Theo quy định, với nhà đầu tư (NĐT) cá nhân thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) quy định chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ tầng đối với dự án đất nền và khi đã hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết chủ đầu tư (CĐT) đã tổ chức huy động vốn khi các dự án chưa thực hiện đúng các quy định trên. Đã có không ít vụ tranh chấp xảy ra liên quan về vấn đề này và phần thua thiệt bao giờ cũng thuộc về phía khách hàng…
Do có nhu cầu mua căn hộ chung cư, chị N.T.C. (ngụ quận 11, TP HCM) sau khi xem nhà mẫu trên cataloge, chị C. đã chọn mua một căn hộ thuộc chung cư cao cấp tại huyện Nhà Bè do Công ty H.N. làm CĐT. Tháng 1/2008, chị C. ký hợp đồng góp vốn (HĐGV) với Công ty H.N.. Theo đó, căn hộ chị C. mua có diện tích hơn 200m2 (17,8 triệu đồng/m2) với tổng giá trị hơn 3,5 tỷ đồng (chưa VAT). Chị C. phải góp làm 12 đợt. Công ty H.N. sẽ giao căn hộ hoàn thiện cho chị C. vào cuối tháng 6/2009 (theo thoả thuận có thể chậm hơn 4 tháng, tức tháng 10/2009 giao nhà). Nếu bên CĐT bàn giao căn hộ chậm hơn so với quy định thì sẽ tính lãi cho chị C. trên tổng số tiền đã góp. Lãi suất áp dụng là lãi suất tiền gửi tiết kiệm 6 tháng của Ngân hàng tại thời điểm tính lãi. Thời điểm tính lãi từ ngày 1/11/2009. Trường hợp chị C. không thanh toán theo đúng tiến độ góp vốn như quy định thì phải chịu lãi suất 0,05%/ngày…
Tuy nhiên, khi đã đến thời điểm nhận nhà, nhưng chị C. không hề nghe phía CĐT liên hệ để đề cập đến việc giao căn hộ. Nhiều lần chị C. chủ động liên hệ nhưng phía công ty cứ hẹn lần hẹn lữa. Đến xem căn hộ, chị C. cũng ngỡ ngàng khi thấy căn hộ cuả mình chỉ mới hoàn thành phần thô. Ngày 22/7/2010, chị C. nhận được thông báo lần 2 của Công ty H.N. "về việc bàn giao căn hộ" (trong đó có ghi công ty đã gửi thông báo lần 1 ngày 9/11/2009 nhưng chị C. không đến xem và nhận bàn giao căn hộ).
Quá bức xúc, chị C. cho rằng chị không hề nhận được thông báo lần 1. Hơn nữa, công ty nói mời lên xem và nhận bàn giao căn hộ thì thời điểm này công ty làm gì có căn hộ hoàn thiện để mà giao cho chị? Tuy nhiên sau đó chị C. đến xem căn hộ nhưng không chấp nhận vì có một số hạng mục chưa đạt yêu cầu.
Ngày 28/7/2010, Công ty H.N. đã chỉnh sửa theo yêu cầu cuả chị C. và bàn giao căn hộ nhưng chị C. không đồng ý nhận, tiếp tục yêu cầu công ty phải tính lãi bàn giao nhà chậm theo như cam kết trong hợp đồng (HĐ) thì chị mới nhận nhà. Chờ mãi không được giải quyết, khoảng gần cuối tháng 4/2011 chị C. buộc phải nhận căn hộ. Theo tính toán cuả chị C., số tiền lãi chậm bàn giao căn hộ theo như HĐ (từ 11/2009 đến 7/2010) hơn 250 triệu đồng (lãi suất hiện hành 14% năm). Và từ tháng 8/2010 (sau khi căn hộ hoàn thiện) đến khi chị C. nhận căn hộ, đã có nhiều người hỏi thuê cũng như những hộ xung quanh cho thuê 1.000 USD/tháng, như vậy trong 8 tháng đó, chị bị thiệt hại không phải là ít.
