Đột phá chính sách để xây dựng thị trường bất động sản minh bạch

Tháo gỡ hàng loạt  “nút thắt”

Một trong những "điểm mở" lớn nhất mang tính đột phá là mới đây, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 254 về cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc cho Luật Đất đai 2024, quy định nhiều điểm mới về định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để áp dụng từ 2026. Nghị quyết ra đời sẽ giải quyết được bài toán về quỹ đất. Trước đây, cơ chế thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xuyên rơi vào bế tắc khi nhà đầu tư không thể đạt được sự đồng thuận 100% diện tích đất, khiến nhiều dự án "đắp chiếu" nhiều năm dù chỉ vướng một phần nhỏ diện tích.

Để khơi thông nguồn lực này, chính sách mới quy định: Với các dự án đã hết thời hạn thỏa thuận nhưng chủ đầu tư đã đạt được trên 75% diện tích đất và được trên 75% số người sử dụng đất đồng ý, Nhà nước sẽ xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để hoàn tất dự án. Đây được xem là một cơ chế "cứu cánh" cực kỳ quan trọng, giúp xóa bỏ nút thắt "đất sạch 100%", đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Một ưu đãi đột phá đối với người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bắt đầu từ ngày 1/1/2026, một chính sách mang tính nhân văn cao sẽ chính thức đi vào đời sống, đó là giảm tới 70% tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư lần đầu cho hộ gia đình và cá nhân.

Cụ thể, đối với diện tích đất trong hạn mức, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Mức thu sẽ tăng dần lên 50% cho phần vượt hạn mức không quá một lần, và 100% cho phần vượt quá hai lần hạn mức. Đặc biệt, chính sách này còn có tính chất hồi tố cho những trường hợp đã chuyển đổi từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026, giúp đảm bảo quyền lợi tối đa cho người dân trong bối cảnh bảng giá đất mới có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính.

Bên cạnh đó, việc nới lỏng các điều kiện về tách thửa, hợp thửa cũng là một điểm sáng. Quy định mới không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích làm lối đi, đồng thời cho phép hợp các thửa đất có mục đích sử dụng hoặc thời hạn khác nhau. Điều này không chỉ đơn giản hóa thủ tục hành chính mà còn giúp người dân linh hoạt hơn trong việc chỉnh trang và sử dụng đất đai hiệu quả.

Trong khi đó, Nghị định 357 vừa được Chính phủ ban hành về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ là "vũ khí" xóa tan sự thiếu minh bạch trên thị trường đã tồn tại bấy lâu nay. Sự thiếu hụt thông tin chính xác thường dẫn đến tình trạng đầu cơ và nhiễu loạn giá.

Để khắc phục, Nghị định 357 sẽ là công cụ then chốt. Hệ thống này sẽ được quản lý tập trung từ Trung ương đến địa phương, lưu trữ đầy đủ dữ liệu về sàn giao dịch, tổ chức môi giới và cả mã định danh cá nhân của những người được cấp chứng chỉ hành nghề. Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý". Việc kết nối liên thông dữ liệu giữa các ngành thuế, tài chính, đất đai và quy hoạch sẽ đảm bảo mọi giao dịch đều được giám sát, từ đó nâng cao tính công khai và ngăn chặn các hành vi trục lợi.

Năm “bản lề” cho chu kỳ phát triển mới

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, những chính sách mới sẽ có những tác động tích cực nhằm ổn định và minh bạch thị trường. Những đột phá chính sách cũng cho thấy Nhà nước không chỉ tháo gỡ khó khăn mà còn tập trung vào công tác quản lý. Đơn cử như Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP vừa được Chính phủ ban hành ngày 6/1/2026 nhằm siết chặt kỷ luật đấu giá, chấm dứt "thổi giá, bỏ cọc".

“Những cơn "sốt ảo" từ các phiên đấu giá đất đã gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực. Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP vừa được Chính phủ ban hành đã đưa ra những chế tài cực kỳ nghiêm khắc. Theo đó, cá nhân tham gia đấu giá đất ở phải nộp tiền đặt trước từ 10% đến 50% giá khởi điểm (thay vì mức 5 - 20% như trước đây). Việc nâng trần lên 50% buộc người tham gia phải có năng lực tài chính thực sự và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi bỏ giá.

Cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 2 đến 5 năm. Trường hợp nộp tiền không đầy đủ cũng bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm. Quy định này đã lấp đầy khoảng trống pháp lý trước đây, tạo ra sự răn đe cần thiết để loại bỏ những nhà đầu cơ chuyên "lướt sóng" bằng cách trả giá cao ngất ngưởng rồi bỏ cọc, gây bất ổn thị trường”, Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Để thị trường phát triển ổn định và bền vững, Bộ Xây dựng cho biết, những nhiệm vụ trọng tâm sẽ là tiếp tục chủ trì nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị và nông thôn, xây dựng… để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Cùng với đó, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục kiểm tra, đôn đốc, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản và nhà ở trên cả nước, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội. Hướng dẫn các địa phương xác định số lượng nhà ở xã hội hoàn thành theo đúng quy định của pháp luật. Tiếp tục kiểm tra, đôn đốc các địa phương, doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội năm 2026 và các năm tiếp theo. Một nhiệm vụ quan trọng nữa là tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện xây dựng mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch của giao dịch bất động sản trên thị trường.

Theo TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2026 hội tụ đầy đủ các yếu tố để trở thành "năm bản lề" cho một chu kỳ phát triển mới. Việc sáp nhập đơn vị hành chính và mô hình chính quyền địa phương hai cấp sẽ giúp tinh gọn bộ máy, giảm khâu trung gian và minh bạch hóa môi trường đầu tư. Nguồn lực ngân sách lớn dành cho hạ tầng (đường cao tốc, đường sắt đô thị, sân bay) theo hình thức TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) và các phương thức PPP, BT, FDI sẽ là "xương sống" thúc đẩy sự phát triển lan tỏa cho các khu đô thị và công nghiệp.

 “Tư duy chính sách đã thay đổi rõ rệt trong các luật mới và các nghị định của Chính phủ, khi đặt mục tiêu phát triển cân bằng, hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Điều quan trọng nhất trong thời gian này là tổ chức thực hiện minh bạch, đồng bộ và tránh lợi ích cục bộ”, TS Nguyễn Văn Khôi nói.