Thay vào đó, toàn bộ các biến động này sẽ được cập nhật và quản lý tập trung trên hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai. Đây là một trong những chính sách đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ phía người dân và doanh nghiệp.
Thay đổi quản lý từ giấy sang nền tảng số
Theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cơ quan chức năng sẽ chỉ cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.
Mới đây, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước (Bộ Tư pháp) cũng đã có văn bản hướng dẫn các Văn phòng đăng ký đất đai thống nhất thực hiện lộ trình này. Để thực hiện thống nhất, Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bồi thường Nhà nước đề nghị các Văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện xác nhận đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận, mà cập nhật toàn bộ nội dung đăng ký thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai.
Trường hợp người sử dụng đất có yêu cầu đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp hoặc xóa đăng ký thế chấp, trong khi nội dung thế chấp trước đó đã được ghi trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đồng thời hai việc: cập nhật nội dung xóa đăng ký vào cơ sở dữ liệu đất đai và xác nhận nội dung xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận.
Theo các chuyên gia, khi chính sách được thực hiện triển khai rộng rãi, người dân làm quen với việc quản lý dữ liệu đất đai trên nền tảng số thì đây là những bước cần thiết để đơn giản hoá thủ tục, loại bỏ các bước rườm rà. Về bản chất, việc đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận là một cơ chế pháp lý nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng và bảo đảm quyền lợi cho các tổ chức cho vay.
Khi quan hệ tín dụng phát sinh, việc đăng ký thế chấp tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng để trong trường hợp người vay mất khả năng thanh toán, ngân hàng được ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ theo đúng trình tự pháp luật. Trên thực tế, ngay sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, Giấy chứng nhận thường được ngân hàng lưu giữ như một biện pháp phòng ngừa, nhằm hạn chế nguy cơ người vay mang tài sản đi giao dịch, chuyển nhượng trái phép bên ngoài.
TS Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, việc này không làm thay đổi bản chất pháp lý của giao dịch bảo đảm. Sự thay đổi chỉ nằm ở phương thức quản lý: Chuyển từ việc ghi chép thủ công trên giấy sang lưu trữ trong không gian mạng một cách hiện đại, tập trung và minh bạch hơn.
“Một trong những lợi ích lớn nhất của quy định mới là giúp đơn giản hóa các thủ tục hành chính vốn còn chồng chéo. Trước đây, mỗi lần phát sinh thế chấp hay giải chấp, cơ quan đăng ký đất đai phải can thiệp trực tiếp vào sổ đỏ bằng cách ghi thêm thông tin, đóng dấu, thậm chí phải cấp trang bổ sung hoặc đổi sổ mới khi hết chỗ ghi. Cách làm thủ công này không chỉ gây tốn kém thời gian, công sức cho người dân và doanh nghiệp mà còn tạo áp lực lớn lên cơ quan quản lý. Chẳng hạn người dân sẽ không còn phải chờ đợi nhiều ngày chỉ để cập nhật một dòng thông tin mang tính tạm thời trên sổ đỏ. Ngân hàng hay cơ quan chức năng cũng tránh được các sai sót thông tin khi cập nhật thủ công. Cuốn sổ đỏ cũng được bảo quản tốt hơn khi không có những cập nhật viết tay dày đặc”, TS Bùi Văn Doanh nhận định.
Đồng bộ dữ liệu, hỗ trợ người dân minh bạch giao dịch
Các chuyên gia nhận định, quy định mới giúp tách bạch rõ ràng hai loại hình thông tin: Quyền sở hữu ổn định, lâu dài và biến động tài chính tạm thời. Sổ đỏ, sổ hồng từ nay sẽ giữ đúng vai trò là chứng thư xác nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản lâu dài của người dân. Trong khi đó, việc thế chấp hay xóa thế chấp vốn dĩ chỉ là một trạng thái pháp lý có thể thay đổi liên tục theo thời gian (hôm nay thế chấp, vài năm sau tất toán khoản vay). Việc quản lý các thông tin tạm thời này trên cơ sở dữ liệu điện tử thay vì ghi lên một loại giấy tờ có giá trị lâu dài là cách tiếp cận khoa học, phù hợp với xu hướng quốc tế.
Mặc dù mang lại nhiều lợi ích, nhưng hiệu quả thực tế của chính sách phụ thuộc quyết định vào việc xây dựng một hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ, chính xác và thống nhất. Để cơ sở dữ liệu thực sự trở thành điểm tựa pháp lý, hệ thống này cần cho phép người dân và doanh nghiệp tra cứu trực tuyến một cách dễ dàng và thuận tiện. Theo Luật sư Trần Quang Khải (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đây là chính sách quản lý hiện đại và thuận tiện hơn cho người dân. Do đó, việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ, chính sách là vô cùng quan trọng.
“Dữ liệu phải được cập nhật liên tục theo thời gian thực. Nếu tài sản đã thế chấp mà dữ liệu chưa cập nhật kịp thời, rủi ro một tài sản bị bán cho nhiều người là có thể xảy ra. Đây chính là vấn đề khiến người ta băn khoăn. Tâm lý lo ngại khi không thấy thông tin thế chấp trên sổ đỏ là điều dễ hiểu, bởi trong nhiều năm qua, sổ đỏ là căn cứ trực quan duy nhất, đặc biệt là với những người đi mua nhà, đất. Do đó, sự liên thông mạnh mẽ giữa ngành đất đai với các cơ quan thuế, ngân hàng và công chứng là điều kiện tiên quyết để chính sách đi vào cuộc sống một cách an toàn”, Luật sư Trần Quang Khải nói.
Theo Luật sư Trần Quang Khải, lâu nay người dân luôn có thói quen chỉ "nhìn sổ" để đánh giá tài sản "sạch" hay không. Hầu hết mọi người đều kiểm tra giấy tờ theo cách truyền thống trong các giao dịch nhà đất. Do đó, với thay đổi này sẽ dần hình thành thói quen xác minh trên nền tảng số. Dù việc thay đổi thói quen giao dịch sẽ cần thời gian để thích nghi, nhưng với một hệ thống dữ liệu minh bạch, an toàn và dễ tiếp cận, quyền lợi của người dân sẽ luôn được bảo đảm.
Hệ thống đăng ký và thông tin đất đai tại Việt Nam: Hướng tới đồng bộ, tích hợp dữ liệu 
