Trong khi đó, kết quả phát triển NOXH của TP Hồ Chí Minh từ năm 2021 đến năm 2024 còn quá khiêm tốn. Theo số liệu của Sở Xây dựng, trong giai đoạn này tại thành phố chỉ có 10 dự án NOXH được triển khai, gồm 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang thi công với tổng số gần 6.000 căn hộ, chỉ bằng 8,6% chỉ tiêu.
Đến hết năm 2024, cả nước cũng chỉ mới thực hiện được khoảng 12% số lượng NOXH trong giai đoạn 2021 - 2030. Nguyên nhân là do vướng mắc về thủ tục pháp lý đối với dự án nhà ở thương mại. TP Hồ Chí Minh và nhiều địa phương không khai thác được quỹ đất 20% từ các dự án nhà ở thương mại vào phát triển NOXH. Đồng thời, chính các dự án NOXH cũng bị vướng mắc về pháp lý hoặc thiếu quỹ đất triển khai dự án. Ngoài ra còn nhiều rào cản khác và cả sự chây ì của chính chủ đầu tư dự án.
Dự án khu nhà lưu trú công nhân ở Khu chế xuất Linh Trung 2 dù đã triển khai xong giai đoạn 1 hơn chục năm và đã được UBND thành phố chỉ đạo, nhưng đến nay vẫn không được BQL KCX Linh Trung và BQL các KCX - KCN thành phố hỗ trợ việc hoàn thành thủ tục để có thể khởi công giai đoạn 2 với khoảng 400 căn hộ. Tại tỉnh Long An, Chính phủ đã cho phép giảm diện tích đất KCN Đức Hòa 3 - Hồng Đạt từ 99ha xuống còn 29ha, chuyển đổi thành khu dân cư và nhà ở chuyên gia nhằm giải quyết chỗ ở cho người dân, công nhân, người lao động trong khu công nghiệp. Nhưng dự án sau đó đã bị biến thành khu dân cư nông thôn, phần xây dựng nhà ở cho người lao động đã không còn. Thanh tra tỉnh Long An đã chỉ ra nhiều sai phạm trong quá trình triển khai dự án này khu dân cư này. Chủ đầu tư dự án là Công ty CP Hồng Đạt Long An đã bị xử phạt 325 triệu đồng và bị tạm đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS trong 12 tháng. Nhưng hậu quả gây ra từ dự án này không dễ gì khắc phục, nhất là phần phát triển nhà ở cho người lao động trong KCN.
Tương tự, Công ty TNHH Hải Sơn được UBND tỉnh Long An giao hơn 106ha đất tại huyện Cần Giuộc để thực hiện 3 dự án là Cụm công nghiệp Long Thượng với diện tích hơn 54ha; dự án khu dân cư, tái định cư và nhà ở công nhân với diện tích 38,6ha và dự án khu dân cư, tái định cư diện tích 13,4ha. Nhưng khi nhà ở công nhân còn chưa có căn nào, thì chủ đầu tư đã chuyển nhượng vài trăm nền đất dự án khu dân cư, tái định cư và nhà ở công nhân. Sở Xây dựng tỉnh Long An phát hiện, đề nghị Sở TNMT kiểm tra, xử lý vi phạm, nhưng phần phát triển nhà ở công nhân vẫn còn xa vời.
Đồng Nai đặt mục tiêu phát triển 50 nghìn căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030. Nhưng báo cáo với Tổ công tác của Chính phủ vào tháng 10/2023, UBND tỉnh Đồng Nai cho biết đến khi đó tỉnh vẫn chưa tiếp nhận quỹ đất 20% diện tích của các dự án nhà ở đã được chấp thuận. Việc phát triển NOXH tại Đồng Nai đã hết sức khó khăn, nhưng khi địa phương vừa có quyết định chủ trương đầu tư, “cò” đã đem gắn vào sổ hồng khu đất khác để lừa bán dự án gây hoang mang cho nhà đầu tư. Ngày 9/10/2023, UBND tỉnh Đồng Nai có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu chung cư NOXH tại khu đất 2,1ha ở xã Phước An, huyện Nhơn Trạch bằng hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án. Tại đây được phép xây dựng chung cư cao 9-12 tầng, 1.800 căn hộ và UBND huyện Nhơn Trạch được giao chủ trì mời thầu.
Ngày 27/6/2024, UBND tỉnh Đồng Nai có quyết định về việc phê duyệt hồ sơ mời quan tâm dự án. Tuy nhiên, ngay sau đó “cò” đã “gắn” các quyết định trên vào khu đất có diện tích 2,116ha có mục đích sử dụng là đất ở tại nông thôn cũng tại xã Phước An, đã được cấp cho Công ty TNHH Địa ốc Nguyên Khang (trụ sở tại phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, TP Hồ Chí Minh) để chào bán dự án NOXH.
Đặc biệt, khu đất này đã được Sở TNMT Đồng Nai cấp sổ hồng từ ngày 23/12/2016 cho Công ty TNHH Địa ốc Nguyên Khang sử dụng vào mục đích xây dựng NOXH, được miễn tiền sử dụng đất, miễn cả tiền lệ phí trước bạ nhưng doanh nghiệp đã không thực hiện dự án trong nhiều năm, mà còn được “cò” đem rao bán mộ cách mập mờ. Tháng 10/2023, UBND tỉnh Đồng Nai đã phải phê duyệt dự án NOXH có diện tích 5,61ha cũng tại xã Phước An, huyện Nhơn Trạch để mời gọi đầu tư, đưa xã này thành địa bàn có ít nhất 3 dự án NOXH.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, để thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH, cả nước cần phải có khoảng 1.000 dự án NOXH với quy mô bình quân 1.000 căn hộ trong mỗi dự án. Số lượng dự án NOXH rất lớn trên tương đương với khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ trên cả nước cần được cải tạo, xây dựng lại. Theo tính toán, với TP Hồ Chí Minh, để phát triển từ 69.700 đến 93.000 căn NOXH vào năm 2030, thành phố cần phải có khoảng 69 - 93 dự án NOXH độc lập với quy mô1.000 căn hộ/dự án và tổng diện tích đất cần phải bố trí từ 96-130ha. Trường hợp sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để xây dựng số lượng NOXH trên, thì tổng diện tích đất của các dự án nhà ở thương mại này cần phải có khoảng 480 - 650ha, tương ứng với ít nhất vài chục dự án nhà ở thương mại. Vì vậy, các địa phương khác cũng căn cứ vào số lượng NOXH đã đăng ký để bố trí đủ quỹ đất phù hợp cho phát triển NOXH. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, đây là điều kiện có tính quyết định để các tỉnh, thành thực hiện chỉ tiêu phát triển NOXH đến năm 2030.
Thanh tra toàn diện dự án nhà ở xã hội trăm tỷ ở Đắk Nông 
Nhà ở xã hội: Chớ tin lời “cò đất” 
