Giải quyết “điểm nghẽn” giá đất (Bài cuối)

Rà soát 112 luật và bộ luật, sửa đổi nội dung chồng chéo

Tại buổi giao ban báo chí tại Ban Tuyên giáo Trung ương mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Trần Hồng Hà cho biết, ngay sau khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, Bộ TN&MT là cơ quan soạn thảo dự án Luật Đất đai sửa đổi đã tập trung hoàn thiện dự thảo luật.

Bộ TN&MT đã chủ động rà soát, đánh giá 112 luật, bộ luật có liên quan, xác định những nội dung chồng chéo, thiếu thống nhất cần sửa đổi, bổ sung trong dự thảo. Đặc biệt, dự thảo đã thể chế hóa chủ trương bỏ khung giá đất, xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Dự thảo quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất, thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ chuyển từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang thực sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai. Bộ trưởng Bộ TN&MT cũng nhấn mạnh, dự thảo tăng cường công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất theo hướng giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tiếp tục thực hiện công khai, minh bạch trong thu hồi đất.

Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà đặc biệt nhấn mạnh các điểm mới về định giá đất và tài chính đất. Theo đó, việc định giá đất phải duy trì nguyên tắc sát với giá thị trường, Nhà nước muốn giao đất thì chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu và mọi giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký. Từ đó, cơ quan quản lý nhà nước sẽ tiến tới thu thập các dữ liệu thông tin giá đất, sử dụng một phương pháp tính phù hợp để tính được giá đất giao dịch phổ biến trong điều kiện bình thường. Giá đất này sẽ sát với giá thị trường.

“Phải làm hai việc, một là thay đổi cách định giá đất. Hai là mọi giao dịch, buôn bán đất phải thông qua sàn giao dịch hoặc văn phòng đăng ký đất đai, kể cả Nhà nước giao đất phải chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu. Căn cứ vào đó Nhà nước thu thập các dữ liệu thông tin giá đất thị trường. Nếu có được cái đó thì trên bản đồ sẽ có giá đất từng khu vực, thửa đất. Lúc đó từng người dân cũng có thể tính toán giá đất của mình dựa trên bản đồ địa chính và công thức tính giá đất. Với trường hợp giao dịch đất mà không đăng ký công khai thì không được thừa nhận quyền sử dụng đất”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này cũng thay đổi quản lý đất đai từ mệnh lệnh hành chính bằng công cụ kinh tế: “Chúng tôi sẽ bỏ khung giá đất, dùng bảng giá bám sát với giá thị trường. Bảng giá này có thể xây dựng 5 năm/lần hoặc 1 năm/lần, cùng với hệ số biến động đất để có thể tính toán được giá đất tăng theo từng thời điểm”.

Khắc phục tình trạng đất “hai giá”, hạn chế điểm “nóng” khiếu nại

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường là một bước ngoặt về đổi mới tư duy trong quản lý nhà nước về kinh tế đất. Và để khắc phục tình trạng đất “hai giá”, hạn chế phát sinh những điểm “nóng” khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai, cần giải quyết được điểm nghẽn về giá đất trong sửa đổi Luật Đất đai lần này.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, hiện nay, trên một thửa đất có 24 đạo luật điều chỉnh ở các góc độ khác nhau. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai chỉ tháo gỡ được một phần, nếu không chú trọng sửa đổi đồng bộ các đạo luật khác có liên quan như Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đầu tư năm 2020…

Đồng thời, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần đề cập đến bất động sản mới hiện nay, tránh tình trạng đề cập chung chung mà cần đề cập cụ thể chi tiết hơn đối với việc quản lý và sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch.

Ông Tuyến cũng cho rằng, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

“Thực tế, tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo luật này. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; do đó, tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao”, ông Tuyến phân tích.

TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cũng góp ý, trong lần sửa Luật Đất đai 2013 tới đây, cần quy định rõ ràng về công tác thu hồi dự án treo. Những dự án chậm trễ triển khai, có dấu hiệu găm đất để đầu cơ chưa thể thu hồi thời gian qua một phần đến từ một vài “điểm hở” của chính sách về đất đai như việc cho phép gia hạn nhiều lần hay quy định về việc thu hồi tài sản dở dang mà doanh nghiệp đã đầu tư trên đất.

“Chỉ khi có quy định rõ ràng, các địa phương mới dễ thực hiện nhằm loại bỏ được tình trạng cấu kết, lợi ích nhóm trong việc để cho các dự án treo tồn tại như hiện nay”, ông Nghiêm nói. Ông Nghiêm cũng đề nghị, trong luật, không gian ngầm sẽ trở thành một vấn đề quan trọng, nhưng vướng mắc rất nhiều, hiện nay không khai thác được không gian ngầm. Đây là xu thế của các nước. Đó là quyền sở hữu không gian ngầm, với quyền sở hữu mặt đất và quyền sở hữu trên không như thế nào. Cho nên, nếu được, Luật này nên đặt đến vấn đề này hoặc ít nhất là bàn về nguyên tắc của không gian này, rồi sau đó, giao cho Chính phủ tiếp tục nghiên cứu.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhận định, Nhà nước bỏ khung giá đất là một trong những điểm nền tảng nhất, mở tiền đề cho việc bỏ hệ thống hai giá hiện hành (giá nhà nước và giá ngoài nhà nước). Hiện nay, Nhà nước định giá đất rất thấp, trong khi giá thị trường rất cao. Đây là cội nguồn của tất cả các hiện tượng/vấn đề sai phạm, tham nhũng, vi phạm. Nó cũng làm ảnh hưởng tới "cái gọi là giá thị trường".

Chính hệ thống hai giá này làm cho giá thị trường không còn đúng nghĩa là giá thị trường nữa mà ít nhiều mang tính chất lạm dụng, trục lợi, đầu cơ. Từ trước đến nay, khung giá đất vẫn do Nhà nước xác định, duy trì. Mặc dù có sự điều chỉnh tại một số thời điểm, nhưng về cơ bản, giá đất vẫn được quy định, áp đặt từ trước và "không có tính thị trường". Trong khi đó, tính thị trường của giá đất cũng tương tự như các loại hàng hóa khác, được xác định trên cơ sở thống nhất giữa người mua – người bán, quyết định bởi ý chí và mong muốn của các bên.