Gỡ nút thắt chính sách trong cải tạo chung cư cũ

Có chung cư cũ được xây cao tối đa 40 tầng

Mới đây, tại cuộc họp xem xét phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, tái thiết, xây dựng lại 3 khu chung cư cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, UBND TP cơ bản thống nhất với phương án nghiên cứu quy hoạch kiến trúc do UBND quận Ba Đình và đơn vị tư vấn đề xuất.

Phó Chủ tịch UBND TP đánh giá, phương án đề xuất tương đối trật tự, chặt chẽ nhưng chưa có sự đổi mới, bứt phá. Do đó, quận Ba Đình cần bổ sung thêm một số nghiên cứu sâu hơn để hoàn thiện phương án. Với khu tập thể Thành Công, cần bổ sung thêm một số nghiên cứu sâu hơn để hoàn thiện phương án, như nghiên cứu một số trục đường kết nối không gian hồ Thành Công và không gian vườn hoa, cây xanh trong khu tái thiết; nghiên cứu mở rộng một số trục đường nội khu đủ lớn, nghiên cứu bổ sung, phát triển không gian xanh, có thể kết hợp không gian ngầm; một số khu đất hạ tầng kỹ thuật cải tạo chỉnh trang được kết hợp, tích hợp trong không gian xanh, cảnh quan.

Đáng chú ý, UBND TP đề nghị nghiên cứu phát triển cao tầng hơn đối với không gian “lõi” bố trí chung cư, tái định cư (tối đa 40 tầng), áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) theo quy định của Luật Thủ đô; tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất “thương phẩm” thương mại dịch vụ lớn hơn. Đối với khu vực bố trí không gian thương mại dịch vụ cần nghiên cứu hình thức đặc biệt hơn thành tổ hợp có không gian đổi mới; tạo các khối đế thương mại đặc sắc, tạo ra sự dung nạp chức năng, hình thức đa dạng hơn tại khối đế.

Đối với khu chung cư cũ Giảng Võ và phụ cận, UBND TP cơ bản thống nhất với phương án nghiên cứu do UBND quận Ba Đình và đơn vị tư vấn đề xuất. UBND quận Ba Đình cùng đơn vị tư vấn hoàn thiện, bổ sung một số nội dung, như tiếp thu các nội dung hoàn chỉnh có tính chất tương đồng, tương quan, thống nhất như đối với khu chung cư cũ Thành Công để hoàn chỉnh phương án. Tối đa hóa không gian xanh, không gian ngầm; cần thiết nghiên cứu một số công trình cao tầng mang tính bứt phá tại khu vực gần trục đường Giảng Võ, Kim Mã để kiến tạo tổ hợp khối đế công trình với chức năng thương mại, dịch vụ…

Đối với khu chung cư cũ Ngọc Khánh và phụ cận, Phó Chủ tịch UBND TP Dương Đức Tuấn yêu cầu UBND quận Ba Đình nghiên cứu lại phương án không gian chức năng, hạ tầng, có giải pháp mạnh hơn, không để không gian rời rạc; các khu vực Kim Mã, khu TOD nhà ga S9 phải có giải pháp cụ thể; nghiên cứu, tạo ra trục đường giao thông kết hợp không gian cảnh quan; kết nối hồ Ngọc Khánh - hồ Giảng Võ, trục nối phố Kim Mã và phố Nguyễn Công Hoan; trong trường hợp bắt buộc phải chấp nhận dỡ bỏ một số công trình chưa phù hợp.

Quy hoạch chung cư cũ phải liên kết với giao thông công cộng

Với yêu cầu mà TP vừa đặt ra, liệu việc cải tạo chung cư cũ có còn vướng ở quy hoạch, tiến độ ì ạch cả thập kỷ vẫn “dậm chân tại chỗ”, nhất là khi đã có Luật Thủ đô 2024 quy định chặt chẽ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ? Trong Luật Đất đai, Luật Thủ đô 2024 đã có những định hướng mới. Thứ nhất, TP Hà Nội phát triển theo mô hình TOD. Do đó, quy hoạch chung cư cũ cần đặt ra việc liên kết với giao thông công cộng như thế nào. Mặt khác, Luật Đất đai, Luật Thủ đô 2024 cũng đặt ra vấn đề mới là khai thác không gian ngầm.

Trên địa bàn Thủ đô hiện có 1.579 nhà chung cư cũ có tuổi thọ hơn 50 năm, chủ yếu được xây dựng vào giai đoạn 1960-1990, tập trung tại khu vực 4 quận nội thành. Sau khi rà soát, phân loại, có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D (cấp cao nhất) cần sớm được cải tạo...

Cùng với Luật Nhà ở 2023, Luật Thủ đô 2024 với nhiều điểm mới tiếp sức cho Luật Nhà ở đi vào đời sống. Đặc biệt, Luật Thủ đô còn bổ sung các điều khoản gỡ nút thắt về mặt chính sách trong việc cải tạo chung cư cũ. Cụ thể, Hà Nội được trao quyền điều chỉnh chỉ tiêu, hệ số đền bù, điều chỉnh quy hoạch đã duyệt cho phù hợp. Đây là một yếu tố rất thuận lợi trong cải tạo các khu tập thể, khu chung cư cũ.

Đặc biệt, khoản 3, Điều 29 Luật Thủ đô quy định, trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở thì UBND TP quyết định thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi ranh giới dự án trở lên đồng thuận.

Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất. Quy định nhằm tạo cơ sở pháp lý để Hà Nội thực hiện có hiệu quả việc quản lý, cải tạo nhà chung cư, đồng thời, có cơ chế mạnh mẽ hơn để xử lý những bất cập trong thực tiễn liên quan đến cải tạo nhà chung cư hiện nay.

Trao đổi về vấn đề này, Tiến sĩ, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, với nhiều quy định mới có tính đột phá trong Luật Nhà ở 2023, Luật Thủ đô đã tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, cùng với quyết tâm cao của các cấp chính quyền Thủ đô, hy vọng việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội sẽ được đẩy nhanh hơn, khi các chung cư cũ được cải tạo sẽ góp phần tạo nên diện mạo mới khang trang, đẹp đẽ hơn cho Thủ đô.

“Vướng mắc khi làm quy hoạch cho các khu chung cư cũ là việc thiếu cơ sở pháp lý, tuy nhiên “điểm nghẽn” này đã được tháo gỡ với những nội dung của Luật Thủ đô năm 2024”, ông Nghiêm phân tích.

Còn theo KTS Phạm Thanh Tùng - Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, để giải bài toán về cải tạo chung cư cũ, Hà Nội cần lập đồ án quy hoạch chi tiết và toàn khu, công bố cho người dân. Chủ đầu tư phải tuân thủ theo đồ án trên cùng các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của TP. Cùng với đó, Hà Nội cần làm rõ vấn đề tái định cư ở đâu, như thế nào và chính sách đền bù ra sao để tạo được sự đồng thuận của 100% người dân.