Bài 2: Đất trường học tăng giá bao nhiêu khi “rơi” vào tay tư nhân?

Theo ông Hồ Tấn Minh, Chánh Văn phòng Sở GDĐT, hiện trên địa bàn còn 163 dự án trường học với con số 3.345 phòng học đang vướng mắc về quy hoạch, mặt bằng, diện tích nhỏ hẹp, chưa có đường vào… Vì vậy trước mắt TP Hồ Chí Minh cần “siết” ngay việc quản lý quỹ đất giáo dục đối với số dự án này, tránh để tư nhân không làm giáo dục “nhảy” vào trục lợi…

Gần tỷ đồng/m² đất đã xây trường học  

Cách đây chưa lâu, Báo CAND thông tin về vụ việc tranh chấp quyền sở hữu Trường Mầm non và Tiểu học quốc tế Ngôi sao Sài Gòn (Trường QT NSSG) ở phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 cũ (nay là phường Cát Lái).

Trường này với khu đất diện tích 7.654m² tại Dự án khu dân cư số 5 Thạnh Mỹ Lợi, nhưng năm 2020 đã được đơn vị thẩm định giá xác định có giá trị tài sản hơn 343 tỷ đồng. Trong đó, riêng phần giá trị quyền sử dụng đất là 329 tỷ đồng và lúc cao điểm, trường này đã được môi giới rao bán với giá lên tới trên 420 tỷ đồng. Dù vậy, mức giá rao bán trường tưởng chừng đã là cao này cũng chỉ bằng phân nửa giá trị của trường khác.

Ngày 17/1/2014, khu đất công trình công cộng có mục đích kinh doanh là xây dựng trường mầm non và trường tiểu học với diện tích 8.013m² ở Khu đô thị mới Him Lam, phường Tân Hưng, quận 7 (nay thuộc phường Tân Hưng mới) được Giám đốc Sở TNMT trước đây cấp “sổ hồng” cho Công ty CP Phương Thiện Mỹ. Trong đó ghi rõ diện tích xây dựng trường có 2 bậc học này là 2.819m², chiều cao 3 tầng và 1 tầng hầm với tổng diện tích sàn xây dựng lên đến 11.531m².

Nhưng chỉ vài ngày sau, ngày 23/1/2014, quyền sử dụng khu đất này đã được doanh nghiệp “đẩy” vào thế chấp tại ngân hàng ACB để vay tiền. Trên “sổ hồng” còn thể hiện, những năm sau đó, chủ sử dụng khu đất giáo dục này còn đem đất đi thế chấp ngân hàng thêm nhiều lần nữa.

Thời hạn sử dụng khu đất này chỉ còn khoảng 30 năm, nhưng năm 2022 để có cơ sở tham khảo thế chấp vay vốn ngân hàng, Chi nhánh Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ đã đưa ra mức giá thẩm định tài sản này lên tới 739,9 tỷ đồng. Trong đó giá trị quyền sử dụng khu đất giáo dục 8.013m² được xác định lên đến 671 tỷ đồng; giá trị xây dựng công trình trường học được xác định còn lại 80% là 68,9 tỷ đồng.

Tham khảo thông tin chào giá thuê từ một số môi giới, chúng tôi nhận được thông tin: Khu đất sử dụng đến năm 2056, đã trả tiền thuê 1 lần, hiện đang cho Trường quốc tế Việt Úc thuê 100 nghìn USD/tháng. Hợp đồng cho thuê đến năm 2033 với giá cố định. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng trường học này không muốn tiếp tục cho thuê, bên chuyển nhượng sẽ thanh lý hợp đồng cho thuê trường để bán với giá 750 tỷ đồng.

Liên hệ với đại diện Công ty CP Phương Thiện Mỹ, chúng tôi được bà Nguyễn Thị Nhạn, kế toán công ty này cho biết, trường đã được Công ty CP Phương Thiện Mỹ tách cổ phần, chuyển quyền sở hữu cho Công ty CP Ánh Sao Him Lam. Hiện nay Trường TH, THCS và THPT Việt Úc đang thuê từ Công ty CP Ánh Sao Him Lam.

Về mức giá cho thuê trường, mặc dù đây là thông tin công khai theo hợp đồng, ít nhất cơ quan thuế đã nắm, nhưng bà Nhạn từ chối thông tin. Trên “sổ hồng” ghi rõ bậc học là trường mầm non và tiểu học, thì Trường TH, THCS và THPT Việt Úc đã thuê, hoạt động tại đây trong thời gian dài. Năm học 2025-2026, Trường TH, THCS và THPT Việt Úc được Sở GDĐT cho phép tuyển sinh 46 học sinh vào lớp 10 tại cơ sở này.

Trước mức báo giá cho thuê hoặc bán trường của môi giới khiến dư luận phải giật mình “bán tín bán nghi” trên, chúng tôi đã tìm hiểu về mức “giá làng” và được biết, cách nay 3 năm Công ty CP Thủ Thiêm Group ở khu vực quận 2 cũ đã có văn bản gửi một doanh nghiệp để giới thiệu về khu đất giáo dục có diện tích 3.000m².

Đây là khu đất giáo dục thuộc dự án phát triển nhà ở do công ty làm chủ đầu tư tại phường Thạnh Mỹ Lợi (nay là phường Cát Lái). Trong đó, ông Trần Việt Cường, Tổng giám đốc Công ty CP Thủ Thiêm Group giới thiệu: “Khu đất đã được san lấp, làm hạ tầng kết nối đến ranh đất thời gian sử dụng đến tháng 5/2058”.

