Thổi giá bất động sản: Coi chừng quả đắng!

Liên tục leo thang

Từ cuối năm 2023, thị trường bất động sản Hà Nội liên tục rơi vào tình trạng “sốt giá”. Các dự án nhà liền kề, biệt thự, đất thổ cư và nhà trong ngõ, ngách cũng tăng theo đà của giá căn hộ chung cư. Khảo sát cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm 2024 tăng 17% so với cùng kỳ 2023; tùy từng khu vực, mức độ quan tâm và mức giá tăng sẽ khác nhau. Đáng chú ý, nhiều dự án có mức tăng từ 30-40% chỉ sau 1 năm, thậm chí có nơi tăng gấp đôi so với giá gốc. Như khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà - Sudico, tăng từ 30 lên 40 triệu đồng/m², The Pride (Tố Hữu, Hà Đông) tăng từ 25 đến 34 triệu đồng/m², Sun Grand City (Thụy Khuê, Tây Hồ) tăng từ 80 lên 107 triệu đồng/m²...

Anh Nguyễn Huy Phước, nhân viên môi giới bất động sản tại Hà Nội cho hay, người dân sẽ phải bỏ ra hơn 4,1 tỷ đồng (tương đương 45 triệu đồng/m²) để mua căn hộ 93 m², đã sử dụng gần 20 năm tại tòa CT1 thuộc khu đô thị Mỹ Đình - Sudico.

“Khoảng 3 tháng trở lại đây giá chung cư ở các phân khúc đều tăng chóng mặt. Như giai đoạn 2020, chung cư gần như tiêu sản, mua xong chỉ có giảm giá, không có tăng giá. Nhưng, từ sau năm 2020, chung cư đã trở thành kênh đầu tư với lợi nhuận bất ngờ. Chẳng hạn như khu vực An Khánh (huyện Hoài Đức), giá chung cư trước đây chỉ 15- 17 triệu đồng/m² thì nay tăng lên gần 40 triệu đồng/m². Ví dụ như căn chung cư Gemek I (Hoài Đức) có diện tích khoảng 69 m² đang được rao bán với giá khoảng 36 triệu đồng/m²; Eco Green (Tân Triều, Thanh Trì) được rao bán từ 43-45 triệu đồng/m². Hay, một căn hộ đã qua sử dụng tại Phương Đông Green Park (Trần Thủ Độ, Hoàng Mai) cũng được rao bán với giá 48 triệu đồng/m²”, anh Phước chia sẻ.

Việc chung cư tăng giá chóng mặt đã khiến người dân có nhu cầu mua nhà ở vô cùng hoang mang. Chị Lê Ngọc Lan (30 tuổi, Hà Đông, Hà Nội) đã phải từ bỏ ý định mua chung cư sau một thời gian tìm kiếm. “Tôi dự định mua một căn tại tòa nhà K Park (Văn Phú, Hà Đông), vừa ra Tết họ báo giá là 2,4 tỷ đồng nhưng chỉ 2 tháng sau họ đã báo lên 2,9 tỷ đồng. Chủ nhà có nói với tôi, giá chung cư lên từng ngày, khi đăng bán nhà gần như ngày nào cũng có người hỏi giá và muốn đến xem. Có lẽ vì thế mà họ đã nâng giá nhiều như vậy”.

Cực chẳng đã, chị Lan tìm kiếm nhà trong ngõ. Thế nhưng, khi hỏi lại các môi giới, chị đều được thông báo căn nhà trong ngõ tương tự trước đó có giá 3 tỉ thì giờ cũng tăng lên 3,4-3,5 tỉ đồng. “Cách đây khoảng 3 tháng, tôi được môi giới dẫn tới xem căn nhà trong ngõ phố Nam Dư (quận Hoàng Mai, Hà Nội) có diện tích 30 m², xây dựng 4 tầng 1 tum, đường 2 xe máy tránh nhau. Giá căn hộ này lúc đó được chủ nhà rao bán 3,25 tỉ đồng có thương lượng. Nhưng, bây giờ hỏi thì họ đã báo lên 3,6 tỷ đồng”, chị Lan cho biết.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2023, qua số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Trên thị trường hiện nay gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m².

Theo đà tăng của loại hình chung cư, giá đất thổ cư tại 6 quận trung tâm thành phố (Hà Đông, Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm) và đất nền ở một số huyện ven đô (Thạch Thất, Đan Phượng, Đông Anh, Hoài Đức, Hà Đông, Mê Linh, Gia Lâm...) cũng tăng giá trở lại.

Cẩn trọng khi xuống tiền

Trước thực trạng giá bất động sản được đẩy lên đỉnh điểm ở mọi phân khúc, rất nhiều chuyên gia đã đưa ra cảnh báo đây chỉ là chiêu thức nhằm “tạo sóng” của các nhà môi giới và nhà đầu tư. Rõ ràng, những năm qua, phân khúc nhà đất nội đô luôn là nhu cầu ở thực nên việc tăng giá là tất yếu song diễn biến nhà trong ngõ hay đất nền ở một số quận rao bán với giá hàng trăm triệu đồng, thậm chí cao hơn nhà mặt phố là điều phi lý. Theo đó, nghi vấn các nhà đầu tư, các cấp trung gian môi giới đang “thổi giá” bất động sản được nhiều người đặt ra.

Theo anh Nguyễn Huy Phước, nhu cầu thực của người dân là có nhưng không đến mức xảy ra tình trạng nhiều người đi “săn” nhà đến vậy. Chủ yếu vẫn là những nhà đầu tư, họ mua đi bán lại để kiếm giá chênh. “Tôi có chứng kiến một căn hộ tại khu vực Văn Phú, Hà Đông mặc dù đã giao dịch mua bán đến 3 lần nhưng hiện vẫn không có người đến ở. Căn hộ đó từ lúc giao dịch là 1,8 tỷ đồng, sau khoảng 5 tháng được rao bán 2,6 tỷ đồng”, anh Phước nói.

Số liệu của Hiệp hội Bất động sản mới đây chỉ ra, cuối năm 2023, Hà Nội vẫn tồn kho khoảng 27.500 căn chung cư, trong đó chủ yếu là trung và cao cấp (chiếm 85%), căn hộ sơ cấp chiếm 9%. Điều này cho thấy nguồn cung tại Hà Nội không thiếu mà chỉ thiếu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Lợi dụng thông tin này, một số nhà đầu tư, công ty kinh doanh bất động sản đưa ra dự báo thị trường thiếu tính minh bạch nhằm đẩy giá tăng cao không đúng giá trị thực. Nhiều người dân theo tâm lý đám đông, nghĩ rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng nên vội đi mua nhà. Theo đó, chủ nhà, chủ đất cũng theo thông tin trên mạng lan truyền tự nâng giá bán.

Thông tin từ Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội cho thấy, khi giá nhà đất tại Hà Nội, đặc biệt là chung cư đang “nóng” thì đăng ký biến động nhà đất, bao gồm cả đất thổ cư và chung cư tại văn phòng không ghi nhận tăng đột biến. Thậm chí, số lượng hồ sơ nộp sau Tết Nguyên đán còn giảm 1/2 so với thời điểm cuối năm 2023. Cụ thể, tháng 11/2023, văn phòng tiếp nhận hơn 22.000 hồ sơ thì tháng 2 vừa qua chỉ có hơn 10.000 hồ sơ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu ở từ sự chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc và học tập. Thực trạng này còn bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư vẫn liên tục tăng kể từ sau giãn cách, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang phục hồi.

Để giá bất động sản giảm “nóng” trong thời gian tới, ông Đính kì vọng: “Nguồn cung nhà ở xã hội cải thiện sẽ giúp mặt bằng giá căn hộ chung cư tại các thành phố như Hà Nội giảm nhiệt. Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ đóng vai trò quan trọng kéo giảm giá căn hộ chung cư Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường. Đến giữa năm 2025, khi các bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân mới chính thức có hiệu lực. Do đó, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực”.

Nói về việc có hay không việc “thổi giá” bất động sản gần đây, ông Đính cho rằng, nhu cầu khá lớn, nguồn cung không có, giới đầu cơ nhân cơ hội “thổi”, “đẩy” giá lên ở những dự án chung cư cũ, việc mua đi bán lại càng khiến giá tăng cao. “Trong bối cảnh này, nếu có dự án mới ra hàng chắc chắn họ cũng sẽ “tát nước theo mưa” để đưa giá bán cao. Chuyện giá chung cư hiện nay cũng như câu chuyện cả chợ chỉ có một hàng bán thịt lợn. Nếu nhiều người mua nhưng chỉ có một bà bán thịt thì người bán chắc chắn sẽ “cành cao”, tăng giá”, ông Đính nói.

Chia sẻ với truyền thông, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thời gian gần đây sản phẩm căn hộ chung cư chào bán ra thị trường bất động sản rất nhỏ giọt và tại một thời điểm không có nhiều lựa chọn. Bên cạnh đó, chung cư là giao dịch thứ cấp, nhu cầu mua đi bán lại rất lớn nên khi hàng đã ít thì người bán sẽ tăng giá. Tuy nhiên, ông Khánh cho rằng, người hỏi mua bán thì rất sôi động nhưng thực tế giao dịch thành công chưa nhiều do đây chưa phải là một cơn sốt”.

Trước thực trạng này, ông Khánh khuyến nghị khách hàng cần tỉnh táo trước “bẫy” giá chung cư tăng phi mã vì không phải khu vực nào của Hà Nội cũng lên giá. Vì thế, người dân cần đi thực tế, khảo sát và chọn lọc từ nhiều kênh thông tin để mua được những căn hộ ưng ý, đúng giá trị.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Trương Quốc Hòe, Trưởng Văn phòng luật sư Interla cho rằng, thời gian vừa qua thông tin sốt giá bất động sản được nhiều người dân quan tâm. Sự gia tăng dân số, phát triển kinh tế và đô thị hóa đã tạo ra áp lực mạnh mẽ lên thị trường bất động sản, đặc biệt là sản phẩm căn hộ chung cư. Vì thế có thể xảy ra tình trạng thiếu khách quan do một số lý do như thiếu kinh nghiệm, nguồn lực hạn chế, ảnh hưởng từ lợi ích cá nhân, dữ liệu không đầy đủ...

Vì thế, Bộ Xây dựng cần khuyến khích thảo luận công khai, tổ chức các cuộc tranh luận tạo sự minh bạch thông tin giá cả bất động sản. Thực hiện các cuộc điều tra chính thức để thu thập dữ liệu từ các chuyên gia độc lập.

Luật sư Hòe cho biết thêm: “Tôi nghĩ cần cung cấp thông tin khách quan, đầy đủ về tình hình giá nhà chung cư để giảm các thông tin nhầm lẫn và sai lệch. Tăng cường công tác giám sát để ngăn chặn các hành vi thao túng thị trường, đảm bảo sự công bằng. Ngoài ra, người mua cần tự bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách nghiên cứu thị trường thật kỹ. Tìm hiểu về giá cả dự án chung cư, xu hướng thị trường trước khi quyết định mua để giảm thiểu rủi ro liên quan đến thông tin công bố không chính xác”.