Sức mua suy yếu, giao dịch ngày càng khó
Thị trường bất động sản đang bộc lộ rõ sự chênh lệch giữa lượng sản phẩm chào bán và khả năng hấp thụ. Theo báo cáo thị trường nhà ở quý III/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), có 31.844 sản phẩm được đưa ra thị trường, nhưng chỉ 12.520 sản phẩm thuộc nguồn cung mới được giao dịch thành công (tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%).
Con số này phản ánh những khó khăn ngày càng lớn trong việc tiêu thụ sản phẩm của các chủ đầu tư. VARS nhận định, thị trường chưa rơi vào trạng thái đóng băng hoàn toàn khi người mua vẫn tìm kiếm thông tin, liên hệ tư vấn và khảo sát dự án. Tuy nhiên, sự quan tâm chưa chuyển thành quyết định xuống tiền tương xứng.
Tại Hà Nội, báo cáo quý III/2026 của Savills Việt Nam cũng ghi nhận lượng căn hộ bán được giảm 26% so với quý trước và giảm 48% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá căn hộ bình quân cũng đã giảm trong ba quý liên tiếp.
Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing thuộc One Mount Group, giá bất động sản trên thị trường thứ cấp đã giảm khoảng 15-20%.
Ông Trung phân tích, khi lãi suất tăng hoặc các khoản vay chuyển sang áp dụng lãi suất thả nổi, nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính là những đối tượng chịu ảnh hưởng đầu tiên. Mức điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp là diễn biến cần thiết để thị trường phát triển chuyên nghiệp hơn, trong khi giá bất động sản sơ cấp nhìn chung đã đi ngang từ đầu năm 2026.
Dù vậy, giá giảm chưa đồng nghĩa với việc người mua có thể dễ dàng sở hữu nhà. TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, giá chung cư Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 đã giảm khoảng 7% so với giai đoạn trước, nhưng vẫn chưa trở về mặt bằng thấp như những năm trước. Nguồn cung tăng trong khi sức mua suy yếu, một phần do giá nhà vượt khả năng chi trả của nhiều người dân và điều kiện tín dụng tạo thêm áp lực.
“Đối với người mua vay vốn, giá căn hộ giảm có thể giúp tiết kiệm chi phí ban đầu, nhưng lãi suất tăng lại khiến nghĩa vụ trả nợ hàng tháng nặng nề hơn. Vì vậy, quyết định mua nhà cần dựa trên khả năng tài chính, mức thu nhập ổn định và quỹ dự phòng, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm giá”, TS Nguyễn Văn Đính đưa lời khuyên.
Chi phí vốn gia tăng, doanh nghiệp khó tránh áp lực điều chỉnh
Theo chuyên gia kinh tế PGS.TS Ngô Trí Long, trong ngắn hạn, giá chào bán bất động sản có thể chưa giảm mạnh do doanh nghiệp phải gánh nhiều khoản chi phí, từ tiền sử dụng đất, xây dựng đến lãi vay. Người sở hữu tài sản cũng thường không muốn bán thấp hơn mức giá kỳ vọng.
“Tuy nhiên, lãi suất cao làm suy giảm sức mua và thanh khoản, qua đó tạo sức ép điều chỉnh giá giao dịch thực tế. Người mua phải tính toán lại ngân sách, kéo dài thời gian tích lũy hoặc hoãn kế hoạch mua nhà. Với doanh nghiệp, chi phí vốn tăng trong khi doanh thu bán hàng có nguy cơ giảm khiến dòng tiền chịu sức ép từ cả hai phía”, PGS.TS Ngô Trí Long nhận định.
PGS.TS Ngô Trí Long dẫn ví dụ, một doanh nghiệp có dư nợ 500 tỷ đồng sẽ phải trả thêm khoảng 10 tỷ đồng tiền lãi mỗi năm nếu lãi suất tăng 2 điểm phần trăm và toàn bộ dư nợ chịu mức tăng này. Khi sản phẩm tiêu thụ chậm, khoản chi phí phát sinh sẽ trực tiếp bào mòn lợi nhuận, làm giảm khả năng thanh toán nợ đến hạn. Những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay, nhưng có dòng tiền yếu, sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn nếu lãi suất duy trì ở mức cao.
Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, giao dịch trên thị trường đang giảm rất mạnh. Hoạt động mua bán chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở xã hội và bất động sản thứ cấp tại những dự án sắp hoàn thiện hoặc đã hình thành cộng đồng cư dân ổn định.
Khó khăn không chỉ xuất hiện tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh mà còn lan sang nhiều địa phương khác. Ông Toản dẫn chứng một dự án tại khu vực trung tâm Hải Phòng, thuộc quận Hồng Bàng cũ, có giá đất khoảng 20 triệu đồng/m² nhưng gần như không bán được sản phẩm nào từ đầu năm.
Để kích cầu, nhiều doanh nghiệp triển khai chiết khấu, giảm giá hoặc hỗ trợ lãi suất trong 6-12 tháng. Tuy nhiên, những chính sách này mới tạo ra lượng giao dịch hạn chế, chưa đủ giúp thị trường phục hồi bền vững. Một số dự án phải chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công vì chi phí vốn quá lớn trong khi hàng hóa khó tiêu thụ.
“Thời gian tới, nguồn cung có thể tiếp tục tăng mạnh khi nhiều đại dự án được triển khai, cùng với mục tiêu phát triển nhà ở xã hội quy mô lớn. Trong bối cảnh đó, bài toán của thị trường không chỉ là đưa thêm sản phẩm ra bán mà còn phải bảo đảm mức giá phù hợp với khả năng chi trả. Nếu giá bán quá cao, doanh nghiệp chỉ có thể tiếp cận một nhóm khách hàng hạn chế; muốn mở rộng sức mua, tăng lượng tiêu thụ thì phải tính đến việc điều chỉnh giá”, ông Toản nhận định.
Về dài hạn, thị trường chỉ có thể hấp thụ nguồn cung lớn khi sản phẩm đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực và tương quan hợp lý với thu nhập người dân.
Lãi suất cao không nhất thiết lập tức kéo giá niêm yết đi xuống, nhưng khi sức mua suy yếu, giao dịch đình trệ và áp lực trả nợ gia tăng, doanh nghiệp sẽ khó duy trì mức giá vượt xa khả năng chi trả của thị trường. Đây có thể là động lực thúc đẩy quá trình điều chỉnh, đưa bất động sản trở lại gần hơn với nhu cầu thực tế.
