưng khi cơn lốc lắng xuống, không ít người bàng hoàng phát hiện mình đứng giữa đống đổ nát của những lựa chọn sai lầm. Những khu đất từng được hét giá gấp ba, gấp năm, nay nằm im lìm dưới nắng cháy và mưa lụt, cỏ mọc ngang đầu gối. Những nhà đầu tư bắt đáy cuối cùng cũng chính là người bị treo lơ lửng trên vách vực tài chính.
Lỗ hổng lớn nhất dẫn đến hệ lụy kể trên là sự thiếu minh bạch và phổ cập thông tin quy hoạch. Trong rất nhiều vụ việc, người dân chỉ biết đến quy hoạch qua lời của… cò đất. Không có nền tảng kiểm chứng, không có dữ liệu mở, người mua gần như mù mờ về thực trạng pháp lý. Ông Đoàn Quang Lễ, trú xã Triệu Bình, Quảng Trị, là chuyên gia quy hoạch đô thị, nhận định: “Ở nhiều địa phương như Quảng Trị, dữ liệu quy hoạch chưa công khai hiệu quả, chưa có bản đồ tương tác, chưa phổ cập đến cấp xã. Chính điều này khiến môi giới dễ thao túng. Một lời nói dối về quy hoạch có thể khiến giá đất biến động hàng trăm phần trăm. Hệ quả là sự mất lòng tin lan rộng. Không chỉ nhà đầu tư rút lui, mà ngay cả những người có nhu cầu thật, muốn mua đất làm nhà, cũng hoang mang. Bức tranh BĐS vì thế càng thêm rối loạn, trì trệ”.
Trong cuộc họp thường kỳ đầu quý I/2025, ông Hà Sỹ Đồng, lúc đó là Quyền Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Trị (cũ) nhấn mạnh, quy hoạch không thể là công cụ tạo sóng giá. Tỉnh phải tập trung công khai toàn diện các bản đồ quy hoạch, số hóa dữ liệu, cập nhật trực tuyến đến từng xã, từng thôn. Đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng thông tin sai để trục lợi bất chính. Động thái đó mở ra kỳ vọng về một cuộc “giải độc” thị trường. Trên thực tế, từ đầu năm 2024, một thời gian ngắn sau tình trạng vỡ bong bóng đất, Sở TN – MT tỉnh này đã phối hợp Sở Thông tin và Truyền thông xây dựng hệ thống tra cứu quy hoạch trực tuyến theo tài khoản định danh. Tuy còn hạn chế, nhưng đã phần nào giúp người dân tra cứu được tình trạng đất đai trước khi giao dịch.
Cương quyết bỏ kiểu quy hoạch tùy hứng, “chạy theo” nhà đầu tư
Theo ông Hồ Xuân Hòe, Giám đốc Sở Công thương, tỉnh Quảng Trị, một trong những nguyên nhân dẫn đến cơn sốt đất ảo thời gian qua chính là tình trạng thiếu minh bạch thông tin quy hoạch và giá đất. Nhiều nơi, người dân không biết thửa đất mình đang canh tác hoặc mua vào có nằm trong quy hoạch treo, vùng cấm hay đất rừng. Trong khi đó, các cò đất lại dễ dàng tung tin nội bộ, nào là lộ trình phát triển đặc khu, nào là chuẩn bị giải tỏa, từ đó thổi giá lên gấp nhiều lần. Để chặn từ gốc, cần thiết phải xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai số hóa, ứng dụng công nghệ GIS và bản đồ số để người dân có thể tra cứu tình trạng pháp lý, mục đích sử dụng, quy hoạch của từng thửa đất ngay tại nhà. Việc công khai, cập nhật bảng giá đất tiệm cận giá thị trường cũng là một bước đi cấp thiết, giúp xóa đi vùng mờ vốn tạo điều kiện cho đầu cơ lộng hành.
“Nhiều khu vực nông thôn từng yên bình, bỗng một ngày xuất hiện những bảng rao bán “khu đô thị sinh thái”, “khu dân cư kiểu mẫu”, thực chất là phân lô tự phát từ đất nông nghiệp hoặc đất rừng. Phía sau những dự án ma ấy là tình trạng tách thửa trái phép, thậm chí làm giả giấy tờ, tự ý mở đường, chia lô bán nền khi chưa có quyết định giao đất, chưa có hạ tầng kỹ thuật tối thiểu. Chính quyền địa phương cần rà soát lại toàn bộ các dự án đang rao bán, công khai pháp lý, xử phạt hành chính nghiêm và chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra nếu có dấu hiệu lừa đảo. Đồng thời, không cho phép tách thửa đất nông nghiệp nếu không đảm bảo đủ điều kiện về hạ tầng, quy hoạch, và mục đích sử dụng. Những cán bộ buông lỏng quản lý, tiếp tay hoặc làm ngơ với vi phạm cần bị xử lý nghiêm minh”, ông Hòe đề nghị.