Về vấn đề này, ngày 25/5 đại diện Công ty H.N. có văn bản trả lời: Tính đến ngày bàn giao căn hộ theo HĐ (cuối tháng 10/2009) chị C. đóng (theo tiến độ) trễ 204 ngày. Ngày 28/7/2010 căn hộ đã hoàn tất theo yêu cầu cuả chị C.. Thời điểm này cũng là cơ sở để công ty xác định lãi chậm thanh toán và chậm bàn giao căn hộ (nếu có).
Về quan hệ góp vốn, Công ty H.N. cho rằng: Trong quá trình đầu tư xây dựng công trình, đặc biệt là với dự án khu căn hộ có quy mô lớn thì CĐT cần phải huy động vốn từ nhiều nguồn. Trong đó, nguồn quan trọng nhất là từ khách hàng. Do đó, CĐT và khách hàng đã cùng thống nhất ký kết các HĐGV đầu tư. Căn cứ vào các HĐGV cuả khách hàng, CĐT cùng các nhà thầu sẽ tính toán tiến độ xây dựng công trình, từ đó mới xác định thời gian bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, nếu khách hàng không tuân theo tiến độ góp vốn như thoả thuận tại HĐGV thì CĐT sẽ gặp khó khăn về vốn dẫn đến chậm trễ bàn giao căn hộ. Chính vì vậy, công ty chỉ thanh toán lãi chậm bàn giao cho những căn hộ mà khách hàng đã tuân thủ đúng tất cả các kỳ hạn góp vốn đã thỏa thuận với CĐT tại HĐ.
Trường hợp của chị C., quá trình góp vốn chậm trễ hầu hết các đợt, đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án và bàn giao căn hộ. Công ty H.N. cũng cho rằng, quan hệ góp vốn đầu tư là khách hàng tự nguyện cùng góp vốn đầu tư dự án với CĐT để được phân chia lợi nhuận là sản phẩm cuả dự án tương ứng số tiền góp vốn là 1 căn hộ. Do đó, đây không phải là giao dịch mua bán căn hộ theo hình thức trả chậm, trả dần.
Theo quy định, đối với các dự án kinh doanh nhà ở thì CĐT chỉ được huy động vốn lần đầu từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công trình nhà ở đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người mua không vượt quá 70% giá trị ghi trong HĐ. Tuy nhiên, thực tế hiện nay hầu hết các giao dịch BĐS được thực hiện dưới hình thức HĐ vay vốn góp vốn. Các dự án CĐT rao bán cũng chỉ khi mới còn nằm trên bản vẽ thiết kế và tổng số tiền huy động vốn trước khi bàn giao căn hộ cũng lên đến 95% giá trị ghi trong HĐ.
Ngoài ra, tình trạng CĐT đã nhận tiền "góp vốn" nhưng chậm trễ triển khai dự án dẫn đến chậm giao nhà hiện cũng đang xảy ra khá phổ biến. Theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, khi tham gia dưới hình thức này, khi có tranh chấp xảy ra phần thua thiệt bao giờ cũng ở phía khách hàng. Vì vậy, người mua cần thận trọng khi ký các HĐ mua căn hộ, đặc biệt với những HĐGV ở những dự án chưa hoàn tất phần móng thì mức độ rủi ro càng cao.
Vì vậy, để hạn chế thấp nhất mức độ rủi ro, trước khi quyết định mua, khách hàng cần cân nhắc kỹ tài chính để góp đúng kỳ hạn, chọn doanh nghiệp có uy tín và nên nhờ luật sư tư vấn, kiểm tra chặt chẽ các điều khoản chi tiết trong HĐ… HĐGV chưa có nhiều ràng buộc và chỉ mang tính chất thỏa thuận nên rủi ro cao về mặt pháp lý
