Bất cập khung giá đất (bài 1)

Đây là cơ sở chính trị quan trọng cho việc tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm là sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và các luật khác có liên quan, bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất. Tính đến ngày 27/3, đã có hơn 9 triệu lượt ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung vào nhiều nội dung như cơ chế, chính sách tài chính đất đai, giá đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…

Đa số các vụ khiếu kiện kéo dài những năm qua đều liên quan đến lĩnh vực đất đai, phần lớn trong số đó đều xoay quanh câu chuyện thu hồi đất và áp dụng đơn giá đền bù thấp theo khung giá đất Nhà nước. Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi, tới đây khung giá đất sẽ bị bãi bỏ, thay vào đó sẽ xây dựng bảng giá đất được tính toán áp dụng sát với giá thị trường. Đây là một trong những thay đổi lớn và đang được người dân cũng như các chuyên gia đánh giá cần thiết, giúp giải quyết được những bất cập tồn tại hiện nay.

Người dân phản ứng vì giá đền bù quá rẻ

Giá đất đền bù trên mỗi m2 ở giữa Thủ đô chỉ bằng vài… bát phở! Câu chuyện khó tin nhưng là thực tế đang xảy ra. Những ngày qua, gần 50 hộ dân đã mua 5.293 m2 đất nông nghiệp xen kẹt ở khu vực gò Ba Xã (Phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội) từ năm 1993 đang phải gửi đơn kiến nghị đến nhiều cấp chính quyền về việc UBND quận Thanh Xuân ra quyết định thu hồi đất của các hộ dân này cho dự án Khu đô thị mới Phùng Khoang theo chấp thuận điều chỉnh mới được UBND TP Hà Nội ban hành nhưng giá đền bù chỉ… 252 nghìn đồng/m2.

“Đây là đất nông nghiệp xen kẹt được chúng tôi mua từ năm 1993, phù hợp với quy hoạch đất ở. Thế nhưng giờ đây đang được thông báo thu hồi, và đơn giá đền bù chỉ là 252 nghìn đồng/m2. Điều này thật vô lý. Chẳng có lý gì mà giá đất đền bù trên mỗi m2 ở giữa trung tâm Hà Nội lại chỉ đi mua được một vài cân thịt”, ông Nguyễn Đức Tuấn, một trong các hộ dân thuộc diện bị thu hồi đất này cho hay.  

Không đồng tình với quyết định thu hồi đất của UBND quận Thanh Xuân, bà Trịnh Thị Liên (Ba Đình, Hà Nội) cho biết, bà là một trong những người đầu tiên mua đất ở khu đất này từ tháng 6/1993. Khu đất này được các hộ mua lại của 7 cá thể không vào hợp tác xã thời điểm đó. Đất xen kẹt, không sản xuất được nên họ đã bán. Việc mua bán cũng được chính quyền xã Nhân Chính thời điểm đó xác nhận.

“Rất nhiều văn bản pháp lý của các cơ quan chức năng TP Hà Nội, UBND quận Đống Đa trước đây và UBND quận Thanh Xuân từ năm 1997 khi thành lập quận đều xác định đây là “đất nông nghiệp xen kẹt, nằm trong khu dân cư, phù hợp với các quy định về đất ở, có căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở”.Trước đây, chúng tôi đã rất nhiều lần có văn bản gửi chính quyền các cấp cho phép hợp thức hóa khu đất này để các hộ dân giải quyết khó khăn về nhà ở. Năm 2001, UBND quận Thanh Xuân còn có công văn với nội dung ủng hộ về nguyên tắc hợp thức hóa khu đất Gò Ba Xã nếu được các cấp chính quyền cho phép. Thế mà đùng một cái chúng tôi nhận được thông báo thu hồi với đơn giá đền bù 252 nghìn đồng/m2. Với đơn giá đền bù thấp thế này thì làm sao người dân chúng tôi có thể đồng tình được”, bà Liên bức xúc.

Nguyện vọng của các hộ dân này là được đền bù với mức giá sát giá thị trường, đây chính là “điểm nghẽn” khiến các hộ dân này phản ứng với quyết định thu hồi đất của UBND quận Thanh Xuân.

