Bi kịch của biệt thự triệu đô - người giàu cũng khóc

Nhà đầu tư mắc kẹt

Dù mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực vùng ven, vẫn tiếp tục có xu hướng tăng và thị trường chung ghi nhận nhiều tín hiệu khởi sắc trong cả giao dịch lẫn nguồn cung, song thực tế lại cho thấy một nghịch lý: không ít nhà đầu tư vào phân khúc liền kề, biệt thự triệu đô đang khóc dở mếu dở.

Giá trị tài sản cao khiến việc thanh khoản trở nên khó khăn, nhất là trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi, dòng tiền thận trọng, còn tâm lý người mua hướng nhiều hơn về các sản phẩm thực dụng, phù hợp với nhu cầu ở hoặc có tiềm năng khai thác cho thuê cao. Trong khi đó, việc cho thuê các căn biệt thự hay liền kề cao cấp cũng không mang lại hiệu quả như kỳ vọng: nguồn cầu thuê thực tế hạn chế, mức tiền cho thuê trên tổng giá trị tài sản quá thấp, chưa kể các chi phí phát sinh như bảo trì, quản lý, nội thất... càng khiến tỷ suất sinh lời trở nên "khiêm tốn". Điều này khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái "găm hàng", chờ đợi làn sóng hồi phục mạnh hơn, nhưng đối mặt với áp lực tài chính ngày càng lớn do lãi vay và khả năng tài sản bị trượt giá theo thời gian.

Cuối năm 2022, ông Phạm Văn Khánh, một nhà đầu tư cá nhân đến từ huyện Kinh Môn, Hải Dương, đã chi 23 tỷ đồng để sở hữu một căn biệt thự 3 tầng, diện tích 280 m2 tại khu đô thị Dương Nội (quận Hà Đông, Hà Nội). Trong số đó, 13 tỷ là vốn vay ngân hàng với ưu đãi lãi suất cố định trong 12 tháng đầu. Tuy nhiên, từ đầu năm 2024, khi thời gian ưu đãi kết thúc, ông Khánh bắt đầu đối mặt với khoản trả lãi và gốc lên tới 190 triệu đồng/tháng. Áp lực tài chính ngày càng gia tăng, trong khi căn biệt thự vẫn bỏ trống, hoặc chỉ cho thuê được với giá 25 triệu đồng/tháng, mức lợi suất chưa tới 1,3%/năm. 

Ông Khánh cho biết: “Thực sự giờ tôi rơi vào thế rất khó khăn, lãi thì vẫn phải đóng trong khi rao bán không ai mua, cho thuê thì cũng không hiệu quả. Nhiều khả năng thời gian tới tôi phải bán vì quá sức chịu đựng”. 

Ông Khánh không phải là trường hợp cá biệt. Bà Lương Thị Bích Ngọc, một chủ doanh nghiệp tại TP Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa, cũng từng kỳ vọng "lướt sóng" khi xuống tiền mua căn nhà phố thương mại trị giá 18 tỷ đồng tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) vào đầu năm 2023. Tuy nhiên, do thị trường trầm lắng, dòng vốn chậm lại, bà Ngọc không thể thoát hàng đúng thời điểm như dự kiến. Căn nhà rơi vào trạng thái “treo” suốt gần một năm qua. "Tôi đang phải trả gần 150 triệu đồng/tháng cả gốc lẫn lãi. Cho thuê không ai thuê, bán thì không có người mua. Cứ mỗi tháng trôi qua là một lần mất ngủ", bà chia sẻ.

Một trường hợp khác là vợ chồng anh Nguyễn Hoàng Dũng và chị T.T.M.L ở TP Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình. Họ vay gần 60% giá trị căn biệt thự trị giá 30 tỷ tại một dự án nghỉ dưỡng ven đô thuộc huyện Lương Sơn, Hòa Bình với kỳ vọng cho thuê du lịch cuối tuần. Tuy nhiên, sau giai đoạn bùng nổ ngắn ngủi hậu COVID-19, lượng khách giảm mạnh, dự án cũng chậm tiến độ hoàn thiện tiện ích. Từ đầu năm 2024, khoản vay 18 tỷ đồng bắt đầu “gặm nhấm” thu nhập gia đình khi mỗi tháng phải trả trên 220 triệu đồng, trong khi doanh thu cho thuê gần như bằng 0. “Chúng tôi từng nghĩ đây là tài sản sinh lời bền vững, ai ngờ lại trở thành gánh nặng khổng lồ”, anh Dũng chia sẻ.

Tình trạng "ôm bom nợ" lan rộng khiến nhiều ngân hàng phải có động thái siết tín dụng để giảm rủi ro. Ông Nguyễn Mạnh Tường - lãnh đạo của một ngân hàng thương mại tại Hà Nội, cho biết: “Chúng tôi đang tiến hành rà soát toàn bộ danh mục cho vay bất động sản, đặc biệt là nhóm khách hàng vay để đầu tư biệt thự, nhà liền kề. Với các khoản nợ có dấu hiệu không lành mạnh, ngân hàng sẽ chuyển sang diện kiểm soát rủi ro, hạn chế tái cấp vốn và yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm”.

Không dừng lại ở việc hạn chế giải ngân, nhiều ngân hàng còn đồng loạt điều chỉnh định giá tài sản thế chấp. Một số căn biệt thự từng được định giá 20-25 tỷ đồng vào năm 2022 nay bị hạ xuống còn khoảng 15-18 tỷ đồng, tức giảm tới 30%. Điều này đẩy nhiều nhà đầu tư vào thế bị "call margin", buộc phải nộp thêm tài sản hoặc buộc bán cắt lỗ, trong bối cảnh thanh khoản gần như “đóng băng”.

Theo TS. Ngô Văn Thành, chuyên gia tài chính - bất động sản, nguyên nhân gốc rễ của tình trạng này là sự lệch pha giữa kỳ vọng đầu tư và năng lực khai thác dòng tiền thực tế. “Đây là hệ quả tất yếu sau một giai đoạn dài thị trường tăng trưởng quá nóng, với kỳ vọng "'bất động sản chỉ có tăng". Nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường không phải để khai thác giá trị sử dụng mà để "lướt sóng", dẫn đến bong bóng cục bộ ở phân khúc cao cấp”, ông Thanh nhấn mạnh.

Cũng theo ông Thành, nếu không có biện pháp điều tiết hiệu quả, làn sóng vỡ nợ quy mô lớn trong phân khúc biệt thự - liền kề là hoàn toàn có thể xảy ra trong 1-2 năm tới, nhất là khi lãi suất chưa giảm sâu và dòng vốn tín dụng tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng cho rằng, vẫn có những điểm sáng trong trung và dài hạn. Việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt là hệ thống vành đai, tuyến metro, cùng các gói hỗ trợ tín dụng, tái cấu trúc nợ vay cho người mua nhà ở thực có thể góp phần vực dậy niềm tin thị trường.

Dù vậy, ở thời điểm hiện tại, phân khúc biệt thự - liền kề vẫn đang ở thế “tiến thoái lưỡng nan”: người mua lo ngại rủi ro không dám xuống tiền, người bán mắc kẹt trong khoản nợ lớn không thể thoát hàng, còn ngân hàng ngày càng siết tín dụng và hạ định giá. Giấc mơ đổi đời từ bất động sản triệu đô đang dần trở thành "ác mộng tài chính" với không ít nhà đầu tư cá nhân.

Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án cũng đang lâm vào tình thế khó khăn vì lượng hàng tồn kho lớn mà không thể giải ngân tiếp từ ngân hàng.

Anh Nguyễn Thế Long, nhân viên kinh doanh của một công ty bất động sản trên địa bàn quận Thanh Xuân (Hà Nội) tiết lộ: “Đến quý I/2025, công ty chúng tôi còn gần 200 sản phẩm biệt thự và nhà liền kề chưa bán được, chủ yếu tại các khu đô thị vệ tinh quanh Hà Nội như Mê Linh, Sóc Sơn, Thạch Thất.… Trong bối cảnh ngân hàng siết tín dụng và thị trường thiếu thanh khoản, kể cả chúng tôi muốn giảm giá cũng không ai mua. Trong quý IV/2024, doanh thu sụt tới 63% so với cùng kỳ”.

Bài học đắt giá

Cơn sốt bất động sản trong những năm gần đây đã tạo ra làn sóng đổ tiền ồ ạt vào phân khúc biệt thự, liền kề cao cấp. Nhiều nhà đầu tư, cả chuyên nghiệp lẫn tay ngang đã lao vào thị trường với tâm thế “mua trước, tính sau”, bởi tin rằng “mua là thắng”, rằng giá đất không bao giờ giảm. Họ không phân tích kỹ về nhu cầu thực, không đánh giá đúng tiềm năng khai thác dòng tiền và cũng không đặt câu hỏi: ai sẽ là người sử dụng thực sự những căn biệt thự triệu đô ấy?

Tâm lý đám đông đã đẩy giá bất động sản vượt xa giá trị thực. Không ít người sẵn sàng vay ngân hàng để chạy theo xu hướng, chấp nhận gánh khoản nợ khổng lồ chỉ vì sợ... “bị chậm chân”. Nhưng, khi thị trường chững lại, thanh khoản đóng băng, chính những người đi sau, thiếu kiến thức, thiếu kinh nghiệm sẽ là người hứng chịu hậu quả nặng nề nhất.

