Lịch sử dịch chuyển trung tâm bất động sản TP HCM bắt đầu hình thành tại Bình Dương cũ

Bản đồ bất động sản trung tâm đang được vẽ lại

Trở lại câu chuyện bất động sản trung tâm của TP Hồ Chí Minh đang được định hình trở lại, ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy cho biết. Từ năm 2010 tới 2018, khi thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh bắt đầu phục hồi sau thời gian khủng hoảng tài chính.

Khi đó, khu vực bất động sản trung tâm TP Hồ Chí Minh được quy định là các khu vực như Bình Thạnh, Quận 1, Quận 4, Quận Phú Nhuận, Quận 3 của TP Hồ Chí Minh cũ. Mức giá và chất lượng sản phẩm thời điểm này khá cao, lượng hàng ít giá trị từ 50 tới 120 triệu/m². Các khu vực còn lại như Nhà Bè, Quận 7, Thủ Đức, Quận 2, Quận 9 được cho là khu vực vùng ven, giá nhà thời điểm 2015 tới 2028 chỉ khoảng 18 tới 25 triệu/m².

Tuy nhiên, câu chuyện bất động sản trung tâm đã bắt đầu dịch chuyển từ năm 2018. Sau khi hạ tầng giao thông được mở rộng và quỹ đất cũng như dự án trung tâm đã cạn kiệt. Cụ thể, từ năm 2019 tới nay, thị trường bất động sản trung tâm TP Hồ Chí Minh đang thuộc về các khu vực trước đây đánh giá là vùng ven như Quận 2, Quận 9, Thủ Đức, Quận 7, Nhà Bè.

“Cụ thể, sau khi tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên được đưa vào hoạt động, các trục đường như Xa Lộ Hà Nội, đường Mai Chí Thọ… được xây dựng và đưa vào hoạt động. Các dự án bất động sản khu Đông đã thành bất động sản trung tâm với mức giá hiện nay từ 100 tới 400 triệu/m² và chiếm vị trí trung tâm của thị trường TP Hồ Chí Minh. Các khu vực Quận 7, Nhà Bè cũ cũng đã thành bất động sản trung tâm khi mức giá từ dưới 30 triệu/m² đã ở mức 60 tới 500 triệu/m²”, ông Hoàng nói.

Cũng theo ông Hoàng thứ làm nên “lịch sử” dịch chuyển này đó là bản quy hoạch của TP Hồ Chí Minh, khi đó chính quyền TP Hồ Chí Minh đã bắt đầu tính toán câu chuyện phát triển hạ tầng kết nối giao thông bài bản, cộng thêm nhu cầu nhà ở của người dân.

Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, bất động sản lõi trung tâm sắp tới sẽ không còn thuộc về các khu vực hiện nay mà sẽ vươn ra khu vực Dĩ An, Thuận An của tỉnh Bình Dương cũ. Bởi các lý do, khu vực Thủ Đức, Quận 2, Quận 9 cũ đã cạn dần quỹ đất, giá nhà đã lập đỉnh cao mà nhu cầu nhà ở của người dân hiện nay không đủ khả năng mua nhà tại các khu vực này.

Một điều cốt lõi nữa đó là hạ tầng giao thông, từ ngày 19/8/2025, đoạn đầu tiên của vành đai 3 qua TP Hồ Chí Minh đã chính thức được nghiệm thu khai thác tạm trong vòng 90 ngày. Toàn tuyến dự kiến hoàn thành vào năm 2026. Tuyến đường này sẽ nối liền TP Hồ Chí Minh với các cực tăng trưởng chiến lược như Đồng Nai, Bình Dương (cũ) và Long An (cũ), hình thành mạng lưới giao thương liên kết vùng, đồng thời mở rộng không gian đô thị TP Hồ Chí Minh về phía Đông và Đông Bắc.

