Cấp sổ hồng cho chung cư mini liệu có dễ?

Giá rẻ nhưng nhiều bất cập

Hiện chưa có con số thống kê cụ thể, nhưng có số liệu ước lượng trên cả nước hiện đang có khoảng 10.000  khu nhà chung cư mini, chủ yếu ở các thành phố lớn. Tại Hà Nội, có khoảng 2.000 chung cư mini, tập trung nhiều nhất ở một số quận như: Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Cầu Giấy…

Không xa trung tâm mà mức giá dao động khoảng 900 triệu - 1,2 tỷ đồng cho một căn hộ chừng 35-40m2 nên chung cư mini được rất nhiều người lựa chọn. Đã có thời gian, do giá nhà càng lúc càng tăng cao trong khi chung cư mini lại có mức giá phù hợp khả năng tài chính của nhiều người nên loại hình nhà ở này ồ ạt xây dựng, trở thành làn sóng nhà ở được tìm kiếm.

 Tuy nhiên, thực tế các chung cư mini hiện nay đang có rất nhiều bất cập như: Số lượng cư dân sinh sống cố định rất lớn trên một diện tích được tận dụng tối đa; khoảng không, không gian chung, lối thoát nạn hầu như không có; hầu hết chung cư mini đều được xây dựng trong các khu dân cư đông đúc, ngõ hẹp; việc xây dựng, lắp đặt các trang thiết bị phòng cháy chữa cháy không đến nơi đến chốn. Đó là chưa kể việc các chủ đầu tư khi xây dựng chung cư mini không nhiều thì ít có những sai phạm trong thiết kế, giấy phép xây dựng. Chính vì thế mà nhiều năm qua chỉ có một số lượng rất ít chung cư mini được cấp sổ hồng.

Điều 57 Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8 đã có những quy định về việc phát triển loại hình nhà này. Cùng với đó, còn có quy định căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, ở góc độ pháp lý, quy định về phát triển chung cư mini và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này đã được sửa đổi và chặt chẽ hơn là rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay.

"Việc này cũng có ý nghĩa với người dân sống ở các chung cư mini, bởi ai cũng mong muốn tài sản chính đáng của mình được pháp luật công nhận. Những quy định này không chỉ tạo sự yên tâm, đảm bảo quyền lợi hợp pháp chính đáng cho người dân thu nhập thấp mà còn là căn cứ để phát triển dòng sản phẩm này an toàn, bền vững với các tiêu chuẩn kỹ thuật đáp ứng yêu cầu nhà ở hiện đại. Tuy nhiên, các giải pháp quản lý cũng cần sớm được ban hành đồng bộ để tránh những rủi ro, biến tướng của loại hình chung cư mini. Và quan trọng hơn cả là đảm bảo an toàn cho đời sống người dân", TS Nguyễn Văn Đính nói.

Không nhiều chung cư mini đủ điều kiện

KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, bên cạnh những yếu tố tích cực, góp phần đa dạng thị trường bất động sản, sự xuất hiện của loại hình chung cư mini đã lộ rõ những bất cập. Đó là chưa xác định rõ các khu vực được cấp phép xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện phòng cháy chữa cháy. Việc xây dựng hoàn toàn mang tính cá nhân, cùng với việc quản lý lỏng lẻo sau cấp phép xây dựng của chính quyền địa phương dẫn đến tình trạng sai phép, thay đổi công năng, thiết kế, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng, tự do chuyển nhượng.

"Chính vì vậy, mặc dù đã có cơ chế cấp sổ hồng cho chung cư mini, nhưng hầu hết chưa làm được sổ hồng cho từng căn hộ. Đa số chỉ là đồng sở hữu đối với đất. Bên cạnh nguyên nhân có sai phạm trong trong xây dựng, thì còn có việc các chung cư mini đều thiếu và yếu trong thực hiện tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Sau một số vụ cháy chung cư mini diễn ra thời gian qua, nhiều chung cư mini đã "nâng cấp" hệ thống phòng cháy, chữa cháy nhưng chỉ là "chắp vá", không thể đảm bảo an toàn như một tòa chung cư thương mại. Do đó, với các chung cư mini đã xây dựng và người dân đã vào ở thì để được cấp sổ hồng cho từng căn hộ là quá khó", ông Nghiêm nói.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Phó Giám đốc Công ty luật TGS LawFirm (Đoàn luật sư TP Hà Nội) thì hiện nay nhiều người đang băn khoăn về tính pháp lý của loại hình nhà ở này. "Theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận từng căn hộ đối với người mua, thuê mua nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Người mua căn hộ chung cư mini vẫn có thể được sổ hồng nếu chung cư mini đáp ứng các điều kiện như: Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; phải có Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế. Nội dung hồ sơ cần thể hiện chi tiết số căn hộ, số căn hộ tại từng tầng, diện tích căn hộ… Cùng với đó, phải đáp ứng được yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Phải đáp ứng được điều kiện theo quy định của UBND tỉnh về đường giao thông để thực hiện chữa cháy khi có cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Nếu quy mô khu nhà có từ 20 căn hộ trở lên còn phải có thêm những điều kiện khác nữa. Đảm bảo được tất cả các điều kiện theo quy định nêu trên thì từng căn hộ mini sẽ được cấp sổ hồng", Luật sư Nguyễn Đức Hùng cho biết.

Vậy với thực tế hiện nay, liệu chung cư mini có dễ được cấp sổ hồng? Luật sư Nguyễn Đức Hùng cho rằng, thực tế hiện nay, không nhiều chung cư mini đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên của Luật Nhà ở, thậm chí không ít chung cư mini được xây dựng sai phép. Điển hình là các vi phạm như: Xây vượt quá số tầng cho phép; không đáp ứng điều kiện về xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy…

Trong các trường hợp này, người mua căn hộ chung cư mini sẽ chưa thể được cấp sổ hồng. Khi không có sổ hồng, người mua sẽ phải đối diện với nhiều khó khăn trong việc chuyển nhượng cũng như không thể thế chấp để vay vốn, không thể cho hưởng thừa kế và bị hạn chế một số quyền dân sự khác… Do vậy, nếu có nhu cầu sở hữu nhà ở, đặc biệt là chung cư mini, người mua cần tìm hiểu kỹ càng các thông tin về công trình, chủ đầu tư, tính pháp lý… để tránh rủi ro.