Theo ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, điểm mới trong Nghị định ban hành lần này là sẽ tách bạch sự can thiệp trong việc quản lý nhà nước với các dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, Sở Xây dựng hoặc UBND cấp tỉnh sẽ chỉ có văn bản chấp thuận đầu tư chứ không duyệt với dự án không sử dụng vốn ngân sách. Về thủ tục đầu tư, chỉ với khu nhà ở, khu đô thị mới (dự án cấp 1) mới yêu cầu chủ đầu tư phải được chấp thuận đầu tư và giấy phép xây dựng; các dự án cấp 2 (đầu tư thứ cấp) chỉ cần làm thủ tục xin chuyển nhượng dự án.
Dự án phát triển nhà ở thương mại được chia thành 3 cấp quy mô, những dự án từ 500 căn hộ chung cư, biệt thự, nhà ở riêng lẻ cấp quận, huyện sẽ ra quyết định chấp thuận đầu tư; dự án có quy mô từ trên 500 đến dưới 2.500 phải được cấp tỉnh, thành cho phép; dự án có quy mô trên 2.500 căn thẩm quyền chấp thuận đầu tư thuộc Thủ tướng Chính phủ. Theo Nghị định 71, quy định về huy động vốn cho dự án phát triển nhà ở cũng "thoáng" hơn để tạo điều kiện tối đa cho chủ đầu tư.
Tại các dự án khu đô thị mới, phần diện tích dành làm nhà ở xã hội chủ đầu tư có 2 cách lựa chọn, hoặc tự làm hoặc giao lại cho địa phương. Chủ đầu tư tham gia vào các dự án nhà ở xã hội sẽ được hỗ trợ tín dụng hoặc vay kích cầu; được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án; không phải khống chế số tầng cao và các chỉ tiêu về mật độ sử dụng đất, hệ số xây dựng tăng gấp rưỡi. Ngoài ra, chủ đầu tư còn được hưởng hàng loạt các ưu đãi khác…
Để nhà ở xã hội được ưu đãi đúng đối tượng, giữ nguyên được quỹ nhà để quay vòng, lần này Chính phủ cũng quy định các dự án làm nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách sẽ chỉ để cho người thu nhập thấp thuê chứ không bán. Nhà ở xã hội được đầu tư bằng các nguồn vốn khác có thể được bán, cho thuê, thuê mua nhưng không được tự ý chuyển đổi sang mục đích khác.
Với quy định tách bạch phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân ở các chung cư sẽ chấm dứt. Ảnh: Đ.T.
Thời gian trả tiền thuê mua, mua nhà ở xã hội phải đảm bảo kéo dài từ 10 năm trở lên. Nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư ít vốn làm dự án nhà nhỏ giá rẻ; tạo thêm cơ hội mua nhà nhỏ cho người thu nhập thấp, Chính phủ cho phép với những tòa nhà nhỏ, cao từ 2 tầng, mỗi tầng có từ 2 căn hộ với diện căn hộ khép kín đạt từ 30m2 trở lên là đã có thể được tách sổ, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng cho từng căn hộ trong nhà. Sau khi có giấy chứng nhận, chủ đầu tư có thể bán, cho thuê theo hình thức sử dụng chung như chung cư.
Với căn hộ chung cư, Nghị định 71 quy định cụ thể phần diện tích nào trong chung cư thuộc sở hữu chung; phần nào thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại làm sở hữu riêng, khi bán sẽ không được phân bổ phần giá trị diện tích này vào giá khi bán căn hộ để bắt người mua nhà phải chịu.
Về nơi để xe ôtô, chủ đầu tư có quyền quyết định giữ lại thuộc sở hữu riêng hay sở hữu chung của các hộ dân trong chung cư nhưng vấn đề này phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán ngay từ đầu. Về khoản phí bảo trì chung cư là 2%, những hợp đồng ký trước thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực 1/7/2006, chủ đầu tư nộp và tính thêm vào tiền bán nhà và phải ghi rõ trong hợp đồng. Hợp đồng ký sau thời điểm này chủ sở hữu căn hộ sẽ phải nộp. Tất cả số tiền này sẽ được gửi vào ngân hàng để ban quản lý nhà chung cư giữ.
Nghị định đã có hiệu lực thi hành, tuy nhiên theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM thì điều thật đáng tiếc là đến thời điểm này Bộ Xây dựng chưa kịp ban hành thông tư hướng dẫn triển khai. Hiện tại, để các quy định trong Nghị định này đi vào thực tế cuộc sống cũng còn phải chờ hàng loạt mẫu các loại tờ trình; hướng dẫn chi tiết về huy động vốn; quy định hướng dẫn quản lý, sử dụng nhà chung cư nhiều chủ sở hữu hoặc mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, tặng nhà…
