Tuy nhiên, chuyển đổi thế nào theo các chuyên gia cần phải khảo sát nhu cầu thực tế và cần có quy hoạch, lộ trình cụ thể, bởi hiện thực tiễn đang cho thấy mặc dù nhu cầu rất lớn, nhưng một số dự án nhà thu nhập thấp đã đưa vào sử dụng đang đối mặt với thực trạng ế ẩm.
Từ nhà thu nhập thấp đã đưa vào sử dụng: Vẫn ế ẩm
Dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội) do Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư. Thời điểm này dự án đã bàn giao nhà và đưa vào sử dụng 3 tòa chung cư cao 19 tầng, với hơn 860 căn hộ. Với mức giá 10,6 triệu đồng/m², lại có vị trí đẹp nên hồi đầu năm 2011, khi chủ đầu tư nhận hồ sơ đăng ký mua nhà, đã có tới gần 3.500 người nộp hồ sơ đăng ký, gấp nhiều lần tổng số căn hộ.
Vậy nên, ai may mắn có được suất mua nhà thì vui khôn xiết, người trượt thì tiếc hùi hụi. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, khi dự án đã đưa vào sử dụng, thì không ai còn thấy được cảnh vui mừng của người đến nhận nhà như khi nộp hồ sơ đăng ký nữa.
Tìm hiểu thực tế từ dự án, mặc dù đã bàn giao nhà từ đầu năm 2013 đến nay, nhưng số người dọn đến ở mới chưa đầy 80%. Tuy nhiên, vấn đề đáng quan tâm là tại dự án này đã có nhiều khách hàng làm đơn xin trả lại nhà, thanh lý hợp đồng.
Theo thông tin từ chủ đầu tư, tính tổng số những khách hàng làm đơn xin trả lại nhà, thanh lý hợp đồng tại dự án Kiến Hưng này từ trước tới nay là trên 30 người. Hiện tại, 3 tòa nhà chung cư ở đây đang có 7 căn hộ chưa có chủ, do khách hàng trước đã thanh lý xong hợp đồng.
Chị Nguyễn Thị Ly, cán bộ quản lý của chủ đầu tư tại khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng cho biết: “Chúng tôi phải đến tận nhà nhiều khách hàng để động viên họ cố gắng, bởi nếu thanh lý hợp đồng trong bối cảnh thị trường bất động sản điêu đứng như hiện nay, số căn hộ đó chủ đầu tư muốn bán cũng không dễ dàng gì bởi không có người mua. 7 căn hộ mà khách hàng trả lại còn trống, chúng tôi đã thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng khá lâu nhưng vẫn chưa có khách mua”.
Thực trạng ế ẩm nhà thu nhập thấp cũng diễn ra tại dự án Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) do Viglacera làm chủ đầu tư. Khu đô thị này có gần 1.000 căn hộ dành cho người thu nhập thấp được đưa vào sử dụng từ tháng 7/2012, nhưng đến nay còn gần 100 căn hộ chưa có người mua, dù mức giá chỉ 10,3 triệu đồng/m² (đã gồm cả thuế VAT và 2% phí bảo trì). Trong khi đó, dự án này còn có lợi thế hơn dự án Kiến Hưng (Hà Đông) với hạ tầng đồng bộ, hiện đại.
Rồi đến dự án Đại Mỗ (Từ Liêm, Hà Nội) cũng do Viglacera làm chủ đầu tư, dù đã đưa vào sử dụng từ tháng 3/2013, nhưng đến nay có khoảng 30 căn hộ chưa có người đến ở.
Không chỉ tại Hà Nội, theo thông tin từ chủ đầu tư Vinaconex Xuân Mai, dự án nhà thu nhập thấp tại TP Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) được mở bán từ năm 2012 chỉ với mức giá 9,8 triệu đồng/m² nhưng hiện vẫn còn khoảng 100 căn hộ chưa có người mua.
Dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông), từng được rất nhiều người quan tâm xuất hiện tình trạng khách hàng xin trả lại nhà.
Đến dự án xin chuyển đổi: Ngày càng tăng
Theo Bộ Xây dựng, hiện đã có 50 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 34.000 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng. Tại Hà Nội, có 21 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 11.400 căn với tổng mức đầu tư khoảng 9.000 tỷ đồng; 12 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô xây dựng ban đầu 3.734 căn xin điều chỉnh tăng lên 5.234 căn.
Bên cạnh đó, tại Hà Nội còn có nhiều chủ đầu tư khác cũng đang rục rịch xin chuyển đổi như dự án B5 Cầu Diễn do liên danh Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Nhà đất - Housing Group và Công ty TNHH MTV XNK & Đầu tư Xây dựng Phát triển Hà Nội làm chủ đầu tư
Tại Hồ Chí Minh, có 24 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng khoảng 14.800 căn, tổng mức đầu tư khoảng 8.800 tỷ đồng; 10 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu 2.183 căn hộ thành 3.084 căn hộ; 01 dự án chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại 360 căn hộ sang công trình dịch vụ (thành bệnh viện).
Bộ Xây dựng cho rằng, tuy kết quả việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn chậm, nhưng từ tháng 5-2013 đến nay đã có 11 dự án nhà ở xã hội được động thổ, khởi công xây dựng, đặc biệt tại Hà Nội có 4 dự án được động thổ. Chủ trương của Bộ Xây dựng thời gian tới là tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội với việc xem xét cho phép các dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội.
Quy hoạch cần sát thực tế
TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng đánh giá, chuyển đổi sang nhà ở xã hội hiện được nhiều chủ dự án coi như lối thoát, giúp thoát khỏi bế tắc về đầu ra. Khi nhà ở thương mại đang dư thừa nguồn cung, cũng như tiếp cận được gói vốn giá rẻ để tiếp tục triển khai dự án.
Vì vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã vào “cuộc đua” xin phép chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là rất cần thiết phải có quy hoạch cụ thể, phải khảo sát nhu cầu thực tế từng khu vực, địa điểm trước khi cho phép chuyển đổi. Chẳng hạn như, hiện tại nhu cầu nhà thu nhập thấp trong khu vực nội thành đang còn lớn, nhưng các dự án được phê duyệt chuyển đổi lại chủ yếu nằm ở các khu vực ngoại thành, thì tại sao không ế, không có người mua. Bên cạnh đó còn phụ thuộc rất nhiều vào cơ sở hạ tầng, khớp nối hạ tầng tại khu vực đó nữa. Điều kiện ăn ở, học hành của con cái họ cũng là điều rất quan trọng để người dân chuyển đến ở.
Đó là những nguyên nhân chính dẫn đến việc nhiều dự án nhà thu nhập thấp đã đưa vào sử dụng trong thời gian qua có tình trạng ế ẩm. Ông Liêm ví dụ như tại Bình Dương, mặc dù thị trường suy thoái nhưng các dự án trong đó vẫn bán được, vì đáp ứng được yêu cầu cuộc sống...
Theo ông Liêm, điều cốt lõi để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân hiện nay là phải tạo ra được loại nhà giá rẻ thì chắc chắn sẽ được thị trường chấp nhận. Nhà thu nhập thấp chỉ là miễn cưỡng, vì chỉ dành cho đối tượng thu nhập thấp và còn có nhiều thủ tục khác cũng rất phức tạp. Nhà giá rẻ là hướng đến những người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, người nghèo, ai cũng có thể mua được. Nhà giá rẻ khác hẳn nhà thu nhập thấp.
Đây là kinh nghiệm từ nhiều nước phát triển khác đã áp dụng. Nên dùng nguyên lý thị trường để điều chỉnh thị trường, nếu dùng chính sách tác động nhiều quá, sẽ khiến thị trường càng thêm rối
