Lệch pha chung cư, rào cản lớn cho người có nhu cầu ở thực

Phần lớn sản phẩm "kén" người mua

Đánh giá của VARS, thị trường chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn leo thang về giá nhưng lại trượt dài về thanh khoản. Tình trạng này phản ánh sự mất cân đối nghiêm trọng giữa nguồn cung và nhu cầu thực, đặc biệt trong các dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang, nơi giá trị cao nhưng lượng người mua thực tế lại hạn chế.

Theo VARS, toàn thị trường hiện chỉ có khoảng 14.500 sản phẩm nhà ở mới được chào bán, giảm một nửa so với cuối năm trước. Nguồn cung sản phẩm không nhiều, thế nhưng trong đó lại có đến 58% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Nhu cầu ở thực chủ yếu là phân khúc bình dân, giá rẻ. Thế nhưng tỷ lệ nguồn cung phần lớn nằm ở phân khúc cao cấp và hạng sang cho thấy cấu trúc nguồn cung đang nghiêng hẳn về nhóm sản phẩm kén người mua. Sự lệch pha ngày càng rõ nét giữa các phân khúc sản phẩm này và nhu cầu thực đang tạo nên rào cản lớn cho sự phục hồi thanh khoản.

Thực tế thị trường cho thấy giá chung cư tại một số khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Tại quận Tây Hồ (Hà Nội), nhiều dự án đang được rao bán với mức giá 150 - 270 triệu đồng/m²; quận Ba Đình có các căn sky villas lên tới 250 - 260 triệu đồng/m². Đặc biệt, tại quận Hoàn Kiếm, một dự án căn hộ hàng hiệu đang chào giá 500 - 700 triệu đồng/m². Đây là mức giá tiệm cận, thậm chí vượt giá biệt thự ở các khu vực như Hoàng Mai, Hoài Đức, Nam Từ Liêm...

Dù mặt bằng giá tăng mạnh, thị trường lại ghi nhận rất ít giao dịch. Các sản phẩm có mức giá trên 150 triệu đồng/m² đang kén khách do không phù hợp với số đông nhu cầu thực. Nhiều căn hộ là hàng sơ cấp đã được chủ đầu tư đẩy giá cao từ đầu khiến dư địa tăng giá thứ cấp gần như không còn. Trong khi đó, chi phí đầu vào và tiến độ triển khai các dự án tiếp tục ở mức cao, buộc doanh nghiệp phải giữ giá bán để kỳ vọng lợi nhuận, thay vì điều chỉnh giảm để kích cầu.

Sau giai đoạn tăng "nóng", cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng chờ đợi. Nhiều người dân dù có nhu cầu thật nhưng chưa tìm được sản phẩm phù hợp túi tiền. Còn nhà đầu tư thì cân nhắc kỹ hơn trước khi "xuống tiền", nhất là trong bối cảnh lãi suất chưa thực sự ổn định và khả năng tăng giá của bất động sản đang chững lại.

Theo VARS, sự chênh lệch nguồn cung về phân khúc cao cấp không chỉ khiến thị trường méo mó mà còn gây ra nguy cơ "đóng băng cục bộ" nếu người mua tiếp tục đứng ngoài. Khi cầu không gặp được cung, thanh khoản suy giảm là điều khó tránh khỏi. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nhiều chủ đầu tư sẽ rơi vào thế khó trong việc xoay vòng vốn, ảnh hưởng đến tiến độ và quy mô các dự án kế tiếp.

"Thêm vào đó, mức giá căn hộ hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Nếu mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên bởi các chi phí đầu vào và kỳ vọng lợi nhuận cao, khả năng phục hồi sức mua sẽ còn chậm. Trong dài hạn, nếu không tái cấu trúc sản phẩm theo hướng tiếp cận được với nhu cầu thực như nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, thị trường có thể mất đi động lực phát triển bền vững. Vì vậy, bài toán cho thị trường căn hộ hiện nay không chỉ là nới lỏng tín dụng hay hỗ trợ người mua, mà còn là thúc đẩy các dự án phù hợp với thực tế. Sự chủ động của các nhà phát triển dự án và chính sách điều tiết từ phía cơ quan quản lý sẽ đóng vai trò then chốt trong việc định hình lại thị trường căn hộ ở giai đoạn tới", VARS đánh giá.

Quyết tâm "hạ nhiệt"

Trước tình trạng giá bất động sản tăng quá cao, trong một động thái mới đây, Thường trực Chính phủ đã yêu cầu các bộ, ngành, địa phương rà soát toàn diện, xác định rõ nguyên nhân giá bất động sản tăng cao và có giải pháp hạ nhiệt. Yêu cầu này được đề cập trong kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản. Đánh giá của cơ quan quản lý nhà nước, nguồn cung vẫn hạn chế, không đáp ứng nhu cầu của thị trường. Trong khi cơ cấu sản phẩm chưa cân đối, thiếu nhà ở phù hợp cho người lao động, người trẻ, nhưng lại dư thừa biệt thự, nhà thấp tầng. Giá nhà đất hiện cũng chưa phù hợp với khả năng chi trả của người có nhu cầu thực. Tình trạng đầu cơ, thổi giá, lũng đoạn thị trường vẫn diễn ra tại nhiều khu vực, gây mất ổn định thị trường.

rước thực trạng này, Thường trực Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành và địa phương khẩn trương làm rõ các yếu tố khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao, gồm giá đất, nguyên vật liệu, lãi vay... Từ đó, các cơ quan liên quan cần xây dựng phương án cụ thể để giảm các thành tố làm tăng giá, mở rộng nguồn cung và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Chính phủ cũng nhấn mạnh việc xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân lợi dụng đấu giá để đẩy giá đất, gây ách tắc cho hoạt động phát triển dự án. Công tác quy hoạch được yêu cầu gắn với nhu cầu thực tế, bố trí đất sản xuất, kinh doanh hợp lý, tránh tình trạng quy hoạch treo hoặc không khả thi về hạ tầng. Về lâu dài, Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành liên quan cắt giảm tối đa thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực xây dựng, nghiên cứu các chính sách hỗ trợ người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn, các địa phương nghiên cứu mô hình phát triển các khu nhà ở đa dạng phân khúc, bố trí hạ tầng kỹ thuật và xã hội đầy đủ tại các khu chức năng để người dân có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính.

Trao đổi với báo chí ngày 20/6, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Danh Huy cho biết, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về việc rà soát việc giá bất động sản tăng cao và có giải pháp hạ nhiệt, Bộ Xây dựng đang chỉ đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản phối hợp với các cơ quan liên quan vào cuộc làm rõ. Thứ trưởng Nguyễn Danh Huy cho hay, để cắt nghĩa được giá nhà tăng cao không phải là vấn đề đơn giản. Nếu không nghiên cứu một cách cẩn trọng, kỹ lưỡng thì sẽ không "bắt được bệnh". Phải nghiên cứu kỹ để tìm được nguyên nhân chính xác, từ đó mới đưa ra được giải pháp hiệu quả.

"Chính phủ đã chỉ đạo và chúng tôi cũng đang chỉ đạo quyết liệt Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản làm rõ. Có những nguyên nhân đã được các chuyên gia đưa ra và phản ánh trên các phương tiện thông tin đại chúng như đẩy giá, thổi giá, nhưng để làm rõ được cần phải có điều tra, xác minh, đánh giá cụ thể. Đứng ở vai trò là một cơ quan quản lý nhà nước tham mưu cho Chính phủ để trả lời, kiến giải thì cần phải có số liệu xác thực. Chúng tôi đang phối hợp với các cơ quan, bộ, ngành liên quan để thực hiện chỉ đạo này của Chính phủ", Thứ trưởng Nguyễn Danh Huy nói.