Sức hút bền vững của bất động sản trung tâm TP Hồ Chí Minh

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, TP Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với mục tiêu trở thành siêu đô thị quốc tế, nằm trong top 100 thành phố tốt nhất thế giới vào năm 2045. Những đột phá về thể chế, hạ tầng giao thông, mô hình đô thị đa cực - đô thị nén - đô thị TOD cùng sự hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế đang mở ra chu kỳ tăng trưởng chưa từng có cho Thành phố.

Trong bối cảnh đó, BĐS trung tâm TP Hồ Chí Minh tiếp tục khẳng định vị thế "tài sản vàng": Hiện đại, giá trị bền vững và ít chịu tác động bởi biến động ngắn hạn của thị trường. Đặc biệt, khu vực Đông sông Sài Gòn, gồm Thủ Thiêm - Bình Trưng - Cát Lái đang nổi lên như "tọa độ đặc biệt" của một chu kỳ tăng trưởng mới.

Sau sáp nhập, TP Hồ Chí Minh trở thành siêu đô thị hàng đầu khu vực Đông Nam Á và châu Á với 14 triệu dân, chiếm khoảng 24% GDP cả nước. Thành phố được tạo hành lang thể chế pháp lý đặc biệt thông qua Nghị quyết 57 về khoa học công nghệ, Nghị quyết 59 về hội nhập quốc tế, Nghị quyết 66 về thể chế và Nghị quyết 68 về kinh tế tư nhân để trở thành "đầu tàu" dẫn dắt các ngành dịch vụ, trung tâm tài chính, logistics quốc tế, ngân hàng, bảo hiểm, fintech, thương mại và đầu tư toàn cầu… nơi hội tụ chiến lược của nguồn vốn thị trường tài chính quốc tế.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông của TP Hồ Chí Minh được chú trọng đầu tư một cách bài bản, từ mạng lưới các tuyến cao tốc kết nối trung tâm TP Hồ Chí Minh, với hệ thống sân bay và cảng nước sâu quốc tế, đến hệ thống đường vành đai 2, 3, 4, các trục đường xuyên tâm và hệ thống metro đều là các mắt xích quan trọng đóng vai trò là mạch máu kết nối giao thông đô thị. Đây là động lực lớn thúc đẩy phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm theo định hướng đô thị TOD của TP Hồ Chí Minh như mô hình của các siêu đô thị toàn cầu khác.

Đặc biệt, theo kế hoạch, Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) có tổng diện tích là 793ha được đặt ở TP Hồ Chí Minh sẽ chính thức vận hành từ năm 2025 và hoàn thiện trong vòng 5 năm. Dự án được quy hoạch tại phường Sài Gòn, Bến Thành (quận 1 cũ) và khu đô thị Thủ Thiêm, trong đó giai đoạn đầu ưu tiên phát triển khu lõi rộng 9,2ha tại Thủ Thiêm, nơi đặt trụ sở các cơ quan quản lý, giám sát và tài phán chuyên ngành tài chính. Tổng vốn đầu tư sơ bộ cho toàn bộ dự án ước tính khoảng 172.000 tỷ đồng.

Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) sẽ là đòn bẩy chiến lược đưa thị trường tài chính TP Hồ Chí Minh thành một trong những trung tâm điều tiết dòng vốn quan trọng của quốc tế. Đây là tiền đề làm gia tăng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản khu vực này.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, trong bối cảnh toàn cầu biến động bất thường, Việt Nam lại thể hiện "khác thường" như duy trì được nhịp tăng trưởng, đặt ra những mục tiêu cao, chuyển đổi số, phát triển công nghệ, thu hút nguồn lực quốc tế. Đây là nền tảng quan trọng để TP Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn phát triển mới, nơi Trung tâm Tài chính Quốc tế sẽ đóng vai trò dẫn dắt.

"TP Hồ Chí Minh sở hữu tiềm năng lớn khi mở rộng phát triển từ không gian đất chật hẹp sang các không gian vô tận khác như biển, bầu trời, lòng đất, không gian số và văn hóa. Điển hình như khu vực hạt nhân Thủ Thiêm đang trong giai đoạn tích tụ năng lượng để chuẩn bị cho sự bùng nổ. Quy hoạch tổng thể tại đây bao gồm khu đô thị công nghệ cao, trung tâm công nghệ sinh thái, trung tâm thể thao, khu đại học, cùng Trung tâm Tài chính Quốc tế, tạo nên một tổ hợp chức năng hiện đại", PGS.TS Trần Đình Thiên chia sẻ.

Qua tìm hiểu, thời gian qua, thị trường BĐS Việt Nam trải qua một giai đoạn chuyển mình đầy kịch tính. Sau thời kỳ tăng trưởng giá bất động sản quá nóng tại miền Bắc trong giai đoạn 2023 - 2024, các nhà đầu tư đang đối mặt với nhiều thách thức khi cơ hội sinh lời dần thu hẹp do áp lực cạnh tranh gia tăng và dấu hiệu bão hòa tại các thành phố lớn như Hà Nội.

