Đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế và ổn định xã hội

PV đã có cuộc trao đổi với TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam xung quanh những vấn đề này.

PV: Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực đang tạo ra một hiệu ứng lớn trong xã hội. Chính sách mới được thực thi mang đến nhiều kỳ vọng mới. Từ góc độ của ông, ông có nhận định gì?

TS Nguyễn Văn Đính: Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 thì rất nhiều, tuy nhiên, chúng ta có thể điểm qua một vài điểm mới quan trọng theo tinh thần của luật. Ở góc nhìn của tôi, các chính sách mới của luật tựu trung lại phục vụ mấy mục tiêu chính: biến đất đai thành một nguồn lực kinh tế quan trọng để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; bảo đảm đời sống của người dân, bảo đảm hài hoà lợi ích các chủ thể trong xã hội, cũng như bảo đảm các yêu cầu về an sinh xã hội. Ví dụ như việc biến đất đai thành nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội, chúng ta thấy rằng Luật Đất đai 2024 đã triệt để nguyên tắc đó là Nhà nước sẽ giao đất thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu.

Việc giao đất trực tiếp thông qua cơ chế chỉ định chỉ áp dụng với một số trường hợp cá biệt như các dự án nhà ở xã hội phục vụ an sinh xã hội. Việc đẩy mạnh đấu giá, đấu thầu sẽ tạo ra cơ chế công bằng, minh bạch, tạo ra cơ hội nhiều hơn trong việc tiếp cận đất đai cho các chủ thể trong xã hội. Việc này sẽ hạn chế các trường hợp mà người ta hay gọi là doanh nghiệp "sân sau" được giao đất theo cơ chế chỉ định, gây ra hậu quả thất thoát ngân sách nhà nước mà thời gian qua nhiều vụ đã bị xử lý. Cơ chế này cũng tạo ra những doanh nghiệp thật, bởi doanh nghiệp muốn tham gia đấu giá, đấu thầu phải có tiềm lực thực sự, hoặc họ phải liên kết lại để đáp ứng được khả năng đấu giá, đấu thầu đất. Rồi cơ chế trả tiền thuê đất hàng năm cũng là để ổn định nguồn thu ngân sách hàng năm, tránh được việc đầu cơ.

Hay như mục tiêu đảm bảo công bằng, an sinh xã hội, Luật Đất đai 2024 quy định rõ khi thu hồi đất để phục vụ các dự án phát triển kinh tế thì cơ chế bồi thường rất rõ ràng. Tinh thần của luật là giá đất bồi thường theo giá thị trường, bồi thường cho người dân thoả đáng, tương xứng với giá trị thửa đất của họ. Cùng với đó, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ giải quyết việc làm, đào tạo nghề và được tái định cư. Nói về một vài điểm mới này để thấy rằng, Luật Đất đai 2024 đảm bảo cân bằng 2 mục tiêu là phát triển kinh tế và ổn định xã hội.

PV: Theo ông những tác động của luật sẽ diễn ra thế nào khi luật đi vào cuộc sống?

TS Nguyễn Văn Đính: Đây là một bộ luật rất lớn, tác động đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực và hầu hết người dân, cho nên để nói đến tác động từng lĩnh vực, ngành nghề, nhóm đối tượng sẽ như thế nào thì chỉ trong khuôn khổ bài phỏng vấn này không thể nói hết được. Vì thế tôi chỉ nói đến một góc về thị trường bất động sản, nhà ở. Thứ nhất, các nội dung trong luật lần này có tính đồng nhất, thống nhất, không bị mâu thuẫn chồng chéo, lỗi thời như trước đây. Cùng với đó, tinh thần của luật lần này đã thể hiện rõ việc hướng đến sàng lọc những thành phần, đối tượng tham gia vào thực hiện trên thị trường bất động sản. Từ nhà phát triển, đầu tư dự án cho đến người tiêu dùng. Phải có năng lực thực sự mới có thể tham gia vào đầu tư, phát triển bất động sản. Với các quy định mới, doanh nghiệp phải đảm bảo năng lực mới triển khai được dự án.

