Chỉ có 3% căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng

Người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận

Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, tại Hà Nội, hiện giá nhà chung cư đang tiếp tục neo ở mức cao. Trong đó, các căn hộ có giá từ 51 – 70 triệu đồng/m2, chiếm 63% nguồn cung mới. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được. Các căn hộ có giá từ 2 – 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng. Lý giải cho việc giá nhà chung cư liên tục tăng là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Đáng chú ý là nguồn cung trên thị trường vẫn còn hạn chế dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cũng khẳng định trên thị trường bất động sản gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung và cao cấp. Chẳng hạn như tại thị trường Hà Nội gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp trong mức giá khoảng 30 – 50 triệu đồng/m2 và chung cư cao cấp giá từ khoảng 60 triệu đồng/m2 trở lên đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch. Trong quý cuối năm 2023, một số dự án có mức tăng giá bình quân nằm tại khu vực quận Thanh Xuân (tăng 3,5%); quận Hà Đông (tăng 3,7%); quận Hoàng Mai (tăng 3,8%); quận Nam Từ Liêm (tăng 4,1%)…

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, giá bán liên tục tăng và neo ở mức cao, cùng tâm lý người mua nhà vẫn còn những e ngại là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc số lượng giao dịch thành công thấp thời gian qua. "Tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn những quan ngại. Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ bán được của quý IV/2023 chủ yếu là những dự án mà chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Do vậy, dù lãi suất hiện nay đã giảm mạnh, có nghĩa người mua nhà được hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực, nhưng giá cao cùng quan ngại nhất định về yếu tố pháp lý trở thành rào cản đối với người mua nhà", bà Hằng nhận định. Vậy thì cơ hội nào cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực hiện nay?

Bà Hằng cho rằng, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.

“Mở tài khoản” bằng nhà ở vừa túi tiền  

Trước thực trạng bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm, từ đầu năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá sản phẩm; có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả đối với việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp. Cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá sản phẩm để người dân có thể tiếp cận nhà ở, nhưng tìm lời giải cho bài toán này thế nào? Theo các chuyên gia đó chính là định hướng phân khúc nhà ở vừa túi tiền và loại hình nhà ở này cũng sẽ “mở tài khoản” cho thị trường hồi phục.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho rằng, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, rút gọn thủ tục đất đai, tạo cơ hội tiếp cận đất một cách công bằng, minh bạch, góp phần gia tăng quỹ đất cho phát triển nhà giá bình dân, đưa phân khúc này về lại thị trường. “3 bộ luật này tạo khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng, hỗ trợ tốt cho chiến lược phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Hành lang pháp lý rõ ràng, điểm nghẽn được khơi thông và lãi suất cho vay được điều chỉnh giảm nhiều hơn sẽ tạo động lực thúc đẩy triển khai các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Một kỳ vọng nữa là khi chính sách hỗ trợ phân khúc nhà ở vừa túi tiền thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung cũng sẽ dồi dào hơn”, ông Hoàng Hải nói.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, hiện thị trường bất động sản đang chuẩn bị bước sang chu kỳ mới và bất động sản nhà ở sẽ là phân khúc hồi phục đầu tiên. Vì vậy, việc tập trung vào bất động sản nhà ở, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, phân khúc chung cư trung cấp và bình dân là khả quan, phù hợp với nhu cầu thị trường, cũng như chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030.

“Việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn thị trường. Nếu cả thị trường chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển song song với nhà ở xã hội”, TS Nguyễn Văn Đính đánh giá. Tuy nhiên, TS Nguyễn Văn Đính phân tích, hiện chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Để thực hiện được điều này cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Đồng thời, cần có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng sức mua, hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành dự án hạ tầng xã hội. Cùng với đó, cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối để người dân dễ dàng đưa ra sự lựa chọn khi phải mua nhà ra khu vực xa trung tâm.