Khi cư dân bị bỏ rơi ngay trong nhà mình

Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư ngày càng gay gắt, nhiều nơi bùng phát biểu tình, căng băng rôn đòi quyền lợi. Đáng nói, trong phần lớn các vụ việc, cư dân là những người đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, lại là bên bị đẩy vào thế yếu, chịu thiệt thòi nhất.

Cư dân thiệt đơn, thiệt kép

Hiện nay, tranh chấp tại nhiều chung cư trên địa bàn Hà Nội đang bùng phát với mức độ ngày càng gay gắt, đặc biệt tại các dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Mâu thuẫn giữa cư dân, ban quản lý và chủ đầu tư không chỉ dừng lại ở bất đồng quan điểm, mà còn leo thang thành những cuộc biểu tình căng thẳng.

Điểm chung tại các chung cư này là sự lạm quyền của một số ban quản trị, chủ đầu tư: tự ý thu tiền điện, nước cao hơn nhiều lần so với quy định của Nhà nước, chậm nghiệm thu hệ thống phòng cháy, chữa cháy (PCCC), chiếm dụng quỹ bảo trì… Và cuối cùng, người gánh chịu mọi hệ lụy không ai khác chính là cư dân - những người đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, nhưng lại không được bảo vệ đúng mức.

Điển hình là Dự án Tòa nhà hỗn hợp Tháp Doanh nhân do Công ty Cổ phần Đầu tư Xuất nhập khẩu Tây Đô làm chủ đầu tư. Dự án quy mô 2.710m2, cao 52 tầng với 270 căn hộ, được quảng bá là “cao cấp”, tọa lạc tại vị trí đắc địa của quận Hà Đông. Dù công trình đã cơ bản hoàn thành và bàn giao nhà cho hàng trăm hộ dân vào sinh sống, nhưng đến nay, theo phản ánh, hệ thống PCCC vẫn chưa được nghiệm thu. Điều này không chỉ vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật mà còn đẩy cư dân vào tình trạng sống trong sợ hãi.

Một cư dân bức xúc: “Chung cư mà không được nghiệm thu PCCC thì chúng tôi sống thế nào? Không được đăng ký tạm trú, không có sổ hồng, lại thêm nỗi lo cháy nổ thường trực, thực sự là “ăn không ngon, ngủ không yên”.

Không chỉ dừng lại ở đó, Tháp Doanh nhân còn không được sử dụng điện lưới quốc gia. Thay vào đó, chủ đầu tư phải dùng máy phát điện và kéo điện từ khách sạn Anh Quân lân cận để phục vụ sinh hoạt cho toàn bộ tòa nhà. Hậu quả là nguồn điện chập chờn, thường xuyên mất, sập điện trong vài giây, thậm chí hàng giờ. Giữa mùa hè khắc nghiệt, cảnh mất điện xảy ra “như cơm bữa”. Ngày 2/6, một trong những ngày nắng nóng đỉnh điểm tại Hà Nội, Tháp Doanh nhân bị mất điện tới 3 lần chỉ trong một buổi chiều tối.

Chị Nguyễn Thị T, cư dân tại đây không giấu nổi sự thất vọng: “Nhà có ba con nhỏ, mẹ già hơn 80 tuổi, mất điện liên miên thì sống sao nổi? Chủ đầu tư không thể phó mặc cư dân kiểu “đem con bỏ chợ” thế này được”.

Bên cạnh đó, tình trạng bị ép mua điện với giá “cắt cổ” cũng khiến nỗi bức xúc của cư dân tăng cao. Mới đây, một số cư dân khu Galaxy 4 (Khu đô thị Ngân Hà hay còn gọi là TSQ Galaxy Vạn Phúc) phản ánh, Công ty Cổ phần Thương mại và Đầu tư Toàn Cầu GTC, chủ đầu tư khu Galaxy 4 đã thu tiền điện với mức giá từ 4.000 đến 5.000 đồng/kWh, cao gấp đôi biểu giá bán lẻ bình quân của EVN (2.204,06 đồng/kWh từ ngày 10/5/2025). Điều đáng nói là hoạt động thu tiền này được tiến hành âm thầm, không thông báo rõ ràng, không hợp đồng minh bạch, thậm chí cư dân bị đe dọa cắt điện nếu không chấp nhận mức giá vô lý đó.

