Kỳ vọng chính sách mới sẽ nhanh chóng gỡ khó cho dự án bất động sản

Ông Nguyễn Văn Thông, tổ trưởng khu phố 31 hiện sinh sống tại số 6, đường Sông Hương, Khu dân cư Khang Linh, phường Rạch Dừa, TP Hồ Chí Minh cho biết, 15 năm nay, 380 hộ dân dù đã có nhà, có đất, điện, đường, nước máy đầy đủ, nhưng vẫn chưa được cấp “sổ hồng”.

Chung tình cảnh này, ông Vũ Vạn Năng, một hộ dân ở số 8, đường Sông Hương chia sẻ, sở dĩ có tình trạng này bởi năm 2004 dự án bắt đầu triển khai khi chưa có Luật Xây dựng, cũng chưa thực hiện Nghị định số 69/2010 của Chính phủ về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất hay Nghị định số 71/2024 về đấu thầu giá đất. Ngược lại, thời điểm đó đất ở chỉ cần có quy hoạch 1/500 là có thể xây nhà và được cấp “sổ hồng”. Cư dân đã nhiều lần làm việc với chủ đầu tư và xin đăng ký làm việc với các sở, ngành của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ để nêu yêu cầu, nguyện vọng của người dân. Tuy nhiên sự việc kéo dài nhiều năm mà vẫn chưa được giải quyết.

Vấn đề pháp lý cũng chính là nguyên nhân khiến ông Quách Văn Thuần, một khách hàng tham gia góp vốn tại dự án Khang Gia Hân, quy mô 6,9 ha với toàn bộ hạ tầng đã được chủ đầu tư xây dựng hoàn thiện đầy đủ từ năm 2014, nhưng nay khi doanh nghiệp thực hiện các thủ tục để xây dựng nhà cho người dân bị vướng quy định: Dự án phải có văn bản chấp thuận đầu tư. Yêu cầu này được áp dụng cho cả các dự án triển khai cách đây hơn chục năm nên những người dân đang mong ước có nhà ở lại phải tiếp tục chờ đợi thêm nhiều năm. Vợ chồng ông Thuần cùng 2 người cháu tiếp tục phải đi thuê nhà ở với giá 4 triệu đồng/tháng suốt 8 năm qua. Nhiều lần kiến nghị chủ đầu tư, chính quyền tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũ nhưng vẫn chưa được xem xét giải quyết.

Từ thực tế Dự án Khu dân cư Khang Gia Hân, ông Quách Văn Thuần mong rằng, trong kỳ họp HĐND TP Hồ Chí Minh tới đây sẽ có những nghị quyết cụ thể để những người dân như ông sớm có được căn nhà của mình.  Ông Nguyễn Văn Thông thì cho rằng, Luật Đất đai 2024 đã có những thay đổi quan trọng. Chúng tôi sống ở đây đã ổn định 20 năm, hạ tầng dự án đã được đầu tư đầy đủ, chất lượng, không xảy ra tranh chấp đất đai, Công ty Khang Linh cũng thực hiện tách Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng nền. Nay mong các cơ quan Nhà nước, chính quyền địa phương xem xét tháo gỡ khó khăn để cư dân được sang tên, cấp “sổ hồng” cho chính căn nhà mà mình đang sở hữu. Đây là mong mỏi của cư dân dự án sau hàng chục năm chờ đợi.

Trao đổi việc này với Bà Ngô Thị Minh Phượng, Chủ tịch HĐQT của doanh nghiệp được giao làm chủ đầu tư 2 dự án trên, cho biết: Dự án khu dân cư Khang Gia Hân đã được UBND tỉnh có văn bản số 6204/UBND-VP ngày 13/9/2010, chấp thuận chủ trương để Công ty Khang Gia Hân nghiên cứu, khảo sát lập dự án với diện tích khoảng 6,9 ha và được UBND TP Vũng Tàu trước đây ban hành Quyết định số 476/QĐ -UBND ngày 4/2/2013 phê duyệt Đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 khu đất thực hiện dự án. Sau khi được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương cho phép công ty được phân kỳ đầu tư, thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư tại văn bản số 1255/UBND-VP ngày 19/12/2016, công ty đã có tờ trình số 17/KGH-DA ngày 12/5/2020 đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Căn cứ Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đầu tư 2014 và chỉ đạo của UBND tỉnh, Sở Xây dựng đã tổ chức thẩm định và có tờ trình số 166/TTr-SXD ngày 16/12/2020 đề nghị UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư gia đoạn 1 của dự án.

Tuy nhiên, gần đây UBND tỉnh đã có văn bản số 11799/UBND-VP ngày 20/8/2024 giao Sở Kế hoạch và Đầu tư (cũ) hướng dẫn công ty thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ -CP. Như vậy dự án thực hiện quy trình thủ tục trong thời gian dài, có sự điều chỉnh chuyển tiếp của các văn bản quy phạm pháp luật các thời kỳ khác nhau. Điều này khiến hồ sơ pháp lý từ năm 2010 phải hủy bỏ và làm lại theo Luật Đầu tư năm 2020. Trong khi đó, việc đem quy định mới áp dụng cho các dự án đã được triển khai theo quy định trước đây là điều cực kỳ khó, chưa kể thiệt hại tài chính và uy tín của công ty.

Với Dự án Khu dân cư Khang Linh, bà Phượng cho biết thêm: Các chính sách và quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thay đổi qua nhiều thời kỳ, nên việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý rất khó khăn và phải có lộ trình. Doanh nghiệp đã gửi rất nhiều văn bản kiến nghị tới các sở, ngành và UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu trước đây. Đến cuối năm 2024, Công ty TNHH Khang Linh đã được UBND Bà Rịa Vũng Tàu tháo gỡ khó khăn và giải quyết, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục triển khai và hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án. Hiện nay, công ty Khang Linh đang được UBND phường Phước Thắng, TP Hồ Chí Minh hướng dẫn để giải quyết những thủ tục pháp lý để đủ điều kiện bàn giao hạ tầng cho địa phương quản lý và các thủ tục liên quan để công chứng, sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân.

Những trường hợp như trên không phải cá biệt, chỉ riêng tại TP Hồ Chí Minh hiện còn hàng trăm dự án phát triển nhà ở chờ gỡ vướng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kỳ vọng, các dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc pháp lý trên địa bàn sẽ được tháo gỡ bởi Nghị quyết 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị. Sau khi Nghị quyết này được ban hành, Ban chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế, pháp luật đã tiến hành rà soát, thu thập các khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật với mục tiêu: năm 2025 cơ bản hoàn thành việc tháo gỡ những “điểm nghẽn” do quy định pháp luật. Bên cạnh đó, Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội cũng đưa ra giải pháp gỡ vướng cho các dự án bất động sản bằng cách cho phép triển khai dự án trên đất không phải đất ở nếu dự án tuân thủ quy hoạch và phù hợp với quy định pháp luật về đất đai.

Là chủ đầu tư dự án bị vướng mắc kéo dài, Bà Ngô Thị Minh Phượng cho biết rất mừng trước những qui định mới của Chính phủ, Quốc hội tháo gỡ khó khăn như việc sửa đổi Luật Đất đai, ban hành bổ sung các điều khoản trước đây thiếu hoặc chưa phù hợp cùng một loạt các quy định liên quan khác . Khi những quy định mang tính đột phá trên được thực thi, rắc rối về pháp lý của nhiều dự án bất động sản sẽ được gỡ vướng, trong đó có các dự án của Công ty Khang Linh, và những yêu cầu của người dân dự án sẽ được đáp ứng.