Bài học nào cho Việt Nam từ “bom nợ” bất động sản Evergrande?

Song điều đáng nói, việc khủng hoảng này còn cảnh báo một điều lớn hơn, khi mà ở Việt Nam, mô hình kinh doanh kiểu Evergrande đang khá phổ biến. “Evergrande: “Bom nợ” bất động sản Trung Quốc và bài học cho Việt Nam” là buổi đối thoại chuyên đề được VnEconomy tổ chức ngày 4/10 sẽ là lời cảnh báo cho việc phát triển thị trường trái phiếu nở rộ như vũ bão của Việt Nam thời gian qua.

Cảnh giác với việc phát hành trái phiếu tràn lan

Được thành lập vào năm 1996 với mô hình kinh doanh là mua đất từ chính quyền, bán căn hộ trả góp theo tiến độ, vốn lưu động chủ yếu từ các khoản vay, tính đến cuối tháng 6/2021, tổng tài sản ước tính của Evergrande là 368 tỷ USD, tương đương khoảng 2% GDP của Trung Quốc. Trong đó, Evergrande có tổng 1.300 dự án ở 280 thành phố, hơn 200 công ty con ở nước ngoài và khoảng 2.000 chi nhánh ở trong nước.

Evergrande có khoảng 200.000 nhân viên và số việc làm tạo ra mỗi năm lên tới 3,8 triệu công việc. Không chỉ tập trung vào bất động sản, Evergrande còn mở rộng đầu tư sang các lĩnh vực khác, như: Truyền thông, công viên giải trí, thực phẩm, CLB Bóng đá, xe điện… Tuy nhiên, khi nhu cầu mua nhà sụt giảm do COVID-19 và Chính phủ Trung Quốc hạn chế đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp (DN BĐS), Evergrande không thể tiếp cận các khoản vay thêm và rơi vào mất thanh khoản.

Cuộc khủng hoảng nợ ở tập đoàn bất động sản Trung Quốc Evergrande đã khiến các nhà đầu tư toàn cầu bất an trong thời gian gần đây. TS. Võ Đình Trí, giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, Trường Kinh doanh IPAG tại Paris và thành viên Hội Khoa học và Chuyên gia Việt Nam (AVSE), đánh giá cú “ngã ngựa” của đại gia bất động sản Evergrande đặt ra bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam khi có nhiều DN BĐS cũng có mô hình tài chính kinh doanh mạo hiểm.

Cụ thể, theo TS Trí, tình trạng giá BĐS ở một số nơi ở Việt Nam đã bắt đầu cao hơn so với thu nhập của người dân- đây là điều Chính phủ nên cân nhắc để có giải pháp điều tiết để giảm dần tính đầu cơ trong BĐS. “Đã có rất nhiều kiến nghị về việc kiểm soát đầu cơ như giải pháp thuế tài sản, thuế đánh trên giao dịch BĐS để hạn chế đầu cơ nhằm “hạ nhiệt” bất động sản”, ông Trí cho biết.

Ngoài ra, vị chuyên gia này còn cho rằng cần xem xét lại cấu trúc tài chính của một số DN BĐS. Nếu so sánh với một số DN lớn của Việt Nam có thể thấy các DN BĐS Việt Nam đã huy động vốn qua kênh trái phiếu quá nhiều trong khi thị trường trái phiếu chưa trưởng thành, chưa có cơ quan độc lập đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu, thông tin tới nhà đầu tư chưa minh bạch, rõ ràng và rất rủi ro.

“Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng với DN chạy theo phong trào, đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu”, ông Trí cảnh báo và cho rằng cần kiểm soát bền vững tài chính của các công ty bất BĐS vì đằng sau các công ty này thường có liên đới tới các ngân hàng.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia nhấn mạnh, giá nhà/thu nhập của người lao động trung bình tại Việt Nam và Trung Quốc gần như tương đương nhau, đều ở mức rất cao. Tổng cung lớn hơn tổng cầu, đây là miếng mồi ngon cho các nhà đầu tư.

