Trong báo cáo mới đây, Công ty cung cấp dữ liệu và phân tích tài chính FiinRatings cho biết, trái phiếu của các DN BĐS vẫn là một trong những tâm điểm của thị trường, nhất là câu chuyện rút trước hạn của nhà đầu tư cũng như mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho DN. Hiện, thị trường đang chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành như: Gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới; Chuyển đổi thành hợp đồng cho vay dài hạn với lãi suất mới; Chuyển đổi sang sản phẩm BĐS.
Với phương án chuyển đổi sang sản phẩm BĐS, theo thông báo của một DN BĐS gửi đến khách hàng, khách hàng có 2 lựa chọn. Thứ nhất, nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các BĐS và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu.
Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua BĐS thì cũng áp dụng như trên. Thứ hai, nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các BĐS của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại, và chính sách ưu đãi lớn, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.
Như vậy, đây là quy đổi bù trừ, nếu nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và thấy giá BĐS hợp lý, có tiềm năng thì có thể chuyển sang BĐS thay vì trái phiếu. Phía DN vừa tránh được việc bị rút vốn vừa đẩy được hàng BĐS, giải được bài toán thanh khoản trên cả thị trường vốn và hàng hóa. Theo đánh giá, hình thức đơn vị phát hành cho phép trái chủ hoán đổi trái phiếu sang nhà, đất ở các dự án mà họ đang phát triển hoặc áp dụng chính sách tương đương là được phép, hợp pháp, hợp lệ và không vi phạm pháp luật.
Thoạt nhìn, cách làm này được cho là khá hợp lý, và thực tế, tại những thị trường lớn như Trung Quốc và Hàn Quốc, việc này đã được thực hiện. Tuy nhiên, xét về tính hiệu quả, có vẻ cần phải xem lại vì ngay như thị trường lớn như Trung Quốc, dù thực hiện “hàng đổi hàng”, song tỷ lệ vỡ nợ vẫn rất lớn. FiinRatings dẫn số liệu tại thị trường Trung Quốc – nơi tỷ lệ vỡ nợ trái phiếu là 1,35% vào cuối năm 2021, hoạt động tái cấu trúc nợ trái phiếu chủ yếu thông qua các thoả thuận tự giải quyết ngoài thủ tục toà án như gia hạn nợ, hoán đổi trái phiếu.
Trong đó, phương pháp sử dụng hợp đồng hoán đổi trái phiếu được áp dụng trong gần 79% các vụ vỡ nợ trái phiếu quốc tế, 72% các vụ vỡ nợ nội địa được xử lí bằng cách gia hạn nợ. “Hàng đổi hàng” là một lựa chọn quan trọng và phụ thuộc nhiều vào bản chất hoạt động kinh doanh và sản phẩm của mỗi DN. Nhà đầu tư có thể đồng tình với giải pháp này khi có đầy đủ thông tin và pháp lý về tài sản được sử dụng để hoán đổi”, báo cáo viết. Đồng thời cũng theo nhận định của báo cáo này thì “việc có thể chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS cũng là một sự chuyển hướng khả quan”.
Tuy nhiên, một số chuyên gia nhận định, việc "hàng đổi hàng" vẫn có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản. Bởi lẽ, sản phẩm BĐS được chiết khấu tới 50% là sản phẩm hình thành trong tương lai. Mặt khác, tình trạng hồ sơ pháp lý của nhiều sản phẩm BĐS, nhiều dự án của các chủ đầu tư hiện nay không đầy đủ, rõ ràng, minh bạch. Nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác.
Trong trường hợp thủ tục, hồ sơ pháp lý của sản phẩm BĐS không có vấn đề, nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển đổi như DN đề nghị. Tuy nhiên, khi tiến hành thực hiện việc chuyển đổi này, nhà đầu tư cần cẩn trọng xem xét hồ sơ pháp lý của các sản phẩm BĐS một cách đầy đủ, minh bạch; đồng thời cân nhắc đến tính thanh khoản của sản phẩm này.
“Qua quá trình làm việc với một số DN BĐS đang khó khăn về dòng tiền, tôi thấy họ mong muốn tiếp tục được hoàn thiện các dự án dang dở sắp hoàn thiện để bán hàng nhanh thu tiền về giải quyết khó khăn trước mắt. Tuy nhiên chúng ta biết thời gian qua DN BĐS huy động tiền nhiều từ trái phiếu và giờ đang chịu áp lực đáo hạn nợ, bảo vệ uy tín.
Họ rất khó phát hành trái phiếu mới, trong khi đó nhà đầu tư lại mong đáo hạn trái phiếu trước hạn để thu tiền về. Trong tình thế đó, một số DN BĐS hiện nay đã phải trả trước tiền trái phiếu cho nhà đầu tư bằng cách hoán đổi căn hộ. Nhưng sau đó nhận thấy trả căn hộ cho trái chủ cũng làm dòng tiền mặt bị ảnh hưởng nên họ dừng chương trình này và gây mất niềm tin cho nhà đầu tư”, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SBLaw thông tin.
Cũng theo nhận định của vị chuyên gia này, trong năm 2023, DN BĐS sẽ tiếp tục gặp 2 khó khăn về huy động vốn cũng như phải tiếp tục phải trả nợ trái phiếu. FiinRatings đánh giá khả năng thanh toán của các nhà phát triển BĐS sẽ bị suy giảm, nhất là khi kênh vốn đổ vào ngành này đã bị thu hẹp đáng kể và bị kiểm soát nghiêm ngặt hơn so với các năm trước. Do đó, FiinRatings khuyến nghị nhà đầu tư nên giữ bình tĩnh, tránh bán tháo TPDN mà không đánh giá kĩ lưỡng sức khỏe tài chính của DN.
Giải quyết "bài toán" vốn cho doanh nghiệp bất động sản 