Cùng với đó, luật đi vào cuộc sống sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch thông tin, giá cả và thông tin sẽ đúng, đầy đủ. Chẳng hạn, doanh nghiệp tham gia đấu thầu, đấu giá đất nhưng không đủ năng lực triển khai sẽ bị thu hồi lại, đảm bảo sự công bằng… Từ những điều đó, tôi cho rằng tới đây các dự án cũng sẽ được sàng lọc cả với dự án cũ chưa triển khai, lẫn dự án mới. Những cái nào không phù hợp, chủ đầu tư không đủ năng lực chắc chắn sẽ phải xử lý lại. Đây sẽ là cuộc chơi sòng phẳng, công bằng và đúng luật. Sẽ không thể có sự mập mờ như đã từng xảy ra. Tới đây nhiều dự án sẽ được tháo gỡ để tiếp tục phát triển, các hoạt động kinh tế cũng vì thế mà chuyển biến tích cực theo. Bởi vì như chúng ta đã biết, bất động sản ảnh hưởng đến rất nhiều ngành nghề khác như: sản xuất vật liệu xây dựng, sắt thép, điện tử… 

PV: Đất đai là đầu vào của thị trường bất động sản nên đương nhiên ảnh hưởng của Luật Đất đai 2024 lần này là rất lớn. Vậy theo ông lĩnh vực bất động sản tới đây sẽ có những chuyển biến như thế nào?

TS Nguyễn Văn Đính: Tình hình các doanh nghiệp bất động sản, dự án bất động sản không chỉ khó khăn sau đợt khủng hoảng vừa rồi, mà khó khăn đã diễn ra từ khoảng 5 năm trước. Có tới hàng nghìn dự án phải dừng lại không triển khai được nữa. Lý do các dự án không triển khai được là do vướng mắc về thể chế, pháp lý mâu thuẫn chồng chéo bất cập trong các quy định pháp luật. Từ đó, dẫn đến các dự án bất động sản phát hiện ra pháp lý chồng chéo khi đúng cái này, lại vướng sai cái khác dẫn tới cơ quan quản lý không cấp phép được cho dự án.

Theo thống kê, hiện nay đang có tới trên 3 tỷ USD từ các dự án bất động sản không triển khai được. Điều này đã kéo theo các ngành nghề khác liên quan ảnh hưởng như: ngành vật liệu xây dựng, tiêu dùng, nội thất, điện tử.... Qua đó, gây khó khăn cho các doanh nghiệp, "sức khoẻ" của hàng trăm doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp dịch vụ khác bị ảnh hưởng. Tôi đánh giá cao việc Chính phủ phát hiện ra những vướng mắc, chồng chéo pháp lý, đã đưa vào sửa luật rất kịp thời. Điều này đã đáp ứng sự mong mỏi của các doanh nghiệp, thị trường bất động sản.

Cả 3 luật liên quan là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đều đã có hiệu lực từ 1/8. Từ hôm đó đến nay, tôi nhận được nhiều câu hỏi từ các doanh nghiệp bất động sản rằng, "luật có hiệu lực, chúng tôi có được tháo gỡ khó khăn không? Có được mở bán hàng không?". Tôi cho rằng, các luật mới sẽ là những quy định để đánh giá lại các dự án, dự án nào đúng thì được làm, chưa đúng thì sửa lại cho đúng để tiếp tực thực hiện. Từ các luật có hiệu lực, với mỗi dự án, doanh nghiệp sẽ biết sai ở đâu để sửa, chính quyền cũng sẽ biết sai ở đâu và sửa, để cấp phép cho dự án theo đúng quy định pháp luật.

Hiện nay, có nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, chính quyền vui mừng về việc luật có hiệu lực để tháo gỡ khó khăn cho các dự án, nhưng kèm theo đó cũng sẽ có những lo âu. Khách hàng cũng vui mừng vì hiểu, luật được ban hành thì khi tham gia các dự án sẽ không phải lo rủi ro, không phải lo chuyện dự án đang thi công giữa chừng phải dừng lại, không phải lo dự án hoàn thiện nhưng không được cấp sổ đỏ, sổ hồng… Vấn đề hiện nay chỉ còn là Chính phủ sẽ áp dụng và ban hành các văn bản dưới luật kèm theo luật thực hiện như thế nào.

PV: Bên cạnh những điểm tích cực thì ông có nghĩ đến sẽ có những phát sinh vướng mắc nào không?

