Không phải thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ có 50-70 năm

Xung quanh câu chuyện về đề xuất căn hộ chung cư có niên hạn sử dụng 50 – 70 năm, chuyên mục “Trò chuyện Chủ nhật” tuần này, PV đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). 

PV: Thưa ông, đề xuất này đang có rất nhiều ý kiến băn khoăn, các ông có nắm bắt được những thông tin này hay chưa?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Trước tiên phải nói rằng, đối với mỗi chính sách mới liên quan đến quyền lợi trực tiếp của người dân, khi chưa hiểu cặn kẽ thì trong quá trình xây dựng chính sách chắc chắn sẽ có nhiều ý kiến góp ý, băn khoăn. Liên quan đến đề xuất này, hiện nay đang có một số ý kiến trái chiều. Bên cạnh các ý kiến đồng thuận với đề xuất của Bộ Xây dựng thì cũng có ý kiến còn băn khoăn vì chưa rõ quy định về thời hạn này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến các quyền của chủ sở hữu sau này như: thừa kế, để lại tài sản cho con cháu, hoặc khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao. Hoặc liệu có xảy ra hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay…

PV: Căn hộ chung cư đối với đại đa số người dân hiện nay đều là một tài sản lớn, thậm chí có những người phải tích cóp cả đời mới có được. Do đó khi đề xuất căn hộ chỉ có thời hạn sử dụng 50 – 70 năm thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, tài sản của họ. Tại sao Bộ Xây dựng lại đưa ra đề xuất này và dựa trên những nghiên cứu, khảo sát cụ thể nào?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Đề xuất này xuất phát từ việc khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay. Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022). Phương án 1 là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng (thời hạn 50 – 70 năm). Phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở. Chúng tôi đã nghiên cứu kỹ cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người. Cùng với đó là trên cơ sở thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.

PV: Ông có thể nói kỹ hơn về phương án 1, đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư là 50 – 70 năm không?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng. Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền. Nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại. Và như vậy, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. Quy định nêu trên cũng phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó, quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật.

Đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm. Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế. Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại. Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn, là 80, 90 năm…tùy thuộc vào chất lượng của công trình.

PV: Như ông chia sẻ, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế. Đây chính là góc độ mà nhiều ý kiến đang cho rằng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của chủ sở hữu sau này.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Ý kiến băn khoăn này, chúng tôi đã nhận được nhiều phản hồi trong những ngày qua. Tuy nhiên, quyền lợi của những người sở hữu căn hộ chung cư vẫn được đảm bảo, bởi trong đề xuất này chúng tôi cũng đã có đề xuất các biện pháp để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý. Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư… Sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn thì các chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác. Trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.

Tôi phải nhấn mạnh một điều, với việc đề xuất các chính sách xử lý như nêu trên thì người sở hữu nhà chung cư có thời hạn sẽ vẫn được bảo đảm quyền lợi của mình, không như các ý kiến băn khoăn mà dư luận đang quan tâm. Tuy nhiên, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương), sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân. Chắc chắn Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thể những tác động của chính sách này trước khi quyết định.

PV: Cũng đang có nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất này không phù hợp với thực tế ở Việt Nam hiện nay. Ở góc độ là cơ quan quản lý nhà nước, đồng thời cũng là cơ quan chủ trì xây dựng các chính sách về lĩnh vực xây dựng, ông nghĩ thế nào?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Chúng ta có thể thấy, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua đang gặp rất nhiều vướng mắc. Nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Bởi vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề. Hiện nay, bên cạnh việc phát triển các nhà chung cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân thì trong thời gian tới cũng cần phải xem xét, tính đến việc xử lý các nhà chung cư được xây dựng trong giai đoạn trước đây khi hết niên hạn sử dụng và chất lượng không còn bảo đảm an toàn. Vì vậy, cần thiết nên bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư theo thời hạn sử dụng công trình như nêu trên để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cao tầng trong thời gian qua. Đồng thời việc này cũng nhằm tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị.

Bên cạnh việc dựa vào tuổi thọ công trình theo thiết kế, cũng như theo thời gian sử dụng thực tế, đề xuất nêu trên cũng được tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới (như Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50 - 70 năm; Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm; Singapore, Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định…). Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện công tác chỉnh trang đô thị.

PV: Thị trường căn hộ sẽ “thất sủng” nếu đề xuất chung cư có thời hạn 50 – 70 năm, bởi người dân sẽ chuyển sang mua nhà đất. Điều này sẽ khiến thị trường căn hộ chung cư nói riêng, thị trường bất động sản nói chung có nhiều xáo trộn. Ông có nghĩ như vậy?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Bộ Xây dựng cho rằng việc đầu tư xây dựng nhà chung cư trong thời gian tới vẫn là xu hướng chủ yếu tại các đô thị, nhất là tại các đô thị lớn, có yêu cầu tiết kiệm quỹ đất, đây cũng là xu hướng chung của thế giới. Do đó, đề xuất nêu trên cũng sẽ không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ do tâm lý muốn sở hữu lâu dài nhà ở. Bởi như tôi đã phân tích ở trên, quyền lợi của người dân sở hữu chung cư vẫn sẽ được đảm bảo dù có quy định niên hạn sử dụng thế nào đi nữa. Không những thế, chúng tôi cho rằng, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài). Từ đó tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình có thể tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình. Đồng thời việc này cũng sẽ đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định (mà hiện nay Luật Nhà ở 2014 cũng đã có quy định về mua bán nhà ở có thời hạn, khi hết thời hạn mua bán theo thỏa thuận thì người mua phải trả lại tài sản cho bên bán)…

Xin cảm ơn ông!