Trong trường hợp muốn đầu tư mà không có vốn, nhà đầu tư chắc chắn phải sử dụng chiêu “tay không bắt giặc”, dùng vốn vay mượn để kinh doanh. Thế nhưng, điều kiện vay vốn tại ngân hàng rất chặt như cần tài sản thế chấp, kế hoạch kinh doanh, kế hoạch trả nợ… Theo đó, phương án giải quyết tốt nhà chính là huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu.

Bom nợ liệu có lan sang Việt Nam?

Hiện nay, theo TS Lê Xuân Nghĩa, phát hành trái phiếu tại Việt Nam tương đối dễ dàng do thị trường mới phát triển. DN có thể nhờ ngân hàng bảo lãnh phát hành, cam kết 100% phát hành thành công lượng vốn mong muốn. Thêm một yếu tố mà DN thích phát hành trái phiếu hơn vay ngân hàng là việc không bị kiểm soát dòng tiền. Nhiều trường hợp tại Việt Nam, chủ đầu tư huy động trái phiếu để hoàn thành một dự án nhưng lấy khoản tiền đó để mua dự án khác, hay đem tiền đi đầu tư. Điều đáng quan ngại là thực tế, về phương diện nào đó, thị trường tài chính Trung Quốc đang minh bạch hơn khá nhiều so với Việt Nam.

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu (VBMA), nhóm BĐS xếp vị trí thứ 2 với tổng khối lượng phát hành 107.980 tỷ đồng. Trong đó, có khoảng 21,6% trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8% - 13%/năm.

“Bẫy lãi suất rất thịnh hành tại Việt Nam. Người dân bỏ qua nhiều lời cảnh tỉnh của giới chuyên môn, nhà điều hành và lách luật để bằng mọi giá sở hữu trái phiếu DN. COVID-19 khiến dòng tiền DN cạn kiệt, khi đó “quả bom nợ” nằm ở nơi phát hành trái phiếu DN lãi suất cao chứ không phải những tập đoàn đang dẫn đầu ngành”, ông Nghĩa nói và cho rằng dự kiến, khoảng từ 3 - 6 tháng tới, hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như BĐS sẽ gặp khó khăn, bởi vậy, câu chuyện của Tập đoàn Evergrande như một lời cảnh báo đối với thị trường BĐS trong nước để tránh việc hình thành những “quả bom nợ Evergrande” phiên bản Việt Nam.

Khuyến nghị với các DN BĐS tại Việt Nam nằm trong top đầu, nếu không muốn vướng phải trường hợp tương tự, ông Nghĩa lưu ý, phải cân bằng giữa các dòng tiền gồm dòng tiền tài chính, dòng tiền kinh doanh, dòng tiền đầu tư… Đặc, biệt, thời gian tới, dòng tiền chứng khoán tương đối đi lên, do đó đây là dịp để củng cố dòng tiền này. Riêng các tập đoàn BĐS là “sân sau” của ngân hàng càng phải tập trung cải thiện. Về phía nhà quản lý, ông Nghĩa cho rằng phải kiểm soát lại việc phát hành trái phiếu ồ ạt trong thời gian qua và có phương án cân bằng pháp lý, không để người mua trái phiếu nắm đằng “lưỡi”.

Điểm mấu chốt là tài sản bảo đảm của chủ đầu tư không chỉ đáp ứng đúng các tiêu chí phát hành mà duy trì giá trị liên tục sau đó. Việc sử dụng nguồn tiền có đúng mục đích hay không và giá trị tài sản thực hay ảo sẽ là những việc cần kiểm tra. Và quan trọng nhất, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, là phải khiến DN càng minh bạch thì thị trường càng đi lên, càng tránh được “bom nợ”. Nhất quyết không để tình trạng lái xe, tạp vụ, bảo vệ… thành lập công ty riêng vay vốn hộ ông chủ.

“Nếu nhà quản lý không cẩn thận, câu chuyện Evergrande sẽ có phiên bản tại Việt Nam trong tương lai gần chứ không xa, chỉ 2 – 3 năm tới. Đáng chú ý, tổn thương sẽ còn rất lớn khi quan hệ mật thiết với các ngân hàng thương mại”, ông Nghĩa cảnh báo.