Một trong những nguyên nhân chính giải thích giá nhà liên tục lập kỷ lục vài năm qua của cả cơ quan quản lý nhà nước và các chuyên gia là do nguồn cung hạn chế. Khi nguồn cung được cải thiện, giá sẽ “hạ nhiệt”. Thế nhưng trái kỳ vọng, dù nguồn cung hiện đang tăng, giá căn hộ cũng tăng mạnh.
Mặt bằng giá tiếp tục tăng
Theo danh sách do Sở Xây dựng TP Hà Nội công bố mới đây, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung tại Hà Nội được bổ sung thêm 21 dự án với gần 22.000 căn nhà được phép đưa ra thị trường. Trong đó, phân khúc chung cư tiếp tục áp đảo với hơn 70% tổng nguồn cung, phần còn lại thuộc về các dự án nhà thấp tầng. Sau một thời gian dài không có dự án mới, khiến nguồn cung khan hiếm thì số lượng lớn căn hộ này được cho sẽ giải “cơn khát” nguồn cung.
Thế nhưng, trái với kỳ vọng, báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường đều ra chung một kết quả là mặt bằng giá vẫn tiếp tục tăng, kể cả các dự án xa trung tâm. Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, nguồn cung mới phân bổ ở nhiều nơi, tập trung nhiều nhất ở phía Tây như The Zei Mỹ Đình, Imperia Signature, Lumiere Evergreen và Masteri Grand Avenue. Các dự án cao cấp đang hướng về vùng ven phía Tây (Mỹ Đình, Tây Mỗ) và phía Đông (Đông Anh) với mức giá tiệm cận khu trung tâm, đạt 79,9 - 100,5 triệu đồng/m2, nâng mặt bằng giá sơ cấp trung bình đạt 80,9 - 130,5 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường One Mount Group cho thấy, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2025 tăng gần 6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024. Nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay cũng ghi nhận một mức giá mới, dao động 80 - 170 triệu đồng/m2. Đơn cử như dự án Galia Hà Nội (phường Yên Sở) của Tân Á Đại Thành có giá trung bình 80 triệu đồng/m2; dự án Greenera Southmark (xã Thanh Trì) của Tân Hoàng Minh có giá dự kiến 80 - 90 triệu đồng/m2; dự án LongBien Central của Taseco Land có giá thăm dò 118 triệu đồng/m2. Hay như dự án The Matrix One giai đoạn 2 của MIK Group có giá trung bình 116 - 166 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (phường Cầu Giấy) của Sun Group giá dự kiến 160 triệu đồng/m2…
Nói về giá căn hộ hiện nay, ông Phan Lê Thành Long, CEO của AFA Group cho rằng, thị trường đã có sự thay đổi rất lớn so với giai đoạn trước năm 2020. Trước đó, nguồn cung căn hộ mỗi năm rất lớn, có thể lên tới 40.000 căn nhưng mức giá phổ biến khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Những sản phẩm có mức giá trên 50 triệu đồng là tương đối cao. “Nhưng đến thời điểm hiện tại, rất khó để tìm được căn hộ nào có giá dưới 70 triệu đồng/m2. Ngay cả mức 70 - 80 triệu đồng/m2 hiện giờ cũng không còn nhiều lựa chọn. Phần lớn sản phẩm mới trên thị trường đều có mức giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên”, ông Long nói.
Thách thức cho người mua nhà ở thực
Theo báo cáo quý II/2025 của CBRE thì dù nguồn cung dồi dào nhưng tỷ lệ giao dịch trên thị trường lại giảm mạnh. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường (bao gồm cả hàng tồn và hàng mới) và tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đều có xu hướng giảm so với năm 2024. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đã giảm mạnh từ 115% xuống chỉ còn 85%, trong khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới cũng giảm từ 79% xuống 68%.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội thì một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá căn hộ tăng cao là việc các địa phương đồng loạt điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường. Sự thay đổi này đã kéo theo chi phí sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp bị đẩy lên đáng kể. Đặc biệt với những dự án nằm tại khu vực nội đô hoặc các vị trí đắc địa, nơi mức chênh lệch so với bảng giá cũ rất lớn. Hệ quả là giá bán căn hộ bị đẩy lên cao, gây áp lực không nhỏ tới quyết định mua nhà, kể cả với những người có nhu cầu ở thực lẫn giới đầu tư.
CEO của AFA Group Phan Lê Thành Long cũng cho rằng, giá nhà tăng quá cao hiện nay thực sự là thách thức cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực. Ông Long phân tích, hiện nay tín dụng cho người mua nhà đang có nhiều tích cực, lãi suất cho vay cũng đã giảm mạnh so với giai đoạn trước. Cùng với đó, nhiều ngân hàng cũng đang có một số gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi. Tuy vậy, ngay cả khi lãi suất cho vay ở mức thấp, thì người mua cũng vẫn sẽ chần chừ, bởi giá bán vượt quá khả năng chi trả. Nhiều người vẫn đang chờ nguồn cung mới có mức giá phù hợp hơn. Còn với người có nhu cầu ở thực và có kế hoạch sử dụng vốn vay, thì việc lên kế hoạch tài chính kỹ lưỡng là điều bắt buộc. “Ví dụ, với một căn hộ có giá 5 - 6 tỷ đồng, là mức giá khá phổ biến hiện nay, thì phần vốn tự có cần chuẩn bị tương đương khoảng 3 - 4 tỷ đồng. Đây là số tiền rất lớn, vượt quá khả năng tích lũy của đa số người mua nhà ở thực”, ông Long nói.
Trong khi đó, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở là một thành phần của an sinh xã hội, không thể chỉ vận hành theo cơ chế lợi nhuận. Giấc mơ an cư của hàng triệu người dân sẽ mãi xa vời nếu thiếu sự vào cuộc mạnh mẽ và quyết liệt từ các cơ quan quản lý.
Đội giá, đẩy giá chung cư đang tạo ra thị trường ảo 
Lệch pha chung cư, rào cản lớn cho người có nhu cầu ở thực 