Chưa cần nhắc đến tình trạng lãng phí trong hơn chục năm kể từ khi được thành phố cho phép quản lý, sử dụng khu đất trên nhưng chủ đầu tư bỏ hoang, thì mức giá thuê đất được ông Cường đưa ra cũng khiến không ít người sửng sốt bởi giá trị “hoa lợi” của khu đất giáo dục này đem lại: Giá thuê là 968 triệu đồng/tháng; nếu chủ đầu tư bỏ tiền xây 4 tầng, giá thuê sẽ vọt lên mức 1,369 tỷ đồng/tháng.

Nhưng giá thuê này cũng chỉ được cố định trong 3 năm đầu và chưa bao gồm VAT cùng các khoản phí khác. Trong 3 năm tiếp theo giá thuê sẽ tăng 5%, thời hạn cho thuê 25 năm kể từ ngày bàn giao tài sản nhưng điều kiện ngặt nghèo khác là bên thuê phải đặt cọc 20% trên tổng số tiền thuê hàng tháng trong toàn bộ thời gian thuê.

Trường mầm non và tiểu học có cả tầng hầm?    

Trả lời Công ty CP Phương Thiện Mỹ vào tháng 7/2011 về Giấy phép xây dựng đối với khu trường học này, Sở Xây dựng thành phố đã nói rõ: Khu đất được Công ty CP Phương Thiện Mỹ nhận chuyển nhượng lại từ Công ty CP Him Lam vào năm 2009. Dù đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng phía ngân hàng đồng ý để công ty xây dựng công trình trên đất đang thế chấp.

Đối với đề nghị được bổ sung 1 tầng hầm vào công trình trường học, Sở Xây dựng cho rằng dự án đã được UBND thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; được Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở. Do đó công ty phải lập thiết kế cơ sở điều chỉnh, bổ sung tầng hầm để xe để xin ý kiến cơ quan liên quan.

Như vậy, đây là một trong số rất ít trường tư thục thuộc bậc học phổ thông trên địa bàn thành phố được xây dựng mới theo thiết kế đã phê duyệt nhưng lại có cả tầng hầm để xe. Đồng thời việc xây thêm tầng hầm của trường này đã được hợp thức hóa, được Sở TNMT khi đó công nhận trên “sổ hồng” dù được làm theo kiểu “tiền trảm, hậu tấu”.

Trái ngược với việc để xảy ra sự “thừa thãi” quỹ đất giáo dục đem chào bán, cho thuê với giá cao của các doanh nghiệp trên là thực trạng nhiều trường tư thục thực sự hoạt động giáo dục lại khổ sở với chỉ tiêu rất ít, nguồn thu học phí không đủ chi cho hoạt động bởi cơ sở vật chất không đảm bảo. Nhà, đất chủ yếu đi thuê nên khó có thể đáp ứng đủ điều kiện về đất quy hoạch giáo dục, về diện tích và số phòng học.

Để các trường THPT ngoài công lập có thời gian tuyển sinh đầu cấp cho năm học mới, ngày 28/5, ông Nguyễn Văn Hiếu, Giám đốc Sở GDĐT đã ký quyết định về việc giao chỉ tiêu tuyển sinh vào lớp 10 năm học 2025-2026 cho 64 trường THPT và trường phổ thông nhiều cấp học trên địa bàn.

Mặc dù đã được rà soát trước khi cấp phép, nhưng ngay sau đó, ngày 3/6, ông Dương Trí Dũng, Phó Giám đốc Sở GDĐT đã yêu cầu 15 trường trong số này phải rà soát, báo cáo lại điều kiện về cơ sở vật chất. Đến ngày 16/6, danh sách các trường được phép thành lập Hội đồng tuyển sinh lớp 10 do ông Nguyễn Bảo Quốc, Phó Giám đốc Sở GDĐT ký chỉ còn 43 trường có tên.    

Bày tỏ quan điểm về mức giá “khủng” của các trường học trên, một thầy giáo đã gắn bó vài chục năm với ngành giáo dục khẳng định: Các trường tư thục “nội” với mức học phí bình dân sẽ chẳng bao giờ có thể với tới. Những trường này chủ yếu sẽ về tay một số tập đoàn giáo dục lớn hoặc nhà đầu tư nước ngoài để mở trường quốc tế. Khi đó họ chỉ phục vụ số ít học sinh của các gia đình có điều kiện kinh tế chứ không phục vụ số đông học sinh đang chịu cảnh thiếu trường, lớp căng thẳng hiện nay.

Do vậy, TP Hồ Chí Minh cần chấn chỉnh ngay nghịch lý doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất lại không đầu tư làm giáo dục; ngược lại nhiều doanh nghiệp đầu tư vào giáo dục với học phí “nội” lại hết sức khó khăn trong việc tìm đất quy hoạch dành cho giáo dục.

Việc cả chục trường tư thục xin cấp phép thành lập phải “cắn răng” trả tiền thuê đất từ vài chục triệu đến vài trăm triệu đồng/tháng, chờ đợi trong 3-5 năm chưa được cấp phép chỉ vì vướng điều kiện không phải đất quy hoạch giáo dục khiến thành phố phải vào cuộc gỡ vướng; một loạt các trường tư thục “nội” đang phải hoạt động trên đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ… đã thể hiện sự bất hợp lý trong việc thực thi chủ trương xã hội hóa giáo dục trên địa bàn.