TS Nguyễn Văn Đính: Chắc chắn cũng sẽ có những vướng mắc phát sinh. Chẳng hạn đối với hàng nghìn dự án đang phải dừng hiện nay. Trong đó, sẽ có nhiều dự án phải làm lại bởi trong quy trình nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực, buộc anh phải gộp hoặc phải chuyển nhượng, sáp nhập. Tuy nhiên, luật hướng đến sự phát triển bền vững của thị trường nên anh phải chấp nhận.

Trên thị trường, các sản phẩm sẽ hướng đến nhu cầu thực nhiều hơn, chắc chắn cuộc chơi sẽ không còn hiện tượng bong bóng, lướt sóng, tay không bắt giặc nữa. Vì vậy thị trường sẽ không còn những điểm nóng, điểm bùng phát, sốt lên sốt xuống như chúng ta chứng kiến thời gian qua. Sự tăng trưởng sẽ phù hợp với sự phát triển của kinh tế. Từ giờ đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ có sự tăng trưởng tốt hơn với giai đoạn trước, nhưng sẽ không có tăng nóng hay đột biến. Trên nền tảng đó thì giá cả cũng sẽ phù hợp với cung cầu, do cung cầu quyết định là chính.

PV: Có một vấn đề mà nhiều người băn khoăn với lĩnh vực bất động sản là như ông đã nói ở trên, chính sách đất đai mới này đẩy mạnh cơ chế đấu giá, đấu thầu khi giao đất. Cùng với đó, giá đất được định giá sát với giá trị trường. Liệu giá đất tăng, đầu vào của các dự án bất động sản tăng sẽ khiến giá nhà càng tăng mạnh không thưa ông?

TS Nguyễn Văn Đính: Chắc chắn là giá nhà sẽ tăng bởi giá cả đầu vào tăng sẽ là những điểm quyết định đối với giá nhà. Tiền đền bù tăng, tính thuế theo giá đất thị trường tăng thì đương nhiên là giá nhà phải tăng rồi. Tuy nhiên, tăng đến mức nào sẽ do thị trường quyết định. Nếu chủ đầu tư tăng nhiều quá thì thị trường sẽ không chấp nhận, buộc chủ đầu tư phải cân đối. Đầu vào tăng thì anh phải áp dụng các biện pháp như công nghệ, tiết kiệm chi phí bộ máy, ứng dụng số vào quản lý… để giải quyết câu chuyện làm thế nào giá cả phù hợp với thị trường. Bây giờ là cuộc chơi thật, nên người mua là thật thì người làm cũng phải là thật. Đây sẽ là câu chuyện của thị trường thời gian tới.

PV: Nhưng thưa ông, Việt Nam đang là một trong những nước khoảng cách giữa thu nhập của người dân và giá nhà rất lớn. Tôi nhớ không nhầm thì có một nghiên cứu mới đây đã tính toán, giá nhà đang cao gấp 30 lần so với thu nhập của người dân thành phố. Giá nhà tăng sẽ khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân càng khó hơn.

TS Nguyễn Văn Đính: Đúng là như thế. Tuy nhiên, thị trường là một chuyện, còn việc đảm bảo nhà ở cho người dân là câu chuyện khác. Dù là bộ luật lớn nhưng chắc chắn nó sẽ không thể giải quyết hết được các vấn đề của xã hội mà còn phải có nhiều chính sách, nhiều bộ luật khác nữa. Chính vì thế việc phát triển nhà ở cũng rất cần có các chính sách khác hỗ trợ. Chẳng hạn như chúng ta cần thêm những chính sách để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Chúng ta cần thêm các chính sách để kích thích doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở giá rẻ, bởi hiện nay vấn đề nhà ở của người dân khó khăn là do đang có sự lệch pha rất lớn trong cơ cấu loại hình nhà ở. Chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, có giá trị lớn mà không có nhà ở giá rẻ, phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân đang chỉ có mức thu nhập trung bình.

Ngoài việc để thị trường tự do, phát triển theo đúng quy luật thị trường, do thị trường quyết định thì nhà nước cũng cần có sự điều tiết để tăng sản phẩm phù hợp như nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Nếu có các chính sách tốt thì sẽ thu hút được các chủ đầu tư tham gia. Luật Đất đai 2024 lần này cũng có những quy định để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội rồi, chúng ta cần thêm những chính sách phát triển nhà ở cụ thể nữa để đảm bảo ổn định, an sinh xã hội.

Xin cảm ơn ông!