Cần xem xét bãi bỏ rào cản "chấp thuận chủ trương đầu tư"

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, trung bình một dự án nhà ở thương mại tại các đô thị lớn phải trải qua từ 7-9 thủ tục hành chính kéo dài 3-5 năm trước khi được cấp phép xây dựng. Trong đó thủ tục để được cấp "chủ trương đầu tư" luôn chiếm phần lớn thời gian và là khâu khó lường nhất.

21/10/2025 08:28

Nhà ở xã hội đang tiệm cận giá nhà thương mại

Theo ông Châu, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đang bị hành chính hóa quá mức, biến thành một rào cản kỹ thuật khiến doanh nghiệp rơi vào vòng xoáy "xin - cho" ngay từ bước đầu tiên. Ngay cả với dự án nhà ở xã hội (NOXH) do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất cũng bị ách tắc ngay từ thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư".

Để vượt qua thủ tục này, nhà đầu tư phải trải qua việc "thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch", trong đó đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu. Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt, phải đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.

Điều này dẫn đến hệ quả là gây ách tắc gần như toàn bộ thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" đối với tất cả các dự án NOXH, kể cả nhiều dự án nhà ở thương mại. Đây lại là thủ tục khởi đầu cần thiết, đầu nếu các nhà đầu tư không làm được thủ tục này sẽ gây tắc nghẽn toàn bộ các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.

Từ vướng mắc đối với thủ tục doanh nghiệp làm thay cơ quan chuyên môn trên, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, cơ chế, chính sách đặc thù này mới chỉ giúp doanh nghiệp BĐS tại TP Hồ Chí Minh tháo gỡ vướng mắc trong việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch cho các dự án NOXH tại thành phố, còn đối với tất cả dự án NOXH trên cả nước vẫn bị vướng. Đồng thời rất nhiều dự án nhà ở thương mại cũng bị vướng thủ tục này.

TP Hồ Chí Minh có đến 838 dự án, khu đất bị "đắp chiếu", phải gỡ vướng, trong đó có không ít dự án chậm triển khai nhiều năm vì chưa vượt qua thủ tục trên. Đặc biệt, thời gian gần đây đã có 118 dự án nhà ở riêng lẻ tại TP Hồ Chí Minh được miễn giấy phép xây dựng nên thủ tục trên càng cần được xem xét bãi bỏ. Thực tế cho thấy quy trình này có thể làm tăng thời gian và chi phí chuẩn bị đầu tư thêm 2 - 5 năm, khiến nhiều doanh nghiệp đánh mất cơ hội kinh doanh chỉ vì phải chờ đợi sự phê duyệt kéo dài

Bộ Tài chính đã xây dựng và hoàn thiện Dự thảo Luật Đầu tư, đưa ra lấy ý kiến rộng rãi. Tại Dự thảo Luật Đầu tư, Bộ Tài chính đề xuất sẽ chỉ áp dụng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án có tác động lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, lĩnh vực quốc phòng - an ninh hoặc sử dụng các nguồn tài nguyên như đất, rừng, biển, khoáng sản, dự án đầu tư lớn trong các lĩnh vực quan trọng.

Về thẩm quyền quyết định đầu tư, cơ quan soạn thảo cũng đề xuất đơn giản hóa việc thực hiện thủ tục này đồng thời đề xuất đẩy mạnh phân cấp, phân quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng Quốc hội chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định.

Những nội dung còn lại được phân cấp cho Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ từ 50ha trở lên; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ hai vụ trở lên với quy mô từ 500ha trở lên…; phân quyền cho UBND cấp tỉnh đối với dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực trồng rừng; dự án có kinh doanh đặt cược (casino), dự án điện gió ngoài khơi.

Không ít ý kiến cũng bày tỏ, việc yêu cầu doanh nghiệp hay hộ kinh doanh phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ cơ quan Nhà nước là không cần thiết, tạo thêm rào cản thủ tục, làm chậm trễ hoạt động kinh doanh chính đáng, cần thiết được nghiên cứu bãi bỏ.

Theo TS Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư gây ra nhiều tác động tiêu cực đối với nhà đầu tư như tốn kém thời gian, chi phí, phải nhiều lần bổ sung, điều chỉnh, nhất là về quy mô, tiến độ và thời hạn thực hiện. Thậm chí gây thêm rủi ro cho nhà đầu tư nếu có thay đổi so với chủ trương đã được phê duyệt.

TS Nguyễn Đình Cung cho rằng, chấp thuận chủ trương đầu tư là một thủ tục hành chính không có mục tiêu quản lý rõ ràng, không thay thế được các thủ tục cần thiết khác, gây nên nhiều tác động bất lợi đối với môi trường đầu tư, nên rất cần được sớm bãi bỏ.