Trong bối cảnh này, thị trường BĐS đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội vào TP Hồ Chí Minh và khu vực phụ cận. Xu hướng "Nam tiến" xuất phát từ chênh lệch mặt bằng giá và mục tiêu đa dạng hóa danh mục, tìm kiếm biên lợi nhuận dài hạn và tận dụng cơ hội từ quá trình tái cấu trúc thị trường phía Nam.

Trong 3 quý đầu năm 2025, nhiều dự án tại TP Hồ Chí Minh ghi nhận lượng khách hàng miền Bắc chiếm tỷ trọng cao, đặc biệt là khách hàng Hà Nội. Các dự án tại khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh sở hữu pháp lý minh bạch, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và tiềm năng tăng trưởng bền vững đang trở thành điểm đến hấp dẫn của nhóm khách hàng này.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, trong khi thị trường phía Bắc có xu hướng đầu tư bền vững, giữ tài sản dài hạn thì ở phía Nam, đặc biệt là khu vực TP Hồ Chí Minh, các nhà đầu tư chú trọng nhiều vào tiềm năng gia tăng giá trị trong ngắn hạn và tính thanh khoản nhanh của bất động sản. Một phần lý do đến từ bản chất sôi động của thị trường kinh tế đầu tàu quốc gia.

Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước, thời gian gần đây, thị trường BĐS phía Nam đã có xu hướng hoạt động thận trọng, có sự sàng lọc, thu hút nhà đầu tư Hà Nội chuyển hướng về phía Nam. Thực tế này là do: Dòng tiền đầu tư Nam tiến hiện tại đã loại bỏ nhiều tình trạng "lướt sóng" và ưu tiên yếu tố "bền vững", ưu tiên nhu cầu sử dụng thực, được bảo chứng bởi hệ sinh thái kinh tế tài chính sôi động; xu hướng của các nhà đầu tư đã được tái định hình, thay vì chạy theo "tin đồn", nhà đầu tư hiện tại đã sàng lọc rõ ràng và BĐS trung tâm TP Hồ Chí Minh được xem như "tài sản trú ẩn giá trị" ít biến động, biên độ tăng dài hạn vượt trội.

Thực tế, BĐS TP Hồ Chí Minh khan hiếm, nhất là khu vực lõi trung tâm không còn quỹ đất mới để phát triển. Khu vực bán đảo Thủ Thiêm (nay là phường An Khánh) và phường Bình Trưng là những khu vực hiếm hoi còn quỹ đất để quy hoạch đô thị mới.

Với việc Thành phố quy hoạch phân vùng trung tâm định hướng bảo tồn di sản kiến trúc, giảm mật độ cư trú, các khu trung tâm sẽ càng đối diện với tình trạng khan hiếm nguồn cung bền vững. Trong đó, nguồn cung phân khúc BĐS đạt tiêu chuẩn cao về quy hoạch, vị trí, kiến trúc, tiện ích... càng hạn chế.

Do đó, BĐS tại khu vực này mang sức hấp dẫn bền vững, không chỉ ở khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, mà còn ở khả năng khai thác thương mại hiệu quả. Ngoài ra, hệ thống cao tốc kết nối trực tiếp với sân bay quốc tế Long Thành và cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải giúp vùng trung tâm TP Hồ Chí Minh trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, nâng tầm giá trị BĐS vùng trung tâm trong bản đồ đầu tư của khu vực.

Hiện tại, vùng trung tâm được xác định là khu vực bên trong vành đai 2, được mở rộng sang một phần của TP Thủ Đức (cũ) là bán đảo Thủ Thiêm và khu vực phường Bình Trưng, phường Cái Lái hiện tại. Việc mở rộng vùng trung tâm về phía Đông xuất phát từ định hướng phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm của Thành phố, qua đó xác định vùng trung tâm theo mức độ phát triển và chức năng của đô thị. Các dự án tại các khu vực này được xem là nơi sẽ đón đầu nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài đến làm việc tại Trung tâm Tài chính Quốc tế và các trung tâm công nghiệp công nghệ cao, trung tâm đổi mới sáng tạo và kinh tế tri thức.

Trong vòng 3-5 năm tới, BĐS trung tâm TP. Hồ Chí Minh sẽ duy trì xu hướng tăng trưởng ở mức tốt, đặc biệt ở các khu vực có vai trò động lực của đô thị mới như An Khánh (bán đảo Thủ Thiêm), Bình Trưng hay Cát Lái. Các dự án có vị trí gắn với trục giao thông huyết mạch, gần trung tâm tài chính, khu công nghệ cao hoặc nằm trong hành lang TOD sẽ là nhóm hưởng lợi rõ rệt nhất.