Thiếu quỹ đất cho nhà ở xã hội

• Lãng phí quỹ đất hành lang bảo vệ sông, rạch
• Ưu tiên quỹ đất cho phát triển giáo dục
• Mở rộng quỹ đất tỉnh: Xu hướng hút các “ông lớn”

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội tại các đô thị trên cả nước đang rất lớn. Đơn cử như TP Hồ Chí Minh cần khoảng 134.000 căn, Hà Nội cần khoảng 110.000 căn, Bình Dương cần 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn, Đà Nẵng 11.500 căn... 

Vậy nhưng câu chuyện về phát triển nhà ở xã hội dù đã được luật hóa nhưng vẫn đang rất chậm và gặp không ít khó khăn. Nhà ở xã hội hiện nay không chỉ thiếu về nguồn vốn, các chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư, mà một trong những nguyên nhân không kém phần quan trọng dẫn đến tình trạng trên là khó khăn trong việc bố trí quỹ đất.

Địa phương kêu khó

Một trong những địa phương đang rất “khát” nhà ở xã hội, thế nhưng thời gian qua, có rất ít dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội được hoàn thành và đưa vào sử dụng. 

Theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tại thành phố lớn như Hà Nội có lực lượng lao động trẻ đông, dân nhập cư lớn nên nhu cầu nhà ở rất cao. Dự kiến đến năm 2020, số lượng công nhân khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở khoảng 3 triệu người. 

Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia, đến năm 2020, cả nước phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m² nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Tuy vậy, việc triển khai trên thực tế đang gặp khó khi đến nay mới chỉ đạt hơn 30% kế hoạch.

Nhà ở xã hội phát triển chậm do một trong những nguyên nhân quan trọng là thiếu quỹ đất.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, với tổng cộng 6 dự án đã hoàn thành, 43 dự án đang triển khai và 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội của 58 dự án nhà ở thương mại (dự kiến hoàn thành từ nay đến năm 2020), Hà Nội còn thiếu hơn 2,1 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. 

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, qua rà soát, hiện đang có khoảng 6 đồ án quy hoạch chi tiết khu đô thị có quy mô hơn 10ha đất đã được phê duyệt dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. 

Tuy nhiên, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục cho biết, khi phát triển nhà ở xã hội tại các ô đất thuộc quỹ 20%, 25% đất ở của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố đã phát sinh bất cập như diện tích nhỏ lẻ, nằm rải rác trong các khu đô thị, nhất là khi chia tỷ lệ 20% nhà ở để cho thuê và 20% nhà ở chủ đầu tư được kinh doanh thương mại. 

“Theo quy hoạch phân khu một số dự án chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng, do đó việc dành quỹ đất 20%, 25% làm nhà ở xã hội là chưa phù hợp hoặc nếu bố trí chung cư thấp tầng làm nhà ở xã hội thì hiệu quả sử dụng đất thấp, thời gian thu hồi vốn dài với lợi nhuận định mức nên chưa hút nhiều nhà đầu tư tham gia. Việc bố trí quỹ đất này thường do chủ đầu tư chủ động đề xuất, là những khu vướng mắc giải phóng mặt bằng nên dẫn đến tiến độ chậm”, ông Dục cho biết.

Thực hiện chưa nghiêm luật

Thiếu quỹ đất là một trong những nguyên nhân quan trọng nhất hiện nay dẫn đến việc phát triển nhà ở xã hội quá chậm như hiện nay, dù vấn đề này đã được đưa vào luật để điều chỉnh. Bộ Xây dựng cho rằng, chính quyền một số địa phương chưa quan tâm đúng mức đối với việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là việc bố trí đủ quỹ đất để phát triển. 

Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại có diện tích trên 10ha phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội, vậy nhưng một số địa phương không phê duyệt quy hoạch hoặc các doanh nghiệp “né” nghĩa vụ này khiến nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng một số địa phương đang làm không đúng quy định của luật, nghị định của Chính phủ liên quan đến nhà ở xã hội. 

Cụ thể, không phê duyệt quy hoạch dành 20% diện tích để xây nhà ở xã hội tại các dự án; có phê duyệt thì ở các góc khuất, khó đền bù giải phóng mặt bằng và tại các dự án doanh nghiệp làm nhà ở thương mại trước, còn phần làm nhà ở xã hội thì lại lờ đi. 

“Khu nhà ở thương mại giá trị cao, quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp được quyền nộp tiền chênh lệch cho địa phương. Tiền chênh lệch thu được này sẽ được dùng để bố trí quỹ đất khác làm nhà ở xã hội nhưng chưa thực hiện hoặc thực hiện không đủ khiến quỹ đất rất khó khăn. Nếu các doanh nghiệp thực hiện đúng quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội sẽ không thiếu đất”, ông Nam nói

Cũng đồng tình nguyên nhân thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội do tình trạng “né” quỹ đất 20%, ông Vũ Xuân Thiện, nguyên Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, không địa phương nào muốn bỏ quỹ đất ra để làm nhà ở xã hội. Đất làm nhà thương mại thì thu được thuế, có lợi hơn. 

Thêm vào đó, các khu đô thị phải trích quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội nhưng các địa phương lại không đôn đốc các doanh nghiệp “nhả” đất đó ra mà lờ đi để doanh nghiệp xoay sở chuyển đổi cuối cùng vẫn là làm nhà ở thương mại. 

“Đây là điều kiện bắt buộc, là trách nhiệm của chủ đầu tư đã được quy định trong Luật Nhà ở. Chủ đầu tư khi thực hiện nhiệm vụ này đã nhận được rất nhiều ưu đãi của Nhà nước như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi từ các ngân hàng. Do đó, cần có những chế tài thích hợp để xử lý những đơn vị chưa tuân thủ theo luật định, nhằm đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của ba đối tượng chính trong công cuộc xây dựng nhà ở xã hội”, ông Thiện cho biết.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố báo cáo việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn. Các địa phương phải phải nêu rõ về thực trạng việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị tại địa phương. 

Cụ thể, số lượng dự án, quy mô sử dụng đất, số lượng căn hộ nhà ở xã hội, tiến độ thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội độc lập. Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị có diện tích sử dụng đất từ 10ha trở lên tại các đô thị loại 3 trở lên hoặc khu vực quy hoạch từ loại 3 trở lên phải báo cáo rõ việc dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội đối. Đồng thời, báo cáo số lượng dự án, quy mô sử dụng đất, số lượng căn hộ nhà ở xã hội, tiến độ thực hiện.