Nhiều vướng mắc ở các dự án phía Đông TP Hồ Chí Minh

Nhiều dự án loay hoay tìm lối ra

Điển hình là Dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh, một trong những dự án được kỳ vọng tạo diện mạo mới cho khu Đông. Dự án được Thủ tướng Chính phủ giao đất từ năm 1999 với quy mô hơn 131ha, nhưng đến nay vẫn chưa thể hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Theo phản ánh của địa phương, tỷ lệ giải phóng mặt bằng mới đạt khoảng 88%, trong khi dự án vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan đến điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, nghĩa vụ tài chính về đất đai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như thực hiện các kết luận thanh tra. Việc dự án kéo dài nhiều năm không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư mà còn gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai, xây dựng và ổn định đời sống người dân trong vùng quy hoạch.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Dự án Khu đô thị phát triển An Phú có quy mô hơn 88ha. Mặc dù dự án đã được giao đất từ năm 2001, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.

Trong tổng số 13 dự án thành phần, nhiều dự án chưa được giao đất hoặc chưa đủ điều kiện tiếp tục triển khai vì vướng thủ tục đầu tư. Địa phương kiến nghị thành phố xem xét cơ chế để các chủ đầu tư trực tiếp thực hiện công tác bồi thường theo từng khu vực nhằm đẩy nhanh tiến độ, tránh để quỹ đất tiếp tục bỏ hoang trong nhiều năm.

Một "điểm nghẽn" khác đang được địa phương đặc biệt quan tâm là Khu đô thị Trường Thọ, nơi được định hướng trở thành trung tâm đô thị sáng tạo, dịch vụ và logistics của khu vực phía Đông. Theo phản ánh, khu vực cụm cảng Trường Thọ rộng khoảng 148,4ha đã được quy hoạch là đất hỗn hợp nhà ở và dịch vụ trong đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Sự chậm trễ này khiến khoảng 13 đơn vị, doanh nghiệp đang hoạt động trong khu vực như cảng ICD, kho bãi, logistics, sản xuất công nghiệp, bến thủy nội địa... rơi vào tình trạng "đứng giữa ngã ba đường". Phần lớn các đơn vị đều đã được Nhà nước cho thuê đất, nhiều trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng do chưa có quy hoạch chi tiết, chưa xác định lộ trình di dời cũng như cơ chế xử lý quyền sử dụng đất nên vừa không thể đầu tư mở rộng, vừa không biết khi nào phải chuyển đổi chức năng sử dụng đất. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp mà còn gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và làm chậm quá trình hình thành trung tâm logistics hiện đại của thành phố.

Ở lĩnh vực phát triển nhà ở, nhiều dự án cũng đang lâm vào cảnh "đắp chiếu" vì những nguyên nhân khác nhau.

Tại phường Thủ Đức, Dự án Khu nhà ở Lilama đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do có công trình xây dựng sai mẫu nhà được phê duyệt, đồng thời một phần diện tích bị ảnh hưởng bởi Dự án Vành đai 2. Dự án Khu nhà ở Trường Thịnh chưa thể hoàn tất thủ tục vì chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Trong khi đó, Dự án Tranimexco tiếp tục vướng thủ tục giao đất và điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 cũng vì bị ảnh hưởng bởi tuyến Vành đai 2. Riêng Dự án Thiên Phúc Lợi lại chưa thể triển khai do tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ dân vẫn đang được Tòa án giải quyết.

Một dự án khác là Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc. Dự án được Thủ tướng Chính phủ giao đất từ năm 2001 và chia thành chín dự án thành phần. Sau hơn hai thập kỷ, mới chỉ có ba dự án được triển khai một phần, còn sáu dự án của các nhà đầu tư như Him Lam, Gemadept, Phát triển Hàng hải, Kỳ Lâm, Sao Xanh và Trường An đã hoàn thành san lấp mặt bằng, đầu tư hạ tầng cơ bản nhưng vẫn chưa thể xây dựng nhà ở do chưa được công nhận chủ đầu tư.

Đáng nói hơn, một dự án thành phần rộng 26,35ha đã bồi thường được khoảng 224.038m², tương đương 85% diện tích, nhưng vẫn còn gần 38.747m² chưa giải phóng mặt bằng. Trong giai đoạn 2005-2018, chủ đầu tư đã huy động khoảng 174,25 tỷ đồng từ 168 khách hàng thông qua các hợp đồng góp vốn, nhưng đến nay quyền lợi của những khách hàng này vẫn chưa được giải quyết dứt điểm vì dự án chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý.

Điểm nghẽn về cơ chế thực hiện

Nếu như các dự án khu đô thị, khu dân cư đang "mắc cạn" bởi những rào cản về đầu tư và đất đai thì tại Công viên Lịch sử - Văn hóa Dân tộc, hàng loạt dự án thành phần cũng đang chậm nhịp vì những vướng mắc về quy hoạch, bố trí vốn và giải phóng mặt bằng.

Được quy hoạch là thiết chế văn hóa quy mô lớn của thành phố, đồng thời là không gian bảo tồn các giá trị lịch sử, văn hóa dân tộc gắn với phát triển du lịch của khu vực phía Đông, Công viên Lịch sử - Văn hóa Dân tộc nhiều năm qua vẫn chưa thể phát huy hết tiềm năng.

Theo Ban Quản lý Công viên, đến nay việc điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 của toàn khu vẫn chưa được triển khai do chưa hoàn tất thủ tục phê duyệt đề bài quy hoạch theo chỉ đạo của UBND TP Hồ Chí Minh. Đây là nguyên nhân khiến việc xác định chức năng sử dụng đất, triển khai các dự án đầu tư công cũng như thu hút các nguồn lực xã hội vào đầu tư đều bị đình trệ.

Không chỉ vướng quy hoạch, nhiều dự án nằm trong danh mục đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 của Công viên cũng chưa được giao nhiệm vụ lập báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư và chưa được bố trí kinh phí chuẩn bị đầu tư. Trong đó có nhiều công trình quan trọng như hệ thống chống sạt lở ven sông Đồng Nai, bờ kè bảo vệ Đền thờ Nguyễn Hữu Cảnh, cải tạo hệ thống đường nội bộ, xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu chức năng và khu dịch vụ công cộng. Đây đều là những dự án có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo tồn các giá trị lịch sử, văn hóa, đồng thời khai thác hiệu quả quỹ đất và phát triển du lịch của thành phố. Thế nhưng, khi nguồn vốn và cơ sở pháp lý chưa được tháo gỡ, các dự án vẫn chỉ dừng lại trên giấy.

Theo Ban Quản lý Công viên, hiện vẫn còn khoảng 2,33 triệu m² đất thuộc dự án chưa hoàn tất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do chưa được điều chỉnh thời gian thực hiện dự án theo quy định. Khối lượng mặt bằng còn "treo" rất lớn này không chỉ làm chậm các dự án thành phần mà còn gây khó khăn trong công tác quản lý quỹ đất của toàn khu Công viên.

Ngay cả Dự án xây dựng hàng rào, cổng phụ Công viên Lịch sử - Văn hóa Dân tộc cũng chưa thể hoàn thành vì đồng thời vướng hai vấn đề là thủ tục điều chỉnh thời gian thực hiện dự án và giải phóng mặt bằng trên địa bàn phường Long Bình, phường Đông Hòa. Trong khi đó, Dự án hạ tầng kỹ thuật Khu tái định cư Long Sơn phục vụ tái định cư cho Công viên lại chưa thể quyết toán vì tồn tại hai kết luận thanh tra có nội dung chưa thống nhất, khiến hồ sơ tài chính kéo dài nhiều năm vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Không chỉ các dự án đầu tư xây dựng, ngay cả hoạt động thường xuyên của Công viên cũng chịu tác động bởi những bất cập về cơ chế tài chính. Ban Quản lý cho biết kinh phí chăm sóc cây xanh thường được giao chậm, trong khi phải thực hiện đầy đủ các bước lập dự toán, đấu thầu lựa chọn nhà thầu, dẫn đến có thời điểm cây xanh không được chăm sóc thường xuyên, tiềm ẩn nguy cơ cháy cỏ, cháy rừng và ảnh hưởng đến các hoạt động lễ hội. Đơn vị cũng đang gặp nhiều khó khăn trong lộ trình nâng mức tự chủ tài chính khi chưa được hướng dẫn xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, chưa hoàn tất Đề án sử dụng tài sản công và chưa có cơ chế khai thác các dự án dịch vụ phù hợp.

Tại phường Linh Xuân, Dự án Công viên tại khu nghĩa địa Mít Nài cũng nhiều năm chưa thể triển khai do còn hàng loạt vướng mắc liên quan đến dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng và các dự án liên quan chưa thể quyết toán. Địa phương kiến nghị thành phố sớm chấp thuận chủ trương dừng và quyết toán Dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng Nghĩa trang Mít Nài, đồng thời điều chuyển nhiệm vụ lập báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư về địa phương để chủ động thực hiện các bước tiếp theo. Theo địa phương, việc kéo dài tình trạng này không chỉ làm chậm quá trình hình thành công viên theo quy hoạch mà còn khiến quỹ đất nhiều năm chưa được khai thác hiệu quả.