Anh L.T.P, cư dân khu Galaxy 4 phẫn nộ: “Tháng nào cũng có người đến thu tiền điện, ép chúng tôi chuyển vào tài khoản lạ. Nếu phản đối, lập tức bị dọa cắt điện. Cứ thế này thì chúng tôi sống sao nổi?”.

Trước thực trạng này, phía chủ đầu tư nói rằng đã có các văn bản chính thức gửi đến Công ty Điện lực Hà Đông (EVN Hà Đông) đề nghị nghiệm thu bản giao hạng mục này theo phê duyệt dự án của UBND Thành phố Hà Nội. Văn bản đề nghị đầu tiên vào ngày 09/03/2021 văn bản gần nhất là ngày 26/3/2025. Đến nay EVN Hà Đông đã nghiệm thu nhưng chưa bàn giao hạng mục điện của dự án.

Khi phóng viên đặt câu hỏi lý do vì sao nghiệm thu nhưng chưa bàn giao hạng mục điện của dự án thì đại diện EVN Hà Đông trả lời: Ngày 04/04/2025, đoàn  công tác EVN Hà Đông đã phối hợp với Công ty Cổ phần thương mại và Đầu tư toàn cầu GTC thực hiện kiểm kê, kiểm tra hiện trạng công trình điện trên. Tuy nhiên đến thời điểm phóng viên làm việc với EVN Hà Đông ngày 17/6/2025, chủ đầu tư vẫn chưa ký biên bản kiểm tra. Để đẩy nhanh công tác bàn giao tài sản Hệ thống cấp điện Khu nhà ở Ngân Hà Vạn Phúc theo Nghị định 02/2024/NĐ-CP, EVN Hà Đông đề nghị Công ty Cổ phần thương mại và Đầu tư toàn cầu GTC sớm hoàn thiện các hồ sơ còn thiếu để ký Biên bản kiểm tra thực trạng công trình điện. Từ đó EVN Hà Đông có cơ sở để báo cáo EVN Hà Nội chủ trương tiếp nhận tài sản công trình điện nói trên. Đồng thời EVN Hà Đông cũng đã có văn bản báo cáo lên Sở Công thương, đề nghị kiểm tra toàn diện. 

Không chỉ lạm quyền trong thu tiền điện, việc không công nhận Ban quản trị (BQT) nhà chung cư cũng khiến cư dân nhiều nơi rơi vào cảnh “không người đại diện”. Đơn cử như Chung cư FLC số 265 đường Cầu Giấy, tổ dân phố 15A, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy chưa được thành lập BQT lại do cản trở từ phòng Quản lý đô thị nay là phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị thuộc UBND quận Cầu Giấy.

Cụ thể: Trên cơ sở hướng dẫn của UBND Quận Cầu Giấy, ngày 31/03/2024, UBND phường Dịch Vọng đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu với sự tham gia của đại diện 293 căn hộ trên tổng số 402 căn hộ, đạt tỷ lệ 71%, bảo đảm đủ điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại Khoản 2 Điều 13 Văn bản hợp nhất số 05/VBHN của Bộ Xây dựng. Dưới sự chủ trì của UBND phường Dịch Vọng, Hội nghị được tổ chức thành công theo đúng quy định của pháp luật. Ngày 26/04/2024, UBND phường Dịch Vọng gửi UBND quận Cầu Giấy Tờ trình số 13/TTr-UBND và hồ sơ đề nghị công nhận  BQT Tòa nhà chung cư số 265 Cầu Giấy.

Tuy nhiên, ngày 2/8/2024, phòng Quản lý đô thị và ông Lê Minh Hải, Phó trưởng phòng Quản lý đô thị ký văn bản số 352/UBND-QLĐT trả lại hồ sơ đề nghị công nhận BQT với lý do chưa đủ điều kiện để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, do sai phạm của chủ đầu tư tại tầng 49-50 nên dự án mói được nghiệm thu một số phần chưa phải toàn bộ công trình theo khoản 2 điều 32 của nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021.

