Rất ít người trẻ đủ khả năng mua nhà
Chia sẻ tại hội thảo “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ” vừa được tổ chức, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, theo Tổng cục Thống kê, GDP bình quân đầu người của Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 4.300 USD và khoảng 4.700 USD vào 2024 (tăng khoảng 10%).
Lực lượng lao động chính tập trung ở độ tuổi 22 – 35 đang có mức tăng thu nhập nhanh hơn thế hệ trước nhờ tận dụng tốt các cơ hội việc làm trong nền kinh tế số và công nghiệp mới. Nhiều người trẻ sớm đạt mức lương tương đương hoặc cao hơn thế hệ trước ở cùng độ tuổi, tạo điều kiện tích lũy tài sản và cải thiện khả năng mua nhà. Đặc biệt tại các thành phố lớn, một bộ phận người trẻ có trình độ cao (ví dụ trong lĩnh vực công nghệ, tài chính) đạt thu nhập hàng tháng hàng chục triệu đồng, giúp họ tiệm cận hơn giấc mơ sở hữu căn nhà đầu tiên.
“Tuy nhiên, nhìn chung, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở dẫn đến khả năng sở hữu thực tế của đa số người trẻ vẫn rất hạn chế. Để mua được một căn nhà trung bình (70m2, giá bán 3-4 tỷ đồng) tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20 – 25 năm thu nhập. Con số này cho thấy tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Việt Nam thuộc nhóm rất cao (rất khó tiếp cận), con số phù hợp là khoảng 6 – 8 năm”, ông Hưng nói.
Một thực tế đáng chú ý là đa số hộ gia đình Việt Nam (khoảng 88%) sở hữu nhà ở riêng theo tổng điều tra dân số 2019, tỷ lệ này cao thuộc hàng đầu thế giới. Song tỷ lệ sở hữu cao phần lớn do các thế hệ trước đã có đất và tự xây nhà từ khi giá đất còn thấp, với chi phí rất thấp so với giá thị trường hiện tại. Nhiều người trẻ ngày nay khi tách hộ hoặc nhập cư ra thành phố không còn cơ hội “mua đất tự xây” như trước, mà buộc phải tiếp cận nhà ở thương mại với giá cao gấp hàng chục lần thu nhập.
Điều này tạo nên nghịch lý: Việt Nam thuộc nhóm nước có tỷ lệ hộ có nhà cao nhất, nhưng người trẻ độc lập tách hộ, lập nghiệp lại rất khó mua được nhà ở thời điểm hiện tại. Thực tế cho thấy phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20–30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình, rất ít người đủ tích lũy mua nhà thương mại khi chạm ngưỡng 30 tuổi nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi.
Phân tích những rào cản, ông Hà Quang Hưng cho rằng, nguồn cung bất động sản còn hạn chế và giá tăng cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân, trong đó có cả người trẻ. Thị trường nhà ở thiếu vắng các mô hình như thuê dài hạn, thuê mua linh hoạt… trong khi lãi suất cho vay thương mại hiện vẫn khá cao, thời hạn vay chưa đủ dài so với nhu cầu.
Các giải pháp tín dụng giúp người trẻ an cư
Theo bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) thông tin, hiện có 9 ngân hàng tham gia gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, lãi suất thấp hơn 1,5 – 2% lãi suất bình thường. Hiện lãi suất cho vay mới nhất đang là 5,9%/năm, lãi suất liên tục giảm cùng xu hướng mặt bằng chung. Với người trẻ dưới 35 tuổi, Ngân hàng Nhà nước cũng khuyến khích áp dụng chính sách lãi suất ưu đãi, 5 năm đầu thấp hơn 2%, 10 năm thấp hơn 1% so với lãi suất bình quân trung dài hạn của nhóm ngân hàng lớn.
Theo ông Hà Quang Hưng, đa phần người trẻ khi mua nhà đều phải dựa vào vay thế chấp từ ngân hàng, do đó những khó khăn trong tiếp cận tín dụng cũng là rào cản đáng kể. Ông Hưng phân tích, mặc dù ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà, nhưng lãi suất cho vay thương mại hiện vẫn khá cao. Có thời điểm lãi suất vay mua nhà lên đến 11 –13%/năm. Hiện tại lãi suất đã hạ nhiệt về khoảng 8–10% nhưng vẫn là gánh nặng đáng kể. Nếu lãi suất vay dài hạn ở mức 8–10%/năm như thông thường, rất ít người trẻ dám vay vì sợ “mắc nợ” suốt hàng chục năm.
Cùng với đó, thời hạn vay chưa đủ dài so với nhu cầu. Người trẻ rất cần các khoản vay dài 20 – 30 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại huy động vốn chủ yếu ngắn hạn nên việc cho vay dài 20 – 30 năm gặp trở ngại về cân đối nguồn vốn. Do vậy, không phải ngân hàng nào cũng mặn mà cho vay mua nhà thời hạn quá dài.
“Cần có các chương trình vay ưu đãi, hỗ trợ tài chính cho người trẻ. Cùng với đó là nên nghiên cứu mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở, cho phép người lao động trích một phần lương hàng tháng vào quỹ để được vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, hoặc thưởng tiền vào tài khoản tiết kiệm nhà ở cho những bạn trẻ tích lũy đạt mốc nhất định. Mở rộng chương trình cho vay ưu đãi đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi”, ông Hưng kiến nghị.
TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính - Bất động sản Toàn Cầu đưa ra con số giá căn hộ trung bình tại Hà Nội năm 2025 đã đạt mức 70 – 80 triệu đồng/m², khiến một căn hộ 70m² có giá khoảng 4,9 – 5,6 tỷ đồng. Bình quân một căn hộ giá khoảng 5 tỷ đồng. Thu nhập bình quân tháng của một hộ gia đình hai lao động tại Hà Nội chỉ khoảng 21,4 triệu đồng/tháng (tương đương 256,8 triệu đồng/năm). Như vậy, tỷ lệ giá nhà tại Hà Nội/thu nhập bình quân một gia đình có 2 lao động là 5 tỷ/256,8 tr. đồng/năm = 20 lần.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng thì tỷ lệ này hiện nay còn cao hơn và đã đạt gần 24 lần, so với mức bình quân thế giới là 14,6 lần, cao hơn nhiều so với ngưỡng lý tưởng là 5 – 7 lần. Do đó việc thiết kế các gói tín dụng ưu đãi giúp người trẻ tạo lập nhà ở là vấn đề đáng giải quyết hiện nay. Tuy nhiên, một giải pháp quan trọng khác là phát triển nhà ở cho thuê. Không phải ai cũng mua được nhà ngay, khi chưa đủ tích luỹ thì có thể đi thuê.
Nghiên cứu gói tín dụng cho vay đối với người trẻ tuổi có nhu cầu mua nhà 