Theo ông Lại Ngọc Đoàn, cũng là một trong những hộ đầu tiên mua đất ở khu đất này thì 30 năm qua, nhiều hộ đã cải tạo, xây dựng nhà ở và sinh sống ổn định trên khu đất này. Cùng với việc đầy đủ căn cứ pháp lý, khu đất của các hộ dân này đáp ứng đủ các điều kiện để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cấp sổ theo các quy định của Luật Đất đai 2003, 2013. “Gần 30 năm qua, nhiều hộ đã sinh sống ổn định, không có tranh chấp và cũng không có bất kỳ thông báo thu hồi đất nào. Chính vì thế chúng tôi đã nhiều lần xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không hiểu vì lý do gì mà không được giải quyết. Đất của chúng tôi đủ điều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nhiều năm không được giải quyết đã dẫn đến hậu quả khi bị thu hồi đất, chúng tôi không được tái định cư, không được bồi thường về đất.

Việc không áp dụng những chế tài tích cực của Luật Đất đai 2013 đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các hộ dân. Chúng tôi cũng chấp nhận việc thu hồi đất nhưng phải được đền bù với giá hợp lý, theo giá cả thị trường. Do đó, chúng tôi đề nghị các cơ quan chức năng TP Hà Nội xem xét lại mức đền bù, hoặc cấp quyền sử dụng đất cho chúng tôi trước khi giải quyết đền bù”, ông Đoàn kiến nghị.

Tại sao đất của người dân ở ngay trung tâm Hà Nội lại chỉ được đền bù với mức giá 252 nghìn đồng/m2, ông Hoàng Tùng, Phó chủ tịch UBND phường Nhân Chính cho biết, giá đất áp dụng thu hồi là 252 nghìn đồng/m2 được áp dụng theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội. “Tất cả đất nông nghiệp bây giờ mà phải giải phóng mặt bằng thì đều áp dụng mức giá này. Mức giá này là theo quy định. Trên giấy tờ thì đất của các hộ dân này vẫn là đất nông nghiệp nên việc áp dụng giá đền bù này hiện nay là đúng quy định. Ngoài ra, sau này sẽ có những hỗ trợ, nhưng chắc chắn cũng sẽ không thỏa mãn được những mong muốn của người dân”, ông Tùng cho biết.

Bỏ khung giá đất là hợp lý

Câu chuyện gần 50 hộ dân có đất ở khu vực gò Ba Xã (phường Nhân Chính, Thanh Xuân) phản đối quyết định thu hồi đất của UBND quận Thanh Xuân là câu chuyện thực tế cho thấy những bất cập trong thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng hiện nay. Nút thắt ở đây chính là việc các cơ quan chức năng phải áp dụng mức giá đền bù theo đúng quy định của khung giá đất. Vì khu đất này có nguồn gốc đất nông nghiệp, chưa được chuyển đổi nên phải áp dụng mức giá đền bù của đất nông nghiệp theo quy định của UBND TP Hà Nội là 252 nghìn đồng/m2. Trong khi đó, dựa vào các căn cứ pháp lý và thị trường nhà đất hiện nay, người dân cho rằng việc áp dụng mức giá đền bù này chẳng khác nào “cho không” nên phản đối.

Nghịch lý giá đền bù rẻ mạt dẫn đến hệ lụy là thị trường đất đai méo mó vì cơ chế hai giá. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành đề tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn rất nhiều so với khung giá do Nhà nước quy định. Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường là nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai ngày một gia tăng, cùng với đó rất nhiều dự án ứ đọng, không giải phóng được mặt bằng do giá đền bù thấp… Từ thực tế trên, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng được đánh giá là bước đột phá, cách tiếp cận mới phù hợp với thực tiễn, tạo cơ sở để các địa phương xác định giá đất sát với thị trường, xóa bỏ tình trạng chênh lệch giá ảo, giá thật. Đây cũng là vấn đề mà người dân rất quan tâm trong việc sửa đổi Luật đất đai lần này.

