Liên tiếp hội nghị tìm giải pháp, thị trường bất động sản có được gỡ vốn?

Nguy cơ nợ “nhảy nhóm”, doanh nghiệp xin cơ cấu

Mang nhiều tâm tư đến Hội nghị tín dụng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhận định, 2023 là năm quyết định sống còn của các doanh nghiệp BĐS nên cần được giải quyết nút thắt về dòng tiền để đảm bảo thanh khoản. Trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các DN BĐS mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn. Cụ thể, theo ông Châu, hiện nay, nhiều DN BĐS tuý tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 - 50%, nhưng vẫn rất khó bán được hàng, vì hầu như không có người mua. Bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của các DN BĐS, khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề trái phiếu DN nợ xấu hoặc nhảy nhóm nợ xấu hơn.

“Chúng tôi không sợ lãi suất vay của các ngân hàng dù đang có xu hướng tăng (trên dưới 13%). Lãi suất vay đó chúng tôi chịu được nhưng vấn đề phải tiếp cận được. Thứ hai, DN có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị nhảy nhóm sang nhóm nợ xấu hơn. Thứ ba, DN có nợ xấu dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu NHNN không cho phép nới một chút điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng. Ngoài ra, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng”, ông Châu nói.

Trước tình cảnh hiện nay của DN, HoREA kiến nghị NHNN xem xét ban hành thông tư mới, tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN, cho phép DN BĐS được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm.

Chia sẻ từ thực tế DN, bà Vũ Thị Phương Nam, Giám đốc phụ trách tái cấu trúc NovaLand cho biết, NovaLand vẫn đang làm việc với các ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn đối với các khoản vay. DN đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn BĐS được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng. Tương tự, đại diện Hưng Thịnh Land cũng cho hay, hiện chưa bị nhảy nhóm nợ nhưng không có nghĩa là không nhảy. Nếu không có chính sách hỗ trợ thì dư nợ của DN này sẽ nhảy nhóm nợ trong thời gian tới. Vì vậy, Hưng Thịnh Land kiến nghị NHNN cho phép cơ cấu nợ, tránh tình trạng nhảy nhóm nợ cho DN.

Hiện nay, các DN BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, DN đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ DN hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ. Ngoài ra, vấn đề room tín dụng cũng được các DN đề cập. Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho rằng việc hạn chế room tín dụng cho vay BĐS đã đẩy lãi suất cho vay tăng lên. Lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng.

"Câu chuyện nằm ở chỗ NHNN nới lỏng room cho vay để DN có nguồn vốn đầu tư để phát triển BĐS. Lúc đó, DN mới phát triển lành mạnh và nhà đầu tư trái phiếu mới quay trở lại thị trường. Bởi trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại về việc các DN có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không,… Do đó, đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ”, ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land phát biểu.

Doanh nghiệp phải tự “cơ cấu”

Theo báo cáo của các tổ chức tín dụng, dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,3% so với cuối năm 2021. Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất 5 năm qua. Đại diện NHNN cũng cho biết, thực tế, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS là cao nhất trong các ngành, lĩnh vực và chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực.

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết năm qua, thậm chí có những DN BĐS tăng tín dụng tới hơn 300%, có những tập đoàn tín dụng tăng 68-70% trong khi tín dụng bình quân chung toàn nền kinh tế chỉ tăng 13-14%. Có DN triển khai tới 50 dự án cùng một lúc nên việc gặp khó là vì DN tự lấy đá ghè chân mình. Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường không hợp lý, thiếu nhà ở phục vụ công nhân, nhà ở xã hội; nhiều dự án gặp khó khăn về pháp lý, quy hoạch. Mặc dù cơ cấu vốn huy động của DN BĐS từ nhiều nguồn khác nhau, song năm 2022, việc huy động vốn của DN qua thị trường chứng khoán và BĐS gặp nhiều khó khăn.

“Một số DN, Hiệp hội nói NHNN siết chặt tín dụng BĐS, nhưng tôi khẳng định lại, NHNN chưa có văn bản hay tuyên bố nào chặt tín dụng BĐS. NHNN chỉ ban hành văn bản chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có rủi ro cao trong BĐS, có tính đầu cơ, các dự án lớn có nguy cơ dẫn tới bong bóng, có thể dẫn tới rủi ro an toàn hệ thống. Còn tín dụng BĐS phục vụ người mua nhà được xem bình đẳng như những lĩnh vực khác của nền kinh tế, không có hạn chế nào”, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú khẳng định.

Liên quan tới vấn đề room tín dụng cho lĩnh vực BĐS, Phó Thống đốc khẳng định không có quy định room riêng cho lĩnh vực ngành nghề, chỉ có room chung hay hạn mức tín dụng đặt ra để phù hợp kiểm soát lạm phát. Bên cạnh đó, ông Tú cũng cho biết sẽ không có chuyện thiếu room tín dụng vào thời điểm đầu năm, bởi lẽ tình trạng này thường rơi vào cuối năm. Do đó, lúc này không thể nói là không vay được do room không có. Với các đề xuất của DN, lãnh đạo NHNN cho biết sẽ tiếp thu và nghiên cứu. Dù vậy, cơ quan này cho rằng, rất khó đưa ra cơ chế ưu ái riêng cho doanh BĐS, bởi nếu vậy các ngành nghề khác cũng đòi cơ chế tương tự, trong khi BĐS không phải là lĩnh vực ưu tiên. Được biết, nợ xấu BĐS đang có xu hướng tăng lên, từ mức 1,67% năm 2021 lên 1,81 năm 2022. Nếu thị trường trái phiếu DN và BĐS tiếp tục khó khăn, nợ xấu BĐS sẽ còn tăng mạnh thời gian tới.

Ghi nhận nhiều khó khăn của DN, song Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cũng thẳng thắn cho rằng, nhiều kiến nghị mà DN đưa ra ngành ngân hàng khó lòng đáp ứng. Về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho DN, Thống đốc cho rằng, trước hết các DN phải tự lực tái cơ cấu phù hợp với khả năng quản lý và tình hình tài chính của mình, bên cạnh sự tháo gỡ của các bộ, ngành. Dù vậy, để tháo gỡ khó khăn cho DN BĐS, người đứng đầu NHNN cho biết đã chỉ đạo hệ thống ngân hàng nỗ lực tối đa giảm lãi suất, nỗ lực cho vay các dự án tốt, các dự án nhà ở xã hội…

Góp ý từ phía ngân hàng thương mại, đại diện VietinBank cũng cho rằng các DN BĐS cần phải “tự cơ cấu”. Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng giám đốc, phụ trách Ban điều hành VietinBank cho rằng DN và ngân hàng đang trên một chiếc xuồng. “Phải cùng chèo một nhịp, phải hết sức bình tĩnh, chỉ cần chèo lạc nhịp là có thể bị chìm” – ông ví von. Tuy vậy, việc cơ cấu nợ cho riêng DN BĐS không phù hợp, vì đây là vấn đề thị trường. Nếu có cơ chế đặc thù cho BĐS thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ, như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề. “Tôi cho rằng các DN nên tự cơ cấu, các anh chị bán đi tài sản, vấn đề là bán bao nhiêu", ông Dũng nói.