Loạt bất cập về định giá đất được Kiểm toán Nhà nước nhận diện
Bà Hà Thị Mỹ Dung - Phó Tổng KTNN cho biết, là một quốc gia có diện tích đất tự nhiên trên đầu người vào loại thấp của thế giới (chỉ đạt khoảng 3.400 m2/người), việc quản lý và sử dụng đất đai đảm bảo hiệu quả, tiết kiệm, bền vững vừa là mục tiêu, vừa là giải pháp quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường ở nước ta.
Các nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai luôn là những vấn đề “nóng”, có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi tầng lớp nhân dân và hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế. Từ năm 2017-2021, nguồn thu từ đất đai luôn đóng góp từ 12-14% tổng thu ngân sách Nhà nước. Tại nhiều địa phương, số thu từ đất đai chiếm tới hơn 30% ngân sách địa phương và là nguồn vốn chính cho đầu tư công.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, việc quản lý, sử dụng đất đai thời gian qua còn cho thấy rất nhiều vấn đề bất cập, hạn chế, vướng mắc, thậm chí sai phạm phải xử lý. Đó là chính sách, pháp luật về đất đai vừa chồng chéo, vừa phức tạp, nhưng lại thiếu các quy định, chế tài cụ thể dẫn tới khó khăn trong áp dụng thực tiễn, chưa tạo dựng được một hành lang pháp lý rõ ràng cho công tác quản lý, sử dụng đất đai, nhất là cho phát triển kinh tế.
Thông tin thêm, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường - ông Đào Trung Chính bày tỏ, đến nay, một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế. Cụ thể, một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh cơ sở dữ liệu về giá đất chưa hoàn thiện.
Đồng thời, việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, Hội đồng thẩm định giá đất còn hạn chế.
Bên cạnh đó, Bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu, dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất…
Vẫn còn doanh nghiệp có tâm lý sợ bị thanh tra, kiểm tra
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhìn nhận, hiện nay, vẫn còn một số doanh nghiệp có tâm lý sợ KTNN, sợ bị thanh tra, kiểm tra, quyết toán thuế vì thường dẫn đến bị “xuất toán” làm tăng doanh thu, tăng lợi nhuận chịu thuế, bị phạt thuế. Thậm chí có những doanh nghiệp bị xử lý theo pháp luật, mà nguyên nhân chủ yếu là do quy định pháp luật chưa đầy đủ hoặc chưa đủ rõ; hoặc có một số quy định chưa thật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
“Chúng tôi nhận thấy cơ chế, chính sách “tài chính đất đai, giá đất” là nội dung rất quan trọng cần được xây dựng hoàn thiện trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đặc biệt là công tác “xác định giá đất”, “quyết định giá đất” để “tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” các dự án đầu tư kinh doanh có sử dụng đất, nhất là các dự án nhà ở thương mại, đô thị. Nhà nước cũng cần xác định giá đất, quyết định giá đất để điều tiết thị trường, không định giá đất “theo đuôi” thị trường, để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong thu hút đầu tư, nhất là thu hút nguồn vốn FDI. Do vậy, đề nghị Nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hợp tình, hợp lý với quan điểm "không tận thu" để doanh nghiệp và người dân có thêm một chút đầu tư hoặc để tiêu dùng, góp phần kích thích, tăng tổng cầu đầu tư, tổng cầu tiêu dùng.
Từ thực tiễn địa phương, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội - ông Mai Trọng Thái cũng bày tỏ, liên quan đến chính sách thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư vì chưa rõ ràng nên dẫn đến 1 dự án đầu tư, nhà đầu tư phải tiếp cận đất đai theo 2 cách, gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư do người dân không đồng thuận, dự án kéo dài, chậm tiến độ đầu tư.
“Hay việc áp dụng giá đất ở để xác định đơn giá thuê đất cho các đơn vị sự nghiệp đã chuyển sang tự chủ tài chính theo quy định tại Điểm d, Khoản 3 Nghị định 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ là không phù hợp”, ông Thái nói.
Từ những vướng mắc nêu trên, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội kiến nghị tăng cường công tác xây dựng Bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường; tăng cường thanh tra, kiểm tra và kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, vi phạm pháp luật về đất đai theo đúng quy định.
Sau một buổi thảo luận, nhiều chuyên gia, đại biểu tham dự cũng đồng tình với ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc cần quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
Đồng thời, quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết…
Cơ sở xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ! 
Điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) định giá đất theo nguyên tắc thị trường 