Còn theo bà Nguyễn Hồng Phương, Phó Giám đốc Sở NN – MT Quảng Trị, việc chuyển đổi đất rừng, đất trồng lúa, đất ven sông thành đất ở, nếu không được kiểm soát, sẽ kéo theo mất cân bằng sinh thái, nguy cơ ngập lụt và xung đột đất đai. Sau những cơn sốt đất, nhiều địa phương ở miền Trung, Tây Nguyên xuất hiện tình trạng ruộng hoang, nhà bỏ không, hạ tầng thiếu trước hụt sau. Trong khi đó, nhu cầu thật về nhà ở của người dân bản địa lại bị bỏ quên. Giải pháp là kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chỉ cho phép trong những trường hợp phục vụ nhu cầu ở thực, có quy hoạch bài bản, đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật. Việc chuyển mục đích chỉ để đầu cơ cần bị từ chối. Hướng phát triển đô thị nên ưu tiên nhà ở xã hội, chung cư thấp tầng, tái định cư cho người địa phương, thay vì mở rộng đất nền tràn lan.
Trao đổi với PV Báo CAND, ông Trần Hữu Hùng, nguyên Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Quảng Trị (cũ), cho rằng, cơn sốt đất ảo không chỉ là chuyện quy hoạch, mà còn là câu chuyện về một “hệ sinh thái cò đất” lộng hành, trong đó môi giới không có chứng chỉ, sàn giao dịch không phép, thậm chí mua bán bằng giấy tay, sang nhượng miệng. Người dân trở thành con mồi ngon của những chiêu trò đặt cọc lướt sóng, ôm lô lãi khủng. “Giải pháp ở đây là phải siết chặt hoạt động môi giới BĐS, theo đó bắt buộc cá nhân môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, đăng ký mã số thuế; giao dịch phải thực hiện qua sàn giao dịch có phép, công khai giá bán và tình trạng pháp lý. Đặc biệt, cần kê khai thuế theo giá thực tế để tránh thất thu ngân sách và ngăn chặn đầu cơ thao túng”, ông Hùng nhấn mạnh.
Ghi nhận của PV Báo CAND tại một số tỉnh, thành miền Trung – Tây Nguyên, sau khi cơn sốt đất lắng xuống, nhiều địa phương bắt đầu rơi vào tình trạng quy hoạch treo, “đô thị chết”, tức là đất đã bán nhưng không có người ở, không có điện, nước, trường học, chợ... Đây là hậu quả của quy hoạch chạy theo nhà đầu tư, thiếu tính toán tổng thể, phá vỡ cấu trúc dân cư và môi trường. Giải pháp dài hạn là cần quy hoạch đất ở theo hướng phát triển bền vững, lấy an sinh xã hội, sinh thái và nhu cầu thật sự làm trung tâm. Giữ lại những khoảng đất công làm công viên, trường học, trạm y tế… là cách để nâng chất lượng sống, không nên chỉ đổ dồn vào tăng diện tích đất ở. Hạ tầng phải đi trước một bước, tránh để người dân vào ở rồi mới xây điện, nước, đường...
Trước hậu quả, hệ lụy của những cơn sốt đất nền ảo, Đại tá Lê Phi Hùng, Phó Giám đốc Công an tỉnh Quảng Trị “chốt” lại rằng, nguyên nhân chính khiến người dân dễ bị cuốn vào làn sóng đầu cơ đất là do thiếu thông tin và hiểu biết pháp lý hạn chế. Họ dễ tin vào lời môi giới, dễ xuống tiền vì tâm lý mua đất không bao giờ lỗ. Khi mất trắng, không biết kêu ai. Do đó, bên cạnh các giải pháp hành chính, cần đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật đất đai đến tận thôn, xã. Tổ chức các buổi đối thoại, phổ biến thông tin quy hoạch, cảnh báo thủ đoạn lừa đảo. Các đoàn thể như hội phụ nữ, hội nông dân, đoàn thanh niên cần tham gia giám sát và hỗ trợ người dân phản ánh vi phạm. Đồng thời, công bố công khai các dự án ma, tổ chức cá nhân lừa đảo đất đai trên báo chí, để cộng đồng cùng cảnh giác.
Tạo sóng sốt đất ảo: Kịch bản cũ, nạn nhân mới 