“Vô tích sự” là nhận định của GS Đặng Hùng Võ về khung giá đất thời gian qua. Chẳng hạn theo GS Đặng Hùng Võ, ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá đất thị trường rất cao, có những khu vực giá đất có thể lên đến 1-1,2 tỷ đồng/m2 nhưng giá trong bảng giá đất lại chỉ có 250 triệu đồng/m2. “Tôi cho rằng các địa phương chắc chắn cũng muốn xây dựng bảng giá đất cao hơn nhưng khung giá đất chỉ giới hạn ở đó nên họ cũng không thể đưa lên cao hơn được. Khung giá đất không ảnh hưởng tới giá đất thị trường, mà chỉ có bảng giá đất của các địa phương mới chịu tác động của giá đất thị trường. Khung giá đất nó chỉ có tác dụng là quản lý bảng giá đất của các địa phương. Như vậy nó tạo ra khoảng cách rất lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước, chính điều này có tác hại làm cho giá đất của các địa phương không thể phù hợp với thị trường”, GS Đặng Hùng Võ nhận định. Bên cạnh đó, theo GS Đặng Hùng Võ, việc quy định khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường còn dẫn đến hệ lụy là thất thoát nguồn thu rất lớn từ thuế liên quan đến lĩnh vực đất đai. Chẳng hạn việc ban hành khung giá đất và bảng giá đất của Nhà nước chỉ bằng 1/5 giá thị trường thì Nhà nước chỉ thu 1/5 tiền thuế. Thất thoát nguồn thu từ thuế này là rất lớn.   

Tại sao cần phải bỏ khung giá đất? Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chính phủ quy định khung giá đất có giá trần và giá sàn, còn địa phương xây dựng bảng giá đất. Bảng giá đất của địa phương xây dựng nằm trong khung giá đất do Chính phủ xây dựng. Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. “Quản lý bảng giá đất của các địa phương xây dựng bằng khung giá đất của Chính phủ được hình thành từ Luật đất đai 2003. Cho đến năm 2022, Nghị quyết 18-NQ/TW đã loại bỏ khung giá đất và dự thảo Luật đất đai sửa đổi cũng không còn khung giá đất. Việc bỏ khung giá đất của Chính phủ là đúng, mà như Nghị quyết 18-NQ/TW đã đặt ra là giao trách nhiệm bảng giá đất này cho các địa phương thực hiện. Trung ương chỉ làm nhiệm vụ giám sát, kiểm tra, thanh tra việc các địa phương xây dựng bảng giá đất như thế nào. Chính phủ không quản lý bằng khung giá đất nữa mà quản lý bằng việc kiểm tra, giám sát. Tôi cho rằng như thế là hợp lý”, GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Cũng nhận định bỏ khung giá đất là cần thiết, Phó chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội Vũ Thế Điệp cho rằng, theo quy định của luật cũ, do quy định khung giá đất thấp nên người dân rất thiệt thòi khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đây cũng là một trong những nguyên nhân nảy sinh đơn thư, khiếu nại. Do đó, việc bỏ khung giá đất trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này có thể coi là bước đột phá.

Ông Điệp cho rằng, bỏ khung giá đất sẽ ảnh hưởng đến cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Cụ thể, khi người dân bị thu hồi đất thì họ sẽ có thể nhận được mức đền bù với giá cao hơn, sòng phẳng hơn, qua đó đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất. Đối với Nhà nước, bỏ khung giá đất sẽ đẩy chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng lên cao, đưa tài sản về đúng giá trị thật, khiến cho thị trường minh bạch hơn. Từ đó, Nhà nước có thể tránh được tình trạng 2 giá, tức là chủ đất kê khai giá đất thấp để hưởng thuế suất thấp hơn thực tế. Điều này có thể giúp Nhà nước tránh tình trạng thất thoát ngân sách.

“Tuy vậy, dù có bỏ khung giá đất thì khi thu hồi đất đai với một dự án cụ thể cũng có thể sẽ không phải tất cả 100% người dân đồng tình với phương án đền bù của doanh nghiệp hay nhà nước. Do đó cần có quy định chi tiết hơn về vấn đề này. Đối với doanh nghiệp, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí đầu tư cao hơn. Do vậy, cần phải hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”, ông Điệp nói.

 (Còn tiếp)