Cắt lãi để thu hồi vốn
Trong vòng 1 năm qua, giá căn hộ tại dự án The Sapphire - Vinhomes Smart City (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã tăng gần 20%. Thế nhưng, chưa tìm được khách mua, chính chủ sở hữu một căn hộ 43m2 nằm ở tầng 22 tòa S202 đang chấp nhận giảm gần 200 triệu đồng để sớm chuyển nhượng được nhà thu hồi vốn.
"Cách đây 3 tháng, những căn hộ như của tôi đều được rao bán với giá khoảng 2,8 tỷ đồng. Căn hộ của tôi đã làm full nội thất đầy đủ và đẹp. Pháp lý cũng rõ ràng, sổ đỏ sẵn sàng giao dịch. Nay tôi đang cần thu hồi vốn để kinh doanh nên sẵn sàng giảm giá xuống 2,6 tỷ đồng", chính chủ căn hộ nói.
Tìm hiểu một căn hộ hơn 80m2 đang được rao giảm giá tới gần 400 triệu đồng tại Bắc Từ Liêm (Hà Nội), ngay lập tức chúng tôi được môi giới cho hay, đợt cuối năm 2024, căn hộ này chủ nhà rao bán xấp xỉ 6 tỷ đồng. Cũng có một số khách hàng tìm hiểu nhưng không chốt được vì nhiều lý do nên căn hộ này chưa giao dịch được.
"Chủ nhà đang rất cần tiền nên họ chấp nhận giảm gần 400 triệu, xuống còn 5,6 tỷ đồng. Giá đang rất tốt nên nghiên cứu để chốt sớm", môi giới nói. Cũng qua môi giới này, một căn hộ tại dự án trên đường Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân) có diện tích gần 70m2, trước chủ nhà cũng ra báo với giá 5,5 tỷ đồng, nay cũng sẵn sàng giảm xuống còn 5,2 tỷ đồng vì muốn nhanh thu hồi vốn.
Tham khảo qua nhiều chuyên trang mua bán bất động sản, thông tin hạ giá, cắt lỗ căn hộ chung cư ngập tràn. Theo môi giới, những căn hộ đang được chủ hạ giá bán này chủ yếu là các nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính để mua. Đến thời điểm phải tất toán khoản vay vì vậy chủ đầu tư buộc phải giảm giá để hoàn tiền trả nợ.
Theo ông Nguyễn Văn Hinh, Giám đốc Công ty TNHH dịch vụ bất động sản Hoa Hân thì hiện nay giá chung cư vẫn đang neo ở mức cao nên thanh khoản khó khăn. "Giao dịch chậm chủ yếu là do người mua và người bán không đạt được đồng thuận về giá. Do đó, không ít người dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư phải chấp nhận hạ giá. Những căn hạ giá sâu thì mới sớm khớp được khách mua. Những người điều chỉnh ít hoặc không chấp nhận điều chỉnh giá bán thì rất khó chốt được khách", ông Hinh chia sẻ và cho biết thêm, hiện thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh nên giá chung cư khó có thể tăng mạnh nữa trong năm 2025.
Áp lực giảm giá trên thị trường thứ cấp
Mặc dù vẫn có sự quan tâm rất lớn vì nhu cầu ở thực, tuy vậy theo phân tích của các chuyên gia, do giá hiện đã quá cao nên đầu tư chung cư để sinh lời không còn hiệu quả cũng là một nguyên nhân khiến các nhà đầu tư rời bỏ thị trường. Thời gian qua, giá bán chung cư liên tục leo thang, nhưng giá thuê lại gần như "đứng im".
Theo số liệu từ các đơn vị nghiên cứu, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội đã tăng tới 61% so với tháng 1/2023. Tuy nhiên, trong cùng khoảng thời gian, giá thuê chung cư vẫn chỉ dao động quanh mức 12 - 13 triệu đồng/tháng. Đây là một sự lệch pha lớn, cho thấy mối quan hệ giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lời từ cho thuê đang ngày càng trở nên bất cân đối.
Hệ quả trực tiếp của tình trạng này là lợi suất cho thuê chung cư (tính bằng tỷ lệ giữa giá thuê hàng năm và giá bán) đã giảm đáng kể, từ 4,9% trong quý I/2023 xuống chỉ còn 3,1% trong quý I/2025. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư mua chung cư với mục đích cho thuê đang thu về tỷ suất lợi nhuận ngày càng thấp, làm giảm sức hấp dẫn của kênh đầu tư này.
"Nguồn cung chung cư mới hiện nay chủ yếu ở xa trung tâm, mà giá bán cũng rất cao, dao động từ 60 - 120 triệu đồng/m2. Thậm chí, các dự án chung cư tại khu vực nội thành còn có giá bán cao ngất ngưởng, từ 90 - 270 triệu đồng/m2. Điều này tạo ra một bài toán khó cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Khi giá bán ngày càng xa rời khả năng chi trả của nhiều người và lợi nhuận cho thuê không còn đủ hấp dẫn để bù đắp chi phí đầu tư ban đầu thì việc giao dịch chậm lại là dễ hiểu. Nghịch lý giữa giá bán và giá thuê chung cư cho thấy một sự mất cân bằng cung cầu cục bộ và có thể là dấu hiệu của việc giá bán đang bị đẩy lên bởi các yếu tố đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai hơn là giá trị sử dụng thực tế.
Cùng với đó, nguồn cung mới dù tập trung ở khu vực xa trung tâm mà giá bán cao ngất ngưởng cũng đặt ra câu hỏi về tính bền vững của sự tăng trưởng giá chung cư", chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định.
Trong khi đó, theo khảo sát của Savills Việt Nam, với hơn 400 dự án chung cư, thì một chỉ số đáng chú ý là có tới 47% dự án ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý I/2025 giảm so với quý trước. Mức giảm này không đồng đều giữa các dự án, nhưng tính trung bình, thị trường căn hộ thứ cấp đã giảm khoảng 1% theo quý.
Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho rằng, đây là một dấu hiệu cho thấy áp lực giảm giá không còn là hiện tượng cá biệt mà đang trở thành xu hướng trên toàn thị trường thứ cấp Hà Nội.
"Sự suy giảm giá thứ cấp này càng trở nên rõ ràng hơn khi khoảng cách giữa giá sơ cấp (giá từ chủ đầu tư) và giá thứ cấp ngày càng nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Điều này phản ánh một sự điều chỉnh tự nhiên của thị trường nhằm tái cân bằng giữa cung và cầu. Xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục trong thời gian tới, đặc biệt khi nguồn cung thứ cấp trở nên dồi dào hơn và người mua có nhiều lợi thế hơn trong việc đàm phán giá", bà Hằng dự báo.
Đối với giá chung cư tại thị trường sơ cấp, bà Hằng cho rằng sẽ có sự ổn định hơn trong quý II/2025. Mặt bằng giá sơ cấp có khả năng duy trì ổn định hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, và khó có khả năng lặp lại mức tăng trưởng đột biến đã từng diễn ra. Điều này cho thấy các chủ đầu tư cũng đang nhận thấy những tín hiệu về sự nhạy cảm giá của thị trường và có xu hướng điều chỉnh chiến lược giá để đảm bảo thanh khoản.
Chung cư cũ đã hạ nhiệt 
