Việc gỡ khó cho nhà ở xã hội nên cởi mở hơn với doanh nghiệp

Rất nhiều cuộc họp bàn tìm cách gỡ khó đã được diễn ra, trong đó các vướng mắc liên quan đến chính sách, nguồn vốn, quỹ đất được cho là những rào cản lớn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, bên cạnh những rào cản lớn đó, một trong những nguyên nhân gây khó không kém khiến nhà ở xã hội vẫn đang gặp khó là chính sách thu hút doanh nghiệp tham gia.

Quá ít so với nhu cầu

Nhiều chính sách để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đã được ban hành. Đến nay, Chính phủ đã ban hành 3 Nghị định, 3 Nghị quyết liên quan đến chính sách nhà ở cho công nhân, 3 Chỉ thị giao các bộ, ngành, địa phương tập trung triển khai, thực hiện chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và đã tổ chức 2 hội nghị toàn quốc liên quan đến chủ đề này. Nổi bật trong đó là Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Theo đề án, cả nước phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn. Như vậy, nếu các dự án đã được cấp phép và chấp thuận chủ trương đầu tư hoàn thành đúng thời hạn sẽ cơ bản hoàn thành mục tiêu đến năm 2025. Đồng thời gói tín dụng 120 nghìn tỷ cũng đã được triển khai làm xung lực phát triển phân khúc nhà ở này.

Thế nhưng theo con số của Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến hết tháng 10/2023 chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được khởi công xây dựng trên cả nước. Khi hoàn thành sẽ cung ứng ra thị trường 19.853 căn hộ. Trong đó có 7 dự án nhà ở xã hội đã được khởi công xây dựng gồm: 4 dự án nhà ở xã hội được khởi công tại Hải Phòng (6.707 căn hộ), 1 dự án khởi công tại Hà Nội (720 căn hộ), 1 dự án tại Lâm Đồng (303 căn hộ), 1 dự án tại Thừa Thiên Huế (1.085 căn hộ).

Bên cạnh đó có 3 dự án nhà ở công nhân được khởi công xây dựng trong 10 tháng vừa qua, gồm: 1 dự án tại Hải Phòng (2.538 căn hộ), 1 dự án tại Bình Định (1.500 căn hộ), 1 dự án tại Bắc Giang (7.000 căn hộ). Như vậy dù Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã quyết liệt thúc đẩy việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân từ đầu năm đến nay nhưng số dự án được khởi công xây dựng mới 10 tháng qua vẫn đếm trên đầu ngón tay.

Trong khi đó, gói tín dụng 120 nghìn tỉ đồng gần như chưa giải ngân được vốn. Đối với việc giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỉ đồng từ 4 ngân hàng thương mại nhà nước, tính đến hết tháng 10 đã có 20 tỉnh, thành phố phê duyệt danh mục 52 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đủ điều kiện vay vốn ưu đãi, nhu cầu vay khoảng 25,8 nghìn tỉ đồng. Tuy nhiên, con số giải ngân từ gói tín dụng ưu đãi 120 nghìn tỉ đồng đến nay rất thấp, chỉ đạt khoảng 83 tỉ đồng. Nguyên nhân là do chưa có sản phẩm để giải ngân.

Doanh nghiệp chưa thực sự mặn mà

Nguyên nhân khiến nhà ở xã hội vẫn đang gặp khó đã được mổ xẻ, đề cập rất nhiều như: chính sách, nguồn vốn, quỹ đất. Đây đang là các lý do chính được đề cập đến rất nhiều nhưng một lý do quan trọng không kém đó chính là việc thu hút các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Không ít chuyên gia cho rằng, cơ chế ưu đãi doanh nghiệp hiện nay không đủ hấp dẫn. Theo Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh, việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp được Đảng và Nhà nước rất quan tâm nhiều năm qua nhưng kết quả vẫn chưa được như mong muốn, thậm chí còn tồn tại nhiều bất cập, nghịch lý. Trong đó, nổi lên vấn đề là nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu, nguồn cung rất hạn chế, nhỏ giọt trong khi cầu thì lại tăng lũy tiến hằng năm.

"Một dự án nhà ở xã hội để hoàn thành thủ tục đầu tư doanh nghiệp phải mất vài năm. Trong khi đó, lợi nhuận lại bị khống chế không vượt quá 10%. Đây là mức trần rất khó thu hút chủ đầu tư. Cùng với đó, sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư phải cung cấp thông tin cho Sở Xây dựng và công bố công khai việc mở bán để người dân trong diện đối tượng được mua biết và đăng ký. Đặc biệt, sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký, duyệt hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật về đối tượng được mua chủ đầu tư dự án phải lập và gửi danh sách về Sở Xây dựng để kiểm tra… Như vậy, việc bán nhà phải tuân theo quy định rất khắt khe và có kiểm soát chặt chẽ. Vì vậy, về thực chất là Nhà nước đóng vai trò là người bán nhà chứ không phải là doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án. Nhà ở xã hội là mặt hàng đặc biệt do Nhà nước bao cấp qua giá và được thực hiện gần như theo nguyên tắc phân phối bằng hiện vật. Thế nhưng nếu như phát sinh các tình huống ví dụ như không bán được hàng thì doanh nghiệp vẫn phải chịu theo quy luật thị trường, tức là lời ăn lỗ chịu. Lợi nhuận kém hấp dẫn, trong khi thủ tục thì rất khó khăn khiến doanh nghiệp không mặn mà", ông Doanh nhận định.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, về mặt chính sách cần có những ưu đãi thiết thực hơn để thu hút doanh nghiệp tham gia. Đầu tiên là việc gói tín dụng 120 nghìn tỷ hiện nay mới giải ngân được 83 tỷ đồng trên tổng số 1.095 tỷ đồng giá trị ký kết. Mức lãi suất 8,7%/năm đối với doanh nghiệp và mức 8,2%/năm đối với người mua nhà chưa đủ hấp dẫn để nhà đầu tư và người mua quyết định vay.

Tại hội nghị trực tuyến triển khai công điện của Thủ tướng để gỡ khó cho thị trường bất động sản vừa diễn ra, một nội dung quan trọng cũng được Sở Xây dựng TP Hà Nội đề xuất để thu hút doanh nghiệp tham gia đó là nâng lợi nhuận cho chủ đầu tư xây nhà xã hội lên 15 - 20%, thay vì mức cũ 10%. Đây cũng là mong muốn của nhiều chủ đầu tư trên thị trường. Đồng thời, Sở Xây dựng TP Hà Nội cũng kiến nghị giữ nguyên quy định doanh nghiệp làm nhà xã hội được dành 20% đất ở xây nhà thương mại, thay vì cắt đi như trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Đây là cơ chế ưu đãi quan trọng để thu hút nhiều chủ đầu tư tham gia. Đây cũng là cơ sở hạ giá bán sản phẩm, hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà. Qua đó có thể thấy, chính sách ưu đãi để thu thút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội là rất quan trọng nếu muốn sớm đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội "sáng đèn" thời gian tới.