Thị trường căn hộ chung cư vẫn nan giải tình trạng lệch pha cung - cầu

Đa số nguồn cung mới là căn hộ cao cấp

Đa số người dân tại các đô thị lớn hiện nay vẫn đang chỉ có mức thu nhập trung bình, thế nhưng thị trường lại chủ yếu là phân khúc căn hộ cao cấp. Thậm chí, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, căn hộ có mức giá 30 triệu đồng/m² cũng đã biến mất thời gian qua. Nghịch lý lệch pha cung - cầu đã diễn ra suốt một thời gian dài, đến nay vẫn chưa có lời giải.

Bước sang năm 2025, dù nguồn cung được dự báo có nhiều cải thiện nhưng chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ cao cấp khiến cho câu hỏi về việc người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp sẽ "đi về đâu" để mua nhà vẫn là câu hỏi khó.

Theo báo cáo nghiên cứu từ OneHousing, chung cư cao cấp, hạng sang sẽ là phân khúc chủ đạo, tiếp tục dẫn dắt thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh về cả nguồn cung và mặt bằng giá trong thời gian tới. Nguyên nhân dẫn tới việc mặt bằng giá vẫn ở mức cao, theo nhận định của OneHousing là do việc áp dụng bảng giá đất mới dẫn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp cao hơn, khiến đầu ra cũng sẽ cao hơn.

Cụ thể về nguồn cung theo dữ liệu của OneHousing thì tại thị trường Hà Nội sẽ có khoảng 30 nghìn căn hộ mới được mở bán năm 2025. Tuy nhiên, có khoảng 60 - 70% căn hộ cao cấp và 30 - 40% căn hộ hạng sang. Còn tại thị trường TP Hồ Chí Minh, nguồn cung mở mới năm 2025 dự báo có khoảng 12 nghìn căn hộ. Trong đó nguồn cung cao cấp và hạng sang chiếm tới 88% (phân khúc cao cấp chiếm 42%, hạng sang chiếm 46%).

"Dù nguồn cung tăng lên rõ rệt so với giai đoạn 2024, tuy nhiên chủ yếu vẫn đến từ phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang. Nếu muốn tìm các sản phẩm trung cấp, khách hàng sẽ phải chấp nhận đi xa ra ngoài khu trung tâm, nơi mà bảng giá đất "mềm" hơn, giá căn hộ cũng sẽ thấp hơn. Có nhiều yếu tố tác động tới giá thành sản phẩm, nhưng sẽ rất khó để nói rằng thị trường sẽ giảm giá thời gian tới bởi có rất nhiều quan điểm chống lại điều này", ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho hay.

Trong khi đó, dự báo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nhất là các dự án thuộc các đại đô thị tiếp tục tạo chú ý với tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng cao, cùng với đó là mức giá bán cũng "neo" ở mức cao.

"Phân khúc nhà ở cao cấp với giá cao, đáp ứng nhu cầu của giới thượng lưu, nhóm thu nhập tốt hay người lao động quốc tế tới Việt Nam theo dòng vốn FDI sẽ gia tăng. Tôi cho rằng đây sẽ là một trong những sản phẩm chủ đạo trên thị trường trong năm 2025. Còn với phân khúc trung cấp, tôi nghĩ dòng sản phẩm này vẫn nhận được sự quan tâm từ Chính phủ và các doanh nghiệp, tuy nhiên sẽ chưa diễn ra sôi nổi, mạnh mẽ trong thời gian tới", Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định.

Giá nhà có xu hướng đi ngang

Tại diễn đàn "Thị trường bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới" do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức những ngày cuối năm 2024, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, trong những năm gần đây, giá nhà, nhất là giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn không chỉ neo ở mức cao mà còn liên tục tăng.

Năm 2024, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư đã tăng chóng mặt, hầu hết các dự án mới ra mắt đều có giá trên 70 triệu đồng/m² (năm 2022 là khoảng 40-50 triệu đồng/m²). Theo khảo sát thì một hộ gia đình có thu nhập trung bình phải mất 23,5 năm đi làm mới có thể mua được nhà. Điều này có nghĩa, giá nhà hiện nay đang quá cao, vượt quá xa so với thu nhập của người dân.

"Giá nhà quá cao làm cho nhiều người, nhất là người trẻ phải từ bỏ ước mơ "an cư lập nghiệp". Đây là một vấn đề rất lớn và nan giải đối với công tác an sinh xã hội. Thách thức về nhà ở sẽ càng trầm trọng hơn nếu nguồn cung mới được định giá ngày càng cao một cách phi lý, không tương xứng với giá trị thật và ngày càng vượt xa khả năng chi trả của số đông người dân", ông Lực nói.

Với việc giá nhà đang quá cao hiện nay, vậy cơ hội nào để cho những người có nhu cầu ở thật tiếp cận được với nhà ở? Theo bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Nhà ở ngay thì năm 2025, giá chung cư sẽ khó để giảm, hay có thể nói là không giảm mà chỉ là xu hướng đi ngang.

"Ngay từ đầu năm 2025, theo như thông tin chúng ta thấy, đà tăng giá chung cư đã chững lại và có giảm nhẹ ở một số khu vực. Tuy nhiên, đó chỉ là giảm cục bộ ở một số khu vực mà nguồn hàng sơ cấp nhiều như khu phía Đông, phía Tây cách trung tâm Hà Nội khoảng 10 - 15km. Ở các khu vực này năm 2024 giá sơ cấp rất cao có thể lên đến 90 - 100 triệu đồng/m². Tham gia vào thị trường không chỉ có người mua nhà để ở mà còn là các nhà đầu tư, đầu cơ. Sang đầu năm 2025, những đối tượng đầu tư, đầu cơ có xu hướng thoát hàng để tránh kỳ vào tiền ở một số dự án trong năm 2025. Nên tôi cho rằng, xu hướng giảm này chỉ là cục bộ ở một số khu vực, một số dự án mà thôi", bà Thu Mai nhận định.

Bà Thu Mai cho rằng, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội rất lớn, theo thống kê mỗi năm cần khoảng 70 - 80 nghìn căn hộ mới. Nhu cầu này đến từ sự gia tăng dân số, quá trình đô thị hoá và nhu cầu nâng cấp chỗ ở. Với mức tăng dân số và sự di cư về Hà Nội, dự báo nhu cầu này sẽ còn tiếp tục tăng trong những năm tiếp theo. Vậy thì cơ hội nào cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực?

"Tôi cho rằng, mua nhà để ở thì lúc nào cũng là cơ hội. Những người mua nhà để ở thì trong tay họ đã có một số tiền nhất định, hoặc là họ bán chỗ này để mua chỗ kia, bán nhà ở quê để mua nhà Hà Nội. Những người này họ có thể tìm mua nhà ở những khu vực xa hơn một chút như khu vực quận Hoàng Mai, Thanh Trì chẳng hạn, giá vẫn có thể chấp nhận được. Tôi cho rằng, trong năm 2025 xu hướng vẫn như thế, những người mua nhà để ở sẽ ít chú ý đến những khu vực đã lập đỉnh. Do đó trong năm 2025, những người có nhu cầu mua nhà để ở thực nên cân nhắc khả năng tài chính, khu vực phù hợp với nhu cầu làm việc. Còn các nhà đầu tư, năm 2025 sẽ là một năm có nhiều thách thức. Giá cả cũng khó có khả năng đi lên mà chủ yếu sẽ đi ngang", bà Thu Mai cho hay.