Ngay khi quyết định được ban hành, không ít người đã băn khoăn, liệu với điều kiện thực tế của người dân hiện nay có đáp ứng được các quy định nêu trên. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, quy định này là hữu dụng, đặc biệt trong việc phát triển nhà ở của Hà Nội, phát triển nhiều loại hình nhà ở đáp ứng yêu cầu nhà ở cho người dân. Mặc dù vậy, để thực hiện được các quy định này cũng sẽ cần thêm những cơ chế đặc thù.
Quy định cho quy hoạch nhưng còn nhiều băn khoăn
Theo Quyết định 34/2024 vừa được UBND TP Hà Nội ban hành, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ, hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ 25 - 45m2, tính 1 người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng căn hộ trên 45 - 70m2, tính 2 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 70 - 100m2, tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích sử dụng căn hộ trên 100 - 125m2, tính 4 người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 125m2 trở lên thì tính 5 người. Trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.
Ngoài ra, quyết định này cũng nêu phương pháp xác định dân số đối với khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú. Cụ thể, dự án, công trình khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ được nghiên cứu thực hiện tại các khu du lịch, khu vực phù hợp với quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt. UBND TP Hà Nội giao nhiệm vụ cho UBND các quận, huyện, thị xã, các sở, ngành lập kế hoạch thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của các chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở chung cư, chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác theo quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng được duyệt cũng như trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.
Theo anh Nguyễn Mạnh Quyết (chung cư Phương Đông Green Park, Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội), đây chỉ là phương pháp xác định dân số trong căn hộ thương mại khi người ta lập quy hoạch. Việc xác định mật độ dân số quá nhỏ hoặc quá lớn dẫn đến hoạch định xây dựng cơ sở hạ tầng tiện ích không sát, quá thừa hoặc quá thiếu. “Quy định này là dùng cho quy hoạch, không liên quan gì đến việc mình ở bao nhiêu người. Tuy nhiên quy định này, nghe thì có vẻ hay nhưng vô hình chung sẽ làm tăng mật độ các khu chung cư, trong khi thực tế mật độ dân cư tại mỗi khu chung cư sẽ không giảm vì người dân vẫn sinh sống theo nhu cầu và khả năng của mình. Hệ quả dễ thấy hạ tầng quá tải, tắc đường hơn, úng ngập nhiều hơn. Trường hợp nữa là theo quy định này thì sau này các chủ đầu tư xây dựng chung cư xây mới sẽ khó hơn, sẽ phải xây căn to hơn và tất nhiên là giá căn nhà sẽ cao lên”, anh Quyết băn khoăn.
Quy định cần thiết, hữu dụng
Theo KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch đô thị Việt Nam, việc tính toán dân số căn cứ vào chỉ tiêu nhà ở là một nội dung rất cần thiết trong quy hoạch và trong quản lý dân số hiện nay. Quy định đề ra là căn cứ vào chương trình phát triển nhà ở của thành phố. Thực tiễn, thành phố đang phấn đấu để đảm bảo đời sống cho người dân và đảm bảo chức năng phù hợp của các khu quy hoạch. Các chỉ tiêu như thế là hợp lý, phù hợp với chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội.
“Có làm được quy định này không? Tôi cho là có, vì hiện nay có rất nhiều khả năng và tiềm năng để thực hiện được. Ví dụ như hiện nay có nhiều khu tái định cư đang bỏ hoang, nhiều khu đô thị mới chưa dành diện tích đất cho nhà ở xã hội… Luật Nhà ở đã ban hành và Hà Nội cũng có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng các khu đô thị mới, kể cả các khu tái định cư, nhà ở xã hội phát triển nhà ở cho thuê. Có nghĩa là không chỉ có xây nhà để bán, thuê mua mà còn cả nhà ở cho thuê đơn thuần. Nếu quy định này được thực hiện thì sẽ đẩy mạnh nhu cầu về nhà cho thuê lên”, ông Nghiêm nói.
KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, đây là mục tiêu đặt ra để phấn đấu. Nếu đáp ứng được các tiêu chí này thì sẽ tạo ra được một Hà Nội có an sinh, an toàn về phòng cháy chữa cháy và quản lý được dân số. Nếu đặt ra chỉ tiêu thấp hơn thì vô tình đẩy lùi chương trình phát triển nhà đã được Thủ tướng Chính phủ thông qua và đồng thời phát triển nhà ở cũng đang là tồn đọng của Hà Nội hiện nay. Nếu chỉ tiêu này được thực hiện sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản và tạo điều kiện để Hà Nội có đột phá mới về chính sách cho người dân về nhà ở. Tuy nhiên KTS. TSKH Đào Ngọc Nghiêm cũng cho rằng, để thực hiện tốt các quy định này sẽ cần có thêm các cơ chế đặc thù và Luật Thủ đô cần sớm được ban hành. Bởi Luật Thủ đô được ban hành sẽ có thêm những cơ chế đặc thù thì sẽ dễ dàng thực hiện các quy định này hơn. Hiện trong Luật Nhà ở cũng như định hướng của Nhà nước có cho phép nhiều đối tượng tham gia phát triển nhà ở xã hội. Quy định này cũng là cách để khuyến khích các đối tượng này tham gia phát triển nhà ở.
“Tôi nghĩ sẽ có những người băn khoăn, chẳng hạn như về chuyện với điều kiện kinh tế của người dân hiện nay, một căn hộ đến 125m2 quy định chỉ dành cho 4 người ở thì làm sao người dân đáp ứng được. Khi giá nhà đang cao như hiện nay thì những băn khoăn này là dễ hiểu. Một gia đình vợ chồng trẻ với 2 người con, số năm đi làm và tích luỹ chưa được nhiều thì làm sao mua nổi căn hộ 125m2 có giá vài tỷ đồng. Nhưng chúng ta phải hiểu ở góc tích cực từ quy định này là nhà ở đâu chỉ có bán không mà quy định này khuyến khích hình thức nhà ở cho thuê nữa. Nhà ở cho thuê ở đây sẽ có giá đặc thù mà Luật Thủ đô sắp tới được ban hành sẽ giải quyết vấn đề đó. Anh chưa có điều kiện mua nhà thì có thể ở nhà thuê với mức giá phù hợp nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống. Đây là một quy định rất cần, chúng ta nên nhìn về sự hữu dụng của nó”, ông Nghiêm lý giải.
Hà Nội quy định căn hộ chung cư diện tích 45-70 m2 chỉ 2 người ở 
