Xu hướng giảm trên diện rộng ở thị trường thứ cấp
Cuối tháng 5, làn sóng giảm giá chung cư Hà Nội trên thị trường thứ cấp đã thể hiện rất rõ. Trên các nền tảng mạng xã hội, website chuyên về bất động sản, mỗi căn hộ đều được từ chủ nhà đến môi giới rao giảm từ một đến vài trăm triệu đồng tại nhiều khu vực.
Đơn cử một căn hộ 107m2 với 3 phòng ngủ tại toà CT3 – X2 Đại Kim, sổ đỏ sẵn giao dịch, dù nằm bên trong Vành đai 3 đang được chủ rao bán dưới 70 triệu đồng/m2. Mức giá này so với thời điểm cuối năm 2025 đã giảm khá mạnh. Ở khu vực xa hơn, một căn góc toà AD, Khu đô thị Đặng Xá với diện tích 70m2 được chủ rao bán với mức giá nhỉnh hơn 4 tỷ đồng. So với thời điểm tăng nóng, mức giá này đã giảm hơn 400 triệu đồng.
Căn hộ lớn, giá trị lớn thì mức giảm càng nhiều bởi mức giá càng lớn thì càng khó tìm kiếm khách hàng trong bối cảnh giao dịch chung cư đang chững mạnh hiện nay. Ví dụ, một căn hộ tại toà Diamond chung cư cao cấp Goldmark City 136 Hồ Tùng Mậu có diện tích 135 m2 với 3 phòng ngủ đang được chủ nhà rao bán giảm 800 triệu đồng. Thậm chí, mức giảm có thể còn tiếp tục thương lượng nếu khách hàng thiện chí.
Nhiều khu vực từng là "điểm nóng" tăng giá như Mỹ Đình, Nam Từ Liêm hay Thanh Xuân cũng ghi nhận sự điều chỉnh đáng kể. Điển hình như tại Mỹ Đình Plaza 2, giá căn hộ đã giảm từ ngưỡng 7,4 - 7,8 tỷ đồng xuống còn khoảng 7 - 7,3 tỷ đồng. Các dự án khác như Iris Garden, The Emerald Đình Thôn, The Zei hay Eco Green City cũng ghi nhận mức giảm dao động từ 400 - 600 triệu đồng mỗi căn.
Sự giảm giá này không diễn ra một cách ngẫu nhiên mà đi kèm với tình trạng thanh khoản suy yếu trầm trọng. Theo dữ liệu nghiên cứu từ One Mount Group, trong quý I/2026, toàn thị trường thứ cấp Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước đó. Phân khúc căn hộ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất với mức sụt giảm 60% theo quý và 26% theo năm, chỉ còn khoảng 4.000 giao dịch.
Người mua nhà ở thực vẫn khó tiếp cận
Dù có sự điều chỉnh về giá, nhưng thực tế đối với người mua nhà có nhu cầu ở thực, con số này vẫn chỉ mang tính chất "điều chỉnh kỹ thuật" và chưa đủ để đưa giá nhà về mức phù hợp với thu nhập. Sau gần ba năm liên tục leo thang, mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện vẫn neo ở ngưỡng rất cao.
Ông Vũ Mạnh Quyết, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần phát triển nhà DH cho rằng, mức giá cao lâu nay được đánh giá nguyên nhân chính là do thiếu nguồn cung. Tuy nhiên, thực tế vấn đề không nằm ở việc thiếu nguồn cung tuyệt đối, mà ở khoảng cách quá lớn giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế của người dân.
“Nhiều sản phẩm đã bị đẩy giá vượt xa giá trị sử dụng thực tế nhờ đòn bẩy tài chính trong giai đoạn sốt giá. Hiện nay, dù thị trường đang nỗ lực "trả lại giá trị thật", nhưng tốc độ giảm giá vẫn không theo kịp sự kỳ vọng của người mua. Bên cạnh đó, tại thị trường sơ cấp (mở bán từ chủ đầu tư), giá nhà thậm chí còn liên tục lập đỉnh mới”, ông Quyết phân tích.
Thực tế này đã thấy rõ qua báo cáo thị trường của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán tại Hà Nội đã đạt trung bình quý I/2026 khoảng 128 triệu đồng/m2, một mức kỷ lục mới. Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu như Savills Việt Nam, CBRE cũng ghi nhận quý I/2026 là quý thứ ba liên tiếp giá sơ cấp duy trì trên mức 100 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước.
Theo các chuyên gia, một trong những rào cản lớn nhất đối với người lao động có thu nhập trung bình là sự lệch pha nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm. Trong số hơn 6.500 căn hộ mở bán mới tại Hà Nội vào quý I/2026, có đến 93% nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức. Tuy nhiên, thay vì là nhà ở giá rẻ, có tới 55% là phân khúc trung cấp và 39% thuộc phân khúc hạng sang.
Nhà ở bình dân gần như đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Ngay cả ở những khu vực xa trung tâm như Hoài Đức hay Hà Đông, giá căn hộ cũng đã vượt mốc 60 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng bị kéo giãn, khiến giấc mơ sở hữu một căn hộ tại thủ đô trở nên xa vời, nhất là đối với những người trẻ.
Giá vẫn neo cao vượt xa thu nhập của người dân, dù vậy Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính vẫn nhận định khả năng giá chung cư Hà Nội giảm sâu trong thời gian tới là rất thấp. Nguyên nhân là do chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng và chi phí giải phóng mặt bằng vẫn ở mức cao. Bên cạnh đó, nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn vẫn luôn hiện hữu do quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học.
“Thời gian tới, nguồn cung chung cư Hà Nội sẽ có nhiều cải thiện, với phần lớn dự án nằm ở ngoại thành. Tuy nhiên, chừng nào nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, bài toán nhà ở vừa túi tiền cho người thu nhập trung bình vẫn sẽ chưa có lời giải rõ ràng”, ông Đính cho hay.
