Chủ dự án mong được đầu tư, kinh doanh các công trình công cộng trong phạm vi dự án

Góp ý một số quy định trong “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng” với Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng vào ngày 16/6 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh cho rằng, cần sửa đổi, bổ sung Điều 35 Nghị định 11/2013/NĐ-CP quy định cho phép chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu được đầu tư kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề.

Về lý do đưa ra kiến nghị trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, “bất cập” hiện nay là chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn, ít nhất cũng từ vài chục tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng. Thậm chí, đã bỏ ra đến hàng nghìn tỷ đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng nhằm tạo lập quỹ đất dự án đầu tư khu đô thị, khu nhà ở. Sau đó, chủ đầu tư còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước với giá trị rất lớn, chiếm khoảng 70-80% chi phí giải phóng mặt bằng. Rồi đến chi phí đầu tư xây dựng, san lấp mặt bằng, thi công các công trình kết cấu hạ tầng của dự án như đường giao thông, hệ thống thoát nước và xử lý nước thải, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, công viên cây xanh, kết nối hạ tầng đất y tế, giáo dục, vui chơi giải trí… nhưng chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu lại không được phép đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề. Theo ông Châu, quy định như vậy là không hợp lý và không đảm bảo được quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp.

Thực tế cho thấy, cách nay nhiều năm, khi thị trường BĐS còn sơ khai, các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở đều mong muốn bàn giao cho địa phương quản lý vận hành các công trình hạ tầng kỹ thuật và cả các công trình hạ tầng xã hội của dự án để “rảnh tay” vì khó quản lý vận hành và khó kinh doanh. Nhưng khoảng hơn 10 năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở lại có nhu cầu đầu tư kinh doanh đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án. Ông Châu cho rằng, đây là nhu cầu hợp pháp, chính đáng vừa phù hợp với chủ trương xã hội hoá đầu tư các công trình dịch vụ và tiện ích đô thị phục vụ lợi ích công cộng mà Nhà nước không phải bỏ ngân sách để đầu tư. Lại vừa đảm bảo có các dịch vụ, tiện ích đô thị phục vụ cư dân trong dự án, cho cả khu vực lân cận và khách vãng lai theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. “Nếu bàn giao các khu đất này cho địa phương thì không biết đến bao giờ mới bố trí được vốn ngân sách để đầu tư các công trình phúc lợi công cộng đồng bộ với dự án. Việc giao đất cho các chủ đầu tư làm hạ tầng công cộng trong các dự án cũng góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước”, ông Châu góp ý. Một lý do nữa được đại diện Hiệp hội BĐS Thành phố đề cập đến là xét về nguồn gốc tạo lập quỹ đất và kết cấu hạ tầng xã hội trong các dự án là do công sức đầu tư xây dựng của chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở. 

Kiến nghị với UBND TP Hồ Chí Minh gần đây, đại diện một chủ đầu tư dự án Khu đô thị mới tại TP Thủ Đức cho rằng, toàn bộ diện tích đất dự án doanh nghiệp tự bỏ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Theo quy hoạch 1/500 của dự án, có phần diện tích đất dành cho các công trình giáo dục, y tế. Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư trong lĩnh vực giáo dục, y tế thì chủ đầu tư dự án nếu có nhu cầu xin được đầu tư các công trình giáo dục, y tế trong phạm vi dự án sẽ được Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu, trình UBND Thành phố để được chấp thuận chủ trương đầu tư; khi thực hiện các công trình công cộng này, chủ đầu tư sẽ phải thuê lại đất của Nhà nước. Nhưng hiện nay, tất cả hồ sơ xin đầu tư trong trường hợp này đều bị dừng lại, chưa được giải quyết.  

Phân tích nội dung quy định tại Điều 33, Luật Đầu tư 2020; Điều 31, Nghị định 31/2021/NĐ-CP về thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, Hiệp hội BĐS Thành phố cho rằng, Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021, nên các quy định pháp luật về đầu tư trên được áp dụng cho các dự án mới. Song do quy định chuyển tiếp tại Điều 77, Luật Đầu tư 2020 và Mục 2 Chương IX Nghị định 31/2021/NĐ-CP không quy định trường hợp áp dụng hồi tố đối với các dự án khu đô thị, khu nhà ở đã được phê duyệt hoặc đang thực hiện. Do đó, các chủ đầu tư dự án nếu có nhu cầu đầu tư vẫn chưa được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án khu đô thị, khu nhà ở của chính mình. 

 Từ đó Hiệp hội BĐS Thành phố đề nghị Điều 35, Nghị định 11/2013/NĐ-CP cần được bổ sung thêm một khoản mới quy định tương tự nội dung khoản 3, Điều 31, Nghị định 31/2021/NĐ-CP nhằm vừa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và cho phép chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu thì được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án.