Rủi ro tiềm ẩn và áp lực chi phí bủa vây
Những rủi ro lớn mà VARS cảnh báo "nóng" bao gồm: Chi phí đất đai tăng cao được coi là rủi ro quan trọng nhất. Việc áp dụng bảng giá đất mới kết hợp với hệ số điều chỉnh cao sẽ trực tiếp bào mòn hiệu quả tài chính của các dự án ngay từ khâu đầu tiên. Điều này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc triển khai dự án, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá phù hợp, mà còn tạo ra điểm nghẽn về nguồn cung cho toàn thị trường.
“Bên cạnh đó, biến động lãi suất và sự kiểm soát tín dụng chặt chẽ là những "ẩn số" gây áp lực kép. Lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh sẽ thu hẹp khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực và gây áp lực tài chính lên các doanh nghiệp phát triển dự án. Việc kiểm soát tín dụng được dự báo sẽ thực hiện theo hướng thận trọng và có chọn lọc để đảm bảo an toàn hệ thống, nhưng điều này đồng nghĩa với việc dòng vốn sẽ không còn dễ dãi như trước”, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS phân tích.
Một rủi ro "âm ỉ" khác nữa chính là khâu thực thi pháp luật và giải phóng mặt bằng tại các địa phương còn thiếu quyết liệt. Dù hệ thống luật pháp đã có những bước tiến mới, nhưng sự chậm trễ trong khâu triển khai do đội ngũ cán bộ thiếu kinh nghiệm có thể khiến doanh nghiệp phải chờ đợi kéo dài, làm tăng chi phí vốn và đội giá thành sản phẩm khi ra thị trường.
Theo nhận định của VARS, bối cảnh mới của năm 2026 buộc thị trường phải từ bỏ tư duy "ăn nhanh", chuyển dịch từ đầu tư lướt sóng sang các giá trị sử dụng thực tế. Thời điểm của những cơn "sóng nóng" dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng hay hiệu ứng đám đông đã đi đến hồi kết. Dữ liệu từ VARS cho thấy, dù nguồn cung năm 2025 có sự cải thiện đạt mức cao nhất giai đoạn 2019 - 2025, nhưng tình trạng lệch pha cung cầu vẫn nghiêm trọng, đặc biệt là thiếu hụt nhà ở giá bình dân.
Năm 2026 sẽ là giai đoạn cạnh tranh thực chất, nơi những sản phẩm không đáp ứng được giá trị sử dụng hoặc có giá bán vượt quá khả năng chi trả của người dân sẽ bị đào thải. Nhà đầu tư hiện nay buộc phải thay đổi tư duy, ưu tiên những sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, khả năng khai thác dòng tiền ổn định và quản trị rủi ro tốt. Thị trường sẽ được tái lập với những chuẩn mực nền tảng: Minh bạch hơn, ưu tiên nhu cầu thật và năng lực thật.
Hướng đến nhu cầu thật, năng lực thật
Dù đối mặt với nhiều thách thức, đà phục hồi của thị trường vẫn được củng cố nhờ sự hoàn thiện của hành lang pháp lý. Đại diện Bộ Xây dựng cho biết có 6 nhóm chính sách lớn sẽ dẫn dắt thị trường năm 2026, giúp tháo gỡ các điểm nghẽn và minh bạch hóa thông tin. Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho hay, đầu tiên là các chính sách đột phá nhà ở xã hội.
Các cơ chế mới giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án từ hai năm xuống còn khoảng hai tháng, gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ để điều tiết thị trường. Cùng với đó, Luật Xây dựng sửa đổi sẽ giúp khắc phục tình trạng chồng chéo, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Các quy định về thí điểm dự án nhà ở thương mại từ nhận quyền sử dụng đất sẽ khơi thông nguồn lực khổng lồ đang bị tồn đọng sau thanh tra, kiểm tra.
“Bên cạnh đó, nhóm chính sách về vốn và tín dụng, hình thành các nguồn vốn trung và dài hạn ổn định, đặc biệt là cho phân khúc nhà ở xã hội, giúp giảm áp lực thanh khoản. Việc phân cấp, phân quyền rõ rệt giúp các địa phương chủ động và nhanh chóng hơn trong khâu thủ tục. Cuối cùng là việc hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực từ đầu năm 2026 sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá. Đặc biệt, việc gắn mã định danh cho từng bất động sản sẽ giúp dữ liệu thị trường minh bạch hơn, bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư chân chính”, Phó Cục trưởng Hà Quang Hưng cho biết.
Các chuyên gia cho rằng, năm 2026 dù sẽ có nhiều thách thức với các ẩn số về chính sách và lãi suất đang trên đà tăng, tuy vậy đây sẽ là “nhịp chuyển” để thị trường bất động sản tiệm cận gần hơn với các giá trị thật, dần dần sẽ không còn hiện tượng mua hàng theo sóng hay tăng trưởng nóng. Khách hàng sẽ lựa chọn đầu tư theo giá trị thật. Vì vậy, cơ hội sẽ mở ra cho những doanh nghiệp bất động sản có sự đầu tư bài bản, pháp lý chuẩn chỉnh, làm thật, tạo giá trị thật.
Mã định danh liệu có minh bạch thị trường bất động sản? 