Ngoài ra, từ ngày 1/7/2025, TP Hồ Chí Minh chính thức hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, hình thành mô hình “siêu đô thị vùng”. Trong bối cảnh này, khu Đông không chỉ là vành đai hỗ trợ giãn dân mà đã thăng hạng thành vùng lõi chiến lược của siêu đô thị TP Hồ Chí Minh. Sự thăng hoa này không chỉ đến từ quy hoạch chiến lược mà còn được củng cố bởi hàng loạt dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn, bao gồm metro, đường vành đai và cao tốc, góp phần định hình không gian đô thị hiện đại.

Các trục giao thông huyết mạch khác như đường 30/4 (mở rộng kết nối Quốc lộ 1K với Xa lộ Hà Nội) và dự án mở rộng Xa lộ Hà Nội cũng đang được triển khai mạnh mẽ để tháo gỡ nút thắt hạ tầng. Khi hoàn thành, các dự án này sẽ nâng cao tính kết nối nội vùng, tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững.

Đặc biệt, tầm nhìn dài hạn của khu Đông không dừng ở hiện tại. Kế hoạch đầu tư hai tuyến metro trên cao trị giá gần 100.000 tỷ đồng, kết nối TP Hồ Chí Minh với khu vực Bình Dương cũ, đã được phê duyệt, đặt nền móng cho một hệ thống giao thông công cộng quy mô lớn. Theo quy hoạch chung đến năm 2040, khu Đông sẽ sở hữu 9 tuyến metro, biến nơi đây thành trung tâm giao thông công cộng hiện đại bậc nhất cả nước. Đây là đòn bẩy quan trọng thúc đẩy kinh tế - đô thị và gia tăng giá trị bất động sản trong dài hạn.

Toạ độ bất động sản trung tâm mới bắt đầu hình thành

Theo các chuyên gia, sự hợp nhất vùng cùng tốc độ phát triển vượt bậc của hạ tầng giao thông đang tái định hình thước đo giá trị bất động sản tại khu Đông. Những yếu tố truyền thống như khoảng cách địa lý dần được thay thế bởi các tiêu chí mới, bao gồm mức độ kết nối với các tuyến metro, trục giao thông chiến lược, thời gian di chuyển, mật độ tiện ích tích hợp trong bán kính gần và không gian sống hiện đại, đáp ứng xu hướng mới.

“Lịch sử” của khu Đông TP Hồ Chí Minh đang dần lập lại tại khu vực Đông Bắc gồm Dĩ An và Thuận An của Bình Dương cũ. Khi các dự án bất động sản liên tục được hình thành và mở bán tại đây, mức giá từ 35 tới 60 triệu/m², tương đồng với thị trường khu đông các năm 2015 tới 2018 và chỉ sau đó 1 năm là 2019 khu vực này đã thành bất động sản trung tâm của TP Hồ Chí Minh tới nay.

TS Nguyễn Sĩ Dũng, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, nhận định việc mở rộng không gian phát triển TP Hồ Chí Minh sau sáp nhập có 3 tác động cơ bản.

Đó là sự hình thành siêu đô thị mở rộng, không còn giới hạn, ranh giới địa lý mà trải trên trục kết nối vùng từ Thủ Đức sang Biên Hòa ở phía đông bắc, đến Long Thành, Nhơn Trạch ở phía đông, tới Bà Rịa, Hồ Tràm ở phía Đông Nam.

Đồng thời tạo ra các hành lang phát triển bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị và nghỉ dưỡng gắn với các tuyến hạ tầng lớn như vành đai 3, cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây.

Thứ hai, trục Đông Bắc là cơ hội hình thành cực tăng trưởng bất động sản mới. Trục Đông Bắc là TP Hồ Chí Minh trải từ Thủ Đức đến Dĩ An, Thuận An, Bình Dương cũ, Biên Hòa, Long Thành, nơi hội tụ hạ tầng hiện đại gồm các tuyến cao tốc metro, sân bay, cảng, dân số trẻ và lực lượng lao động dồi dào, các khu công nghiệp và đại học lớn, quỹ đất lớn để phát triển.

Tại đây đang hình thành một cực tăng trưởng bất động sản tích hợp đa chức năng, gồm bất động sản nhà ở cao cấp cho chuyên gia, khu công nghiệp công nghệ cao, bất động sản văn phòng thương mại, trung tâm đổi mới sáng tạo và đặc biệt là không gian phát triển các đô thị sáng tạo thông minh bền vững.

"Nếu được quy hoạch và điều phối bài bản, nơi đây sẽ trở thành thung lũng silicon mới của Việt Nam và là điểm đến đầu tư hấp dẫn bậc nhất cho các quỹ phát triển bất động sản quốc tế", ông Dũng cho biết thêm.

Còn theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, khu vực tỉnh Bình Dương (cũ) có những điểm nổi bật như dân số khoảng 2,5 triệu dân, trong đó một nửa là công nhân.

Thứ hai, địa phương này là nơi phát triển bất động sản công nghiệp nổi bật, đến hiện tại tiềm năng phát triển lĩnh vực này vẫn còn.

Thứ ba, là nguồn cung nhà ở khu vực này vẫn rất thiếu, đặc biệt nhà ở phân khúc tầm trung.

Thứ tư, Bình Dương dù phát triển mạnh mẽ các khu công nghiệp nhưng thiếu các lĩnh vực phụ trợ đi kèm. Vì vậy, cần quy hoạch lại khu vực này theo hướng tạo điều kiện cho các lĩnh vực phụ trợ phát triển.

Đứng trên góc độ doanh nghiệp, ông Trần Văn Hiếu – Tổng Giám đốc OBC Holdings cho rằng khu vực Bình Dương, cụ thể là khu vực Thuận An, liền kề với khu vực Đông Bắc TP Hồ Chí Minh nói riêng đang đứng đầu về mức độ quan tâm, tìm kiếm cơ hội của các nhà đầu tư thứ cấp.

Thực tế này ngoài hiệu ứng sáp nhập còn là hiệu ứng từ xu hướng giãn dân từ TP Hồ Chí Minh sang Bình Dương trong bối cảnh giá bất động sản trung tâm TP Hồ Chí Minh liên tục leo thang và hạ tầng kết nối vùng ngày càng hoàn thiện. Thực tế cho thấy, giá căn hộ TP Hồ Chí Minh cao hơn căn hộ vùng vệ tinh trung bình từ 2 đến 5 lần, tùy vị trí.

Do đó, dư địa tăng giá của chung cư nội đô TP Hồ Chí Minh không còn lớn, còn chung cư khu vực vệ tinh khi được sáp nhập vào TP Hồ Chí Minh chắc chắn sẽ có sức bật về giá. Việc Bình Dương, một trong những địa phương phát triển công nghiệp hàng đầu sáp nhập vào TP Hồ Chí Minh, trở thành một phần của vùng đô thị trung tâm thay vì chỉ là vệ tinh của TP Hồ Chí Minh như trước đây sẽ định vị lại giá trị bất động sản, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh như Thuận An (hay còn gọi là Đông Bắc TP Hồ Chí Minh), nơi có sẵn hạ tầng giao thông và dịch vụ.

“Tôi cho rằng, trong bối cảnh TP Hồ Chí Minh đang đối mặt với áp lực dân số và hạ tầng quá tải, xu hướng giãn dân sẽ là tất yếu sau sáp nhập, các khu giáp ranh TP.Hồ Chí Minh như khu Đông Bắc không chỉ có tiềm năng trở thành nơi an cư lý tưởng, mà còn có thể phát triển thành cụm đô thị sáng tạo nhờ vào quỹ đất lớn, nhiều dư địa tăng giá và kết nối giao thông thuận tiện”, ông Hiếu nhận định.

Được biết, mới đây OBC Holdings đã ra mắt dự án mang tên A&K Tower tại phường An Khánh (TP Thuận An cũ) TP Hồ Chí Minh. Dự án được xây dựng trên diện tích 10.141m², với 2 Block chung cư cao 30 tầng nổi và 1 tầng hầm. Dự án được cấp phép 1.155 căn hộ chung cư có diện tích từ 1 tới 3 phòng ngủ, vốn đầu tư gần 2.000 tỷ đồng. Giá bán đang được chủ đầu tư này đưa ra mắt 35 triệu/m².