Ngay sau đó, cư dân chung cư FLC số 265 đường Cầu Giấy mà đại diện bởi tổ dân phố 15A đã có đơn đã gửi Đơn khiếu nại lần 1 đến Chủ tịch UBND quận Cầu Giấy khiếu nại hành vi hành chính không thực hiện, thực hiện không đúng nhiệm vụ, công vụ của Phòng Quản lý đô thị. Sau nhiều buổi đối thoại UBND quận Cầu Giấy đã có văn bản ủy quyền cho UBND phường Dịch Vọng ra văn bản công nhận BQT tòa chung cư FLC số 265 đường Cầu Giấy. Tuy nhiên đến nay mọi việc vẫn dậm chân tại chỗ.

Bên canh đó, việc không có BQT khiến hàng loạt hạng mục không được duy tu, bảo trì. Quỹ bảo trì thì chưa bàn giao, thang máy từng rơi tự do do thiếu bảo dưỡng. Tình trạng “cha chung không ai khóc” xảy ra triền miên vì tòa cư dân do FLC quản lý, còn ba tầng hầm và tòa văn phòng lại thuộc về Công ty cổ phần Gateway Hà Nội dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy trách nhiệm giữa các bên liên quan buộc đại điện tổ dân phố 15A phải gửi đơn khiếu nại lần 2 đến Chủ tịch UBND quận Cầu Giấy và gửi vượt cấp tới Thanh tra chính phủ, Thanh tra Hà Nội.

Cư dân đang bị bỏ rơi

Giữa lúc những tòa chung cư cao tầng ùn ùn mọc lên tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, người ta kỳ vọng cư dân sẽ được hưởng một cuộc sống tiện nghi, hiện đại. Nhưng đằng sau vẻ ngoài bóng bẩy ấy là một thực tế đầy nghịch lý: hàng nghìn người dân, sau khi hoàn tất mọi nghĩa vụ tài chính để sở hữu nhà ở, lại bị đẩy ra bên lề. Họ im lặng chịu đựng một hệ thống hành chính vô cảm và sự vô trách nhiệm pháp lý như một phần “đặc sản” của chung cư hiện đại.

Tại New Horizon City (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), hàng trăm cư dân liên tục căng băng rôn đòi quyền lợi vì chưa được cấp sổ đỏ dù đã dọn về ở từ năm 2018. Nguyên nhân: chủ đầu tư không hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đẩy cư dân vào cảnh “sống không giấy tờ, không pháp lý”.

Một điểm nóng không thể bỏ qua là quỹ bảo trì 2%. Điều 155 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ ràng: chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao quỹ này cho BQT. Nhưng thực tế cho thấy, ở nhiều dự án như Helios Tower (quận Hoàng Mai) hay CT12 Văn Phú (quận Hà Đông), chủ đầu tư cố tình “ôm” quỹ, thậm chí dùng vào mục đích riêng. Cư dân gửi đơn thư suốt nhiều năm, họp liên tục nhưng vẫn không thể buộc chủ đầu tư minh bạch sổ sách. Hậu quả, nhiều hạng mục kỹ thuật thiết yếu như thang máy, PCCC, bơm nước xuống cấp trầm trọng nhưng không có kinh phí duy tu, sửa chữa.

Nhiều nơi, dù cư dân đủ điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu BQT, quá trình này vẫn bị chủ đầu tư cản trở bằng đủ “chiêu trò”: kéo dài thời gian, can thiệp nhân sự, thậm chí thao túng lá phiếu. Không có BQT hợp pháp, cư dân mất đi công cụ giám sát tài chính, không có tiếng nói trong những quyết định quan trọng liên quan đến tài sản chung và quản lý vận hành tòa nhà.

Cư dân tòa N03-T3 và T4 chung cư Horizon Tower (khu Ngoại giao đoàn, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng từng rơi vào tình cảnh bị đối xử bất công. Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Xây dựng và Kỹ thuật Việt Nam (Vinaenco) ngang nhiên tăng phí giữ ôtô dưới hầm từ 1,25 triệu lên 1,35 triệu đồng/tháng mà không cần sự đồng thuận. Tệ hơn, họ còn dùng barie chặn xe cư dân không nộp theo mức mới, khiến nhiều người phải gửi xe ngoài đường, chấp nhận rủi ro mất an toàn.

Tương tự chung cư Hà Đô Park View (Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội) cũng từng là điểm nóng thời gian dài khi chủ đầu tư là Tập đoàn Hà Đô đã cho người dựng lồng sắt chiếm barie trông xe, bẻ barie, phá hệ thống camera, 12h đêm phát loa kêu gọi cư dân, đỗ xe chặn hầm để xe…

Không chịu mãi làm nạn nhân, cư dân nhiều nơi đang đồng loạt cất tiếng. Họ căng băng rôn tại Discevery Complex 302 Cầu Giấy, Vinhomes Central Park (TP. Hồ

Chí Minh), biểu tình ôn hòa ở Hateco Xuân Phương (Hà Nội), gửi đơn khiếu nại khắp nơi như tại Imperia Sky Garden, TNR Goldmark City, Golden Palace... Những hành động ấy phản ánh một nghịch lý đau đớn: người dân bỏ tiền mua nhà để an cư, nhưng phải ra đường đòi lại chính những quyền lợi cơ bản gắn liền với tài sản hợp pháp của mình.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc, Công ty Luật TNHH TGS (Thuộc Đoàn Luật Sư TP Hà Nội) thì tranh chấp tại các khu chung cư đã vượt khỏi phạm vi cá biệt và đang trở thành một thực trạng phổ biến, nhất là ở các khu đô thị mới.

Một trong những gốc rễ của xung đột là việc chậm trễ hoặc không minh bạch trong bàn giao quỹ bảo trì 2% theo Điều 108 Luật Nhà ở. Do đó, cần tăng cường cơ chế cưỡng chế buộc bàn giao, không chỉ dừng lại ở hình thức xử phạt hành chính như hiện nay mà có thể xem xét đến trách nhiệm dân sự và hình sự nếu hành vi chiếm giữ có dấu hiệu lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 175 Bộ luật Hình sự.

Song song với đó, việc thành lập BQT cần được giám sát chặt chẽ bởi chính quyền địa phương, tránh tình trạng hình thức, tranh chấp nội bộ hoặc “bắt tay ngầm” với chủ đầu tư. Việc bầu, miễn nhiệm, giám sát hoạt động của BQT cần được thực hiện đúng quy trình tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, đảm bảo tiếng nói thực chất từ phía cư dân.

Đối với công tác vận hành, cần đưa ra các tiêu chuẩn kỹ thuật, quy chuẩn tối thiểu về chất lượng dịch vụ và công khai bảng giá, tránh tình trạng chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý tự ý áp đặt mức phí không theo khung quy định.

Vai trò của cư dân cũng cần được nâng cao thông qua việc tuyên truyền, tập huấn kiến thức pháp luật, hướng dẫn sử dụng các kênh đối thoại, phản ánh chính thức thay vì chỉ trông chờ vào biểu tình hay mạng xã hội. Một cộng đồng cư dân có hiểu biết pháp lý và gắn kết sẽ là “rào chắn” tự nhiên ngăn chặn sự lạm quyền từ phía chủ đầu tư hoặc BQT thiếu minh bạch.

Cuối cùng, chính quyền địa phương phải đóng vai trò trọng tài công bằng, can thiệp kịp thời khi có tranh chấp, chứ không thể đứng ngoài cuộc. Cần xây dựng cơ chế tiếp nhận và xử lý kiến nghị từ cư dân theo hướng chuyên nghiệp, công khai kết quả giải quyết và có chế tài rõ ràng đối với chủ đầu tư vi phạm.

“Việc xây dựng một mô hình chung cư văn minh, bền vững không thể chỉ trông chờ vào thiện chí của các bên, mà phải đặt trên nền tảng pháp luật nghiêm minh, giám sát hiệu quả và sự tham gia chủ động của toàn cộng đồng cư dân”, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn nhấn mạnh.