Hiện Bộ Xây dựng đã đưa ra Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương trên. Nội dung này đang nhận được nhiều góp ý từ các tổ chức, cá nhân. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, nhà ở giá rẻ chỉ bao gồm 2 loại là nhà ở xã hội (NOXH) và nhà ở thương mại có giá phù hợp với thu nhập của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Trong đó NOXH là loại nhà ở có giá rẻ nhất, thường có giá bán thấp hơn 15 - 20% so với giá nhà ở thương mại có cùng chất lượng xây dựng.
Trong khi đó, đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị là cá nhân có mức thu nhập khoảng 21-35 triệu đồng/tháng; vợ chồng có mức thu nhập khoảng 41-55 triệu đồng/tháng hoặc người độc thân nuôi con nhỏ có mức thu nhập khoảng 31-45 triệu đồng/tháng theo quy định tại Nghị định số 261/2025/NĐ-CP không thuộc đối tượng được mua, thuê mua NOXH. Song những đối tượng trên lại không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá quá cao, trong khi thị trường lại không có nhà ở thương mại giá phù hợp để mua.
Vì vậy, việc Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu nâng mức trần thu nhập của cá nhân lên 25-27 triệu đồng/tháng vẫn được mua, thuê mua NOXH được đông đảo người dân, doanh nghiệp BĐS đồng tình. Nhất là trong điều kiện thị trường BĐS tại các đô thị lớn hiện đang rất thiếu loại nhà ở thương mại giá phù hợp là căn hộ chung cư có 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50 - 70m2, có giá từ 30-70 triệu đồng/m2.
Tại địa bàn TP Hồ Chí Minh (cũ) trong năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Kể từ năm 2021 đến giữa năm 2025 đã không còn loại nhà ở thương mại giá phù hợp mà chỉ còn loại nhà ở hạng sang và nhà ở cao cấp. Trong đó nhà ở cao cấp chiếm trên 70% và kể từ năm 2024 đến tháng 6/2025, các dự án nhà ở thương mại tại địa bàn TP Hồ Chí Minh (cũ) chỉ còn loại nhà ở cao cấp. Chỉ sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP Hồ Chí Minh (mới) mới được bổ sung nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp từ 2 địa phương lân cận nên thị trường BĐS thành phố mới giảm bớt tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp.
Việc phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ tại địa bàn có nhu cầu lớn như TP Hồ Chí Minh càng cần thiết khi đến năm 2030 thành phố chỉ hoàn thành được gần 200 nghìn căn NOXH. Trong khi đó dự báo về nhu cầu NOXH trên địa bàn do Sở Xây dựng đưa ra vào năm ngoái cho thấy đến năm 2030 thành phố cần khoảng 974 nghìn căn. Kết quả khảo sát của Sở Xây dựng đã chỉ rõ, công nhân chỉ chiếm 30% nhu cầu số lượng căn hộ NOXH trên, còn lại thuộc các nhóm đối tượng khác. Còn theo Viện Nghiên cứu phát triển thành phố, nhu cầu mua NOXH của nhóm đối tượng làm công ăn lương chiến tới 82% số này. Vì vậy, khi nhiều người có nhu cầu nhưng không tiếp cận được do quỹ NOXH có hạn, thì nhà ở giá rẻ với khoảng giá bán trên sẽ là phương án thay thế trên diện rộng.
Điều khiến nhà đầu tư băn khoăn là một số quy định trong Dự thảo Nghị quyết chưa phù hợp như cho phép chủ đầu tư được sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê xây dựng NOXH để làm dự án nhà ở thương mại giá phù hợp; chủ đầu tư không phải bố trí quỹ đất để xây dựng NOXH trong phạm vi dự án hoặc được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường; quy định lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án… dẫn đến một số chuyên gia cho rằng mô hình này là dạng “lai” giữa nhà ở thương mại và NOXH. Trong khi đó, về bản chất thì nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là nhà ở thương mại.
Góp ý với Chính phủ và Bộ Xây dựng về vấn đề này vào ngày 6/3 vừa qua, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, cần bỏ quy định chủ đầu tư được sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng NOXH được chuyển thành đất để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Việc này nhằm góp phần bảo đảm có đủ quỹ đất thực hiện mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH vào năm 2030. Ngoài ra sẽ giúp ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lợi dụng chính sách này để không thực hiện xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại đã có hạ tầng dành để xây dựng NOXH, mà sẽ chuyển đổi quỹ đất này sang xây dựng nhà ở giá phù hợp với lợi nhuận cao hơn. Đặc biệt, quy định về ưu đãi cần phù hợp với chính sách của Luật Nhà ở là Nhà nước không bao cấp, không ưu đãi, mà chỉ kiến tạo hành lang pháp lý, cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.
Lý do đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án được Hiệp hội BĐS thành phố lý giải rằng, dự án nhà ở thương mại giá rẻ về bản chất vẫn là dự án nhà ở thương mại nên Nhà nước không nên can thiệp, không nên khống chế lợi nhuận định mức tối đa như trên. Doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại có sản phẩm đảm bảo tiêu chí về loại nhà và giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp theo quy định thì có thể đăng ký tham gia.
Đối với người mua, thuê mua nhà ở giá rẻ cần có cơ chế vay vốn tín dụng thương mại dài hạn với lãi suất hợp lý và thời gian vay theo quy định. Mức lãi suất thương mại hợp lý được đại diện các doanh nghiệp đề nghị là 6-7%/năm và thời hạn cho vay khoảng 5 năm đối với chủ đầu tư và 10-12 năm đối với người mua, thuê mua nhà ở giá rẻ. Trước mắt, cần cho phép chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà được vay gói tín dụng thương mại 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp để cho vay ưu đãi. Bởi đến ngày 31/12/2025 vừa qua, 9 ngân hàng thương mại tham gia gói cho vay ưu đãi này mới chỉ cam kết cấp tín dụng được gần 18.000 tỷ đồng và doanh số vay mới chỉ đạt 7.600 tỷ đồng.
Cần chính sách đột phá về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ 
Cần quyết liệt hơn trong điều tiết phát triển nhà ở giá rẻ 
