Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho biết, tổng hợp báo cáo từ các địa phương, lượng tồn kho bất động sản trong quý IV/2025 có sự biến động đáng chú ý. Tổng lượng tồn kho tại các dự án (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền) vào khoảng 32.894 căn/nền. Trong đó, phân khúc đất nền chiếm tỷ trọng lớn nhất với 12.132 nền, tiếp theo là chung cư với 10.952 căn và nhà ở riêng lẻ là 9.810 căn.
Một điểm đáng lo ngại là lượng tồn kho đối với cả ba loại hình này đều có xu hướng tăng so với quý III/2025. Cụ thể, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 23,7%, trong khi đất nền tăng khoảng 21,6%. Tính cả năm 2025, loại hình chung cư ghi nhận sự sụt giảm tồn kho trong 6 tháng đầu năm nhưng lại bắt đầu tăng trở lại trong 2 quý cuối năm. Ngược lại, nhà ở riêng lẻ cho thấy một thực trạng tiêu cực hơn khi lượng tồn kho duy trì đà tăng liên tục qua từng quý trong năm 2025.
Mặc dù tồn kho lớn nhưng giá chung cư duy trì ở mức cao kỷ lục. Giá bán căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn không hề có dấu hiệu hạ nhiệt, thậm chí còn tăng phi mã.
Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình năm 2025 đạt mức 100 triệu đồng/m2, tăng tới 40% so với năm 2024. Ở phân khúc cao cấp, nhiều dự án đã chạm ngưỡng giá gây "choáng ngợp" như Celestine Westlake (160-255 triệu đồng/m2) hay LUMIÈRE Essence Peak (130-177 triệu đồng/m2). Ngay cả các dự án ở khu vực xa trung tâm hơn như The Terra An Hưng hay X2 Đại Kim cũng ghi nhận mức giá rao bán phổ biến từ 70-90 triệu đồng/m2.
Tại TP Hồ Chí Minh, tình hình cũng tương tự khi giá sơ cấp trung bình đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước. Phân khúc hạng sang ghi nhận những dự án có mức giá kỷ lục như Lancaster Legacy (280-350 triệu đồng/m2) hay The River Thủ Thiêm (180-250 triệu đồng/m2),.
Tại các địa phương khác, dù mức tăng thấp hơn nhưng giá chung cư vẫn duy trì xu hướng đi lên từ 10-15% so với năm 2024. Sự tăng giá này tập trung mạnh ở các khu vực có hạ tầng đồng bộ và các dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp,.
Để giải quyết các bất cập và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, Chính phủ đã đề ra các nhóm giải pháp quyết liệt cho các Bộ, ngành. Theo đó, Bộ Xây dựng được giao chủ trì rà soát, hoàn thiện các quy định pháp luật để tháo gỡ khó khăn cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội. Một nhiệm vụ quan trọng là nghiên cứu xây dựng mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường. Đồng thời, cần theo dõi sát diễn biến thị trường để kịp thời có biện pháp điều tiết, đảm bảo phát triển bền vững.
Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước thực hiện điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản để đảm bảo an toàn hệ thống. Đặc biệt, cần kiên quyết xử lý các dòng tiền đi vào đầu cơ và đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng 145 nghìn tỷ đồng cho nhà ở xã hội, hỗ trợ người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà.
Bộ Tài nguyên và Môi trường tập trung tháo gỡ vướng mắc về giá đất, tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong việc kiểm soát giá đất sao cho phù hợp với thu nhập của người dân. Đồng thời, hướng dẫn các địa phương thực hiện hiệu quả các nghị quyết về thí điểm dự án nhà ở thương mại và đấu giá quyền sử dụng đất,.
Bộ Công an sẽ thỉ đạo điều tra, xử lý nghiêm các trường hợp môi giới trái phép, lừa đảo hoặc thao túng hồ sơ mua nhà ở xã hội. Còn các địa phương tập trung rà soát và điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở. Tránh đầu tư dàn trải gây lãng phí, đảm bảo việc phát triển nhà ở gắn liền với hạ tầng kỹ thuật và nhu cầu thực tế. Cùng với đó, các địa phương khẩn trương thực hiện mục tiêu của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội" giai đoạn 2021-2030, coi đây là giải pháp then chốt để cân bằng phân khúc thị trường…
Giá chung cư tăng "nóng" nhưng thanh khoản lại sụt giảm mạnh 
Đội giá, đẩy giá chung cư đang tạo ra thị trường ảo 