Đáng nói hơn, nhiều khu đô thị mới, được đầu tư bài bản nhưng thiếu yếu tố sống còn: cư dân thực. Biệt thự đẹp, tiện nghi hiện đại, nhưng không có người ở, không có cộng đồng, không có dịch vụ đi kèm. Điều này khiến giá trị sử dụng gần như bằng 0, trong khi chi phí duy trì ngày càng lớn. Không ít biệt thự thành “lâu đài ma”, chỉ để ngắm chứ không tạo ra bất cứ dòng tiền nào.
Câu chuyện này cho thấy, đầu tư không phải là cuộc đua cảm xúc, càng không thể dựa vào tin đồn hay xu hướng. Dù có bao nhiêu người hô hào về một khu đất “sắp thành phố vệ tinh”, hay “chuẩn bị lên giá”, nhà đầu tư khôn ngoan vẫn cần tỉnh táo: Đầu tư vào đâu? Dòng tiền đến từ đâu? Thị trường có thật sự cần không? Cư dân có sẵn sàng chi trả cho loại hình sản phẩm đó không?

Nói về vấn đề này, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển từng cảnh báo: “Đầu tư vào bất động sản mà không có khả năng tạo dòng tiền, nghĩa là bạn đang đầu cơ. Mà đầu cơ thì luôn đi kèm rủi ro cao, nhất là khi thị trường không thuận lợi”. Thực tế đã cho thấy, nhiều nhà đầu tư cá nhân “tay ngang” hiện nay đang rơi vào tình thế “giam tiền trong tài sản chết”, không thể thanh khoản, không thể xoay vòng vốn, buộc phải bán cắt lỗ, thậm chí phá sản.

Một sai lầm phổ biến khác là đầu tư theo kỳ vọng tăng giá mơ hồ. Nhiều người mua biệt thự liền kề vì “nghe nói” khu vực đó sắp được đầu tư hạ tầng, hoặc “sắp lên quận”, “sắp thành trung tâm mới”... mà không kiểm chứng. Họ không tìm hiểu quy hoạch cụ thể, mật độ dân cư, mức độ phát triển thực tế, tính pháp lý dự án, v.v... - những yếu tố then chốt quyết định giá trị và khả năng sinh lời.

Theo TS, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang phân tích: “Không phải bất động sản nào cũng là tài sản tích lũy bền vững. Nếu chọn sai thời điểm và sai loại hình, bất động sản hoàn toàn có thể trở thành gánh nặng tài chính”.

Trái ngược với làn sóng quay lại thị trường của một số nhà đầu tư lâu năm, không ít người vẫn đang mắc kẹt do lợi suất cho thuê thấp hoặc không thể chốt lời như kỳ vọng. Nguyên nhân chính đến từ việc nhiều người đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức hoặc mua vào ở thời điểm thị trường “sốt ảo”. Ngược lại, những nhà đầu tư sử dụng vốn tự có lại có khả năng nắm giữ tài sản lâu dài mà không chịu áp lực lớn. Dù lợi suất cho thuê chỉ đạt 2-3% mỗi năm, thậm chí bằng 0% nếu để trống, thì giá trị tài sản vẫn có thể tăng thêm hàng tỷ đồng qua từng năm.

Trong khi đó, góc nhìn từ chuyên gia pháp lý cũng chỉ ra những nguy cơ tiềm ẩn từ việc "vỡ trận" tín dụng bất động sản. Luật sư Trịnh Hải Long, chuyên tư vấn pháp lý tài chính tại Hà Nội, phân tích: “Với nhiều trường hợp, nhà đầu tư không còn khả năng trả nợ, nhưng nếu bán tài sản thì giá thị trường đã thấp hơn giá định giá ban đầu. Điều này dễ dẫn đến tình trạng ngân hàng thu hồi tài sản nhưng không đủ bù nợ và nhà đầu tư rơi vào vòng luẩn quẩn kiện tụng, tranh chấp hợp đồng tín dụng, thậm chí phá sản cá nhân”.

Theo ông Long, để xử lý vấn đề này cần có các cơ chế hỗ trợ tái cấu trúc nợ hợp lý, bao gồm gia hạn thời gian trả nợ, giảm lãi suất quá hạn hoặc cho phép khoanh nợ trong các trường hợp đặc biệt. Ngoài ra, cũng cần khuyến khích các quỹ đầu tư hoặc công ty quản lý tài sản (AMC) tham gia mua lại nợ xấu có tài sản bảo đảm, nhằm "giải phóng" thị trường.

Dù thị trường biệt thự liền kề đang dần khởi sắc, các chuyên gia vẫn khuyến cáo nhà đầu tư nên giữ thái độ thận trọng, đặc biệt là những người mới tham gia. Đây là phân khúc đòi hỏi nguồn vốn lớn, khả năng thanh khoản ngắn hạn thấp và phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng phục hồi niềm tin